Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
tweede enkelvoudige belastingkamer
28 april 2004
nummer BK-03/01985
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebben-de tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betref-fende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 9 te Leiden.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 14 april 2004, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en zijn echtgenote alsmede A namens de Inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld door mevrouw B, taxateur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 9 nader wordt vastgesteld op € 125.000,
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 160, onder aanwijzing van de gemeente Leiden als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- gelast de gemeente Leiden het voor deze zaak gestorte grif-fierecht ad € 31 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens ei-gendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatse-lijk bekend als a-straat 9 te Leiden. De onroerende zaak be-treft een tussenwoning met een woonoppervlakte van ca. 139 m2, gelegen op een perceel van ca. 59 m2.
2. Belanghebbende heeft de woning in volle en onbezwaarde ei-gendom gekocht in november 1997 voor een koopsom van € 104.545.
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waarde).
4. De Inspecteur heeft de waarde op € 150.121 vastgesteld, doch bepleit in zijn verweerschrift een waarde van € 141.542 terwijl belanghebbende een waarde van € 108.000 bepleit.
5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde een taxa-tierapport overgelegd van taxateur C.
7. Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde bestreden en in het bijzonder gewezen op de koopsom.
8. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het ge-ding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspec-teur met het in het geding gebrachte taxatierapport, gevoegd bij hetgeen overigens door hem is aangevoerd, de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De door de In-specteur gehanteerde berekeningsmethodiek waarbij aan de hand van grote reeksen verkoopcijfers gemiddelde waarden worden be-rekend voor een vierkante meter woonoppervlakte en een vierkan-te meter kavel, houdt onvoldoende rekening met de gerealiseerde verkoopprijs van de woning. De Inspecteur maakt onvoldoende in-zichtelijk hoe de verkoopprijs - waarvan niet in geschil is dat die de waarde in het economische verkeer representeert - zich verhoudt tot de waarde. Evenmin maakt de Inspecteur aannemelijk waarom aan de verkoopprijs van de woning minder gewicht zou moeten worden toegekend dan aan verkoopprijzen van de vergelij-kingsobjecten, a-straat 19 en 20. De relatie tussen de verkoop-cijfers en de waarden van de vergelijkingsobjecten, welke ob-jecten vijftien respectievelijk zestien maanden na de waarde-peildatum zijn geleverd, is niet eenduidig, in die zin dat het percentuele verschil tussen beide op jaarbasis drie, respectie-velijk twaalf percent is. Een verklaring voor dat verschil is niet gegeven. Ten slotte is niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten de door de Inspecteur bepleite waarde ondersteunen.
9. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft hij de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende bepleite waardestijging sedert de aankoop acht het Hof te gering.
10. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het ge-ding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat geen van de door partijen voorgestane waarde als juist kan worden aanvaard. Nu in het geding de waarde niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof die waarde in goede justitie op € 125.000.
11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond. Belanghebbendes overige grieven kunnen niet leiden tot lagere waarde als voornoemd.
12. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuurs-recht, vast op € 150 wegens verletkosten en € 10 wegens reis-kosten, in totaal derhalve op € 160. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient aan belangheb-bende het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden ver-goed.
Deze uitspraak is vastgesteld op 28 april 2004 door mr. Vonk en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoor-digheid van de waarnemend griffier Antonis.
(Antonis) (Vonk)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uit-spraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onder-werpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hier-voor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de grif-fier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.