Uitspraak
Uitspraak: 19 december 2003
Rolnummer: 02/1079 KA
Rolnr. rechtbank: 238855/01-16209
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellant],
wonende te 's-Gravenhage,
appellant, tevens incidenteel geïntimeerde,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. G.V. van der Bom,
tegen
[Geintïmeerde],
wonende te 's-Gravenhage,
geïntimeerde, tevens incidenteel appelant,
hierna te noemen: .[geïntimeerde],
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Het geding
Bij exploot van 13 augustus 2002 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 15 mei 2002 door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Bij exploot van 27 augustus 2002 heeft [geïntimeerde] [appellant] een vervroegde rechtsdag aangezegd. Bij memorie van grieven (met producties) en aanvulling memorie van grieven heeft [appellant] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord met incidenteel appèl tevens vermeerdering van eis (met producties) de grieven van [appellant] bestreden, twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en zijn eis vermeerderd. Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van antwoord in het incidenteel appèl de grieven en de vermeerdering van eis van [geïntimeerde] bestreden, waarna [geïntimeerde] nog een akte houdende reactie op nieuwe stellingen [appellant] genomen heeft. Vervolgens heeft [appellant] zijn procesdossier overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling
In het principaal en incidenteel appèl:
1. Tegen de feiten die door de rechtbank in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 als vaststaand zijn aangenomen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook zal uitgaan van deze feiten.
2. Het gaat om het volgende.
2.1 Tussen partijen bestaat sedert 1987 een huurovereenkomst betreffende de Korte Houtstraat 4a te 's-Gravenhage. De bestemming is bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro en het gehuurde is in gebruik als horecagelegenheid.
Op grond van artikel IV onder B van de overeengekomen algemene bepalingen van deze overeenkomst is [appellant] aan [geïntimeerde] de zogeheten meerpremie voor brandassurantie verschuldigd.
2.2 Bij vonnis van 17 november 1993 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] tot ontruiming veroordeeld wegens het uitblijven van het betalen van de huurpenningen. Dit vonnis is niet ten uitvoer gelegd.
2.3 Bij vonnis van 28 april 1999 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden voor het geval niet binnen drie maanden de huurachterstand van ƒ 14.746,70 zou zijn betaald. Ook dit vonnis heeft niet tot ontruiming geleid. Bovendien heeft de kantonrechter daarbij de huurovereenkomst ontbonden wat betreft het achtergedeelte van de parterre en werd [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellant] te betalen ƒ 10.395,- alsmede een bedrag van ƒ 742,- per maand voor het geval het achterste gedeelte nà 1 juli 1998 door achterstallig onderhoud en/of lekkages niet als restaurant bruikbaar is geweest respectievelijk zal zijn.
2.4 Bij aangetekende brief van 4 april 2001 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de huurovereenkomst opgezegd en zich daarbij beroepen op de algemene belangenafweging (artikel 7A:1631 lid 1 BW, oud), stellend dat sprake is van een verstoorde huurrelatie, dat [appellant] de verzekeringspenningen gedurende de afgelopen vier jaren niet heeft betaald en dat [appellant] het achterste gedeelte in gebruik heeft, terwijl het geen deel meer van het gehuurde uitmaakt en dat [appellant] in gebreke blijft met tijdige betaling van de huurpenningen.
2.5 Bij vonnis van 15 mei 2002 heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde toegewezen en [appellant] tevens veroordeeld tot betaling van € 5.680,87 wegens onbetaald gebleven verzekeringspenningen. In reconventie heeft de rechtbank [geïntimeerde] veroordeeld tot het uitvoeren van diverse werkzaamheden aan het gehuurde op verbeurte van dwangsommen.
2.6 Beide partijen zijn tegen de veroordelingen in hoger beroep gekomen.
3. [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd en een bedrag aan schadevergoeding wegens gederfd genot gevorderd gelijk aan 50% van de thans verschuldigde huurprijs althans gelijk aan een door het hof vast te stellen percentage van de huurprijs te rekenen vanaf 21 november 2001.
Ook [geïntimeerde] heeft in hoger beroep zijn vordering vermeerderd. Hij heeft € 7.101,09 gevorderd in verband met achterstallige verzekeringspenningen, € 4.406,84 in verband met achterstallige huurpenningen en een verklaring voor recht dat [appellant] aan [geïntimeerde] "de kosten van de door De Rijk in opdracht van [geïntimeerde] te verrichten herstelwerkzaamheden……, althans in ieder geval een in goede justitie te bepalen percentage hiervan" zal vergoeden.
Partijen hebben tegen deze vermeerderingen wederzijds geen bezwaar gemaakt en zijn in de gelegenheid geweest zich tegen deze vorderingen te verweren, zodat het hof op de vermeerderde vorderingen recht zal doen.
In het principaal appèl voorts:
4.1 Met de eerste twee grieven (onder "primair'en 'subsidiair') komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank, dat de huurovereenkomst eindigt op 30 september 2002 en dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd.
[appellant] stelt dat in 1993 dan wel in 1999 op grond van de door de kantonrechter uitgesproken ontbindingen een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan, die is gaan gelden voor de wettelijke termijn van 5 jaren en dat het [geïntimeerde] op grond daarvan niet vrijstond - tussentijds - de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde] heeft immers na de uitgesproken ontbindingen van de huurovereenkomst [appellant] in het genot van het gehuurde gelaten, aldus [appellant].
Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
4.2 Het hof overweegt als volgt.
Het hof stelt vast, dat beide partijen ervan uitgaan, dat, nu geen gevolg is gegeven aan de eerdere ontruimingsvonnissen, [appellant] ook daarna huurder is gebleven. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of een nieuwe huurovereenkomst is gesloten, dan wel de oude huurovereenkomst is voortgezet.
4.3 [geïntimeerde] heeft - onbestreden door [appellant] - aangevoerd, dat hij tot tweemaal toe uit coulance de ontruiming niet ten uitvoer heeft gelegd en de ontbinding terzijde heeft gesteld.
4.4 Het hof stelt voorop dat [appellant] na de ontbindingen van de huurovereenkomst in het gehuurde is gebleven en de huurpenningen (soms bij achterafbetaling) na 1993 en na 1999 is blijven voldoen. [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt, dat hij zich daarbij op het standpunt stelde dat sprake was van een nieuwe huurovereenkomst en wat de inhoud van die huurovereenkomst zou zijn. Evenmin is gesteld of gebleken, dat het sluiten van een nieuwe overeenkomst onderwerp van gesprek is geweest tussen partijen.
Noch over de hoogte van de huurprijs na 1993, respectievelijk 1999, noch over (de omvang van) het gehuurde bestaat kennelijk enig verschil van inzicht tussen partijen, nu daarover niets is gesteld of anderszins is gebleken. Met betrekking tot de huurprijs is met name gesteld noch gebleken, dat deze na 1993, respectievelijk na 1999, op een andere grondslag dan vóór 1993 is bepaald.
Het enkele feit dat [appellant] gedurende geruime tijd de verzekeringspenningen niet heeft betaald doet daaraan niet af, nu gesteld noch gebleken is, dat [appellant] met een uitdrukkelijk beroep op het tot stand komen van een nieuwe overeenkomst deze betalingen niet meer heeft verricht.
4.5 Uit het voorgaande leidt het hof af dat de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, dáárop neerkomt dat de aanvankelijk tussen partijen gesloten huurovereenkomst na 1993, respectievelijk 1999, is voortgezet.
Dit betekent dat de huurovereenkomst die oorspronkelijk gold voor 10 jaren en nadien krachtens een door [appellant] uitgeoefend optierecht met vijf jaren is verlengd, vervolgens voor onbepaalde tijd is gaan gelden en dat daarop de oorspronkelijk overeengekomen voorwaarden van toepassing zijn gebleven. Dit brengt mee dat de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar kon worden opgezegd tegen 1 februari 2002, zoals [geïntimeerde] heeft gedaan.
Dit brengt mee dat de grieven één en twee sub 'primair' en 'subsidiair' falen.
In het principaal en incidenteel appèl:
De verzekeringspremies:
5.1 Met de derde grief in het principaal appèl komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] verplicht is de verzekeringspremies te betalen. In de toelichting op deze grief verwijst [appellant] naar hetgeen hij onder de eerste grief onder 'primair' en subsidiair' heeft aangevoerd en stelt hij dat de kosten niet redelijk zijn.
5.2 In incidenteel appèl heeft [geïntimeerde] zijn vordering uit hoofde van de verzekeringspenningen vermeerderd en een bedrag van € 7.101,09 gevorderd, stellend, dat [appellant] dit bedrag thans mede op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen verschuldigd is.
5.3 Het hof heeft sub 4.5 overwogen dat de oorspronkelijke overeenkomst op dezelfde voorwaarden is voortgezet, hetgeen betekent, dat de algemene bepalingen deel uitmaken van de huurovereenkomst. Nu [appellant] niet de hoogte van het door [geïntimeerde] genoemde bedrag heeft bestreden en geen gronden heeft aangevoerd waarom de contractueel verschuldigde verzekeringspenningen niet redelijk zouden zijn, is de vordering van [geïntimeerde] ad € 7.101,09 toewijsbaar.
De derde grief in het principaal appèl faalt.
Het onderhoud:
6. In incidenteel appèl komt [geïntimeerde] met zijn eerste grief op tegen de beslissing in reconventie van de rechtbank, waarbij hij is veroordeeld om werkzaamheden uit te voeren genoemd in het rapport van ir. Leo Q. Onderwater d.d. 22 oktober 2001 (hierna: rapport Onderwater) onder 3.2 derde en vierde zin, 3.3, 3.4 en 3.5.
In de zevende grief in het principaal appèl komt [appellant] op tegen de beslissing van de rechtbank, waarbij de vordering van [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen tot het uitvoeren van werkzaamheden als genoemd in het rapport Onderwater sub 3.1 en 3.2, eerste en tweede zin, is afgewezen.
Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
6.1 In de toelichting op zijn grief stelt [geïntimeerde] dat [appellant] het gehuurde heeft aanvaard in de staat waarin dit zich ten tijde van het sluiten van de huurovereen-komst bevond, dat die toestand niet of nauwelijks is veranderd, dat de maatregelen waartoe hij is veroordeeld, noodzakelijk zijn geworden omdat [appellant] het klein onderhoud niet of niet behoorlijk heeft uitgevoerd dan wel dat de maatregelen zien op het achterste deel van het gehuurde.
6.2. Het hof overweegt als volgt.
6.2.1 Uit het vonnis van de kantonrechter van 28 april 1999, dat kracht van gewijsde heeft, blijkt dat de huurovereenkomst gedeeltelijk is ontbonden. Het gevolg daarvan is dat het achterste gedeelte van de parterre van het restaurant geen deel meer uitmaakt van de huurovereenkomst en dat onderhoudsklachten die daarop betrekking hebben derhalve buiten beschouwing moeten blijven.
6.2.2 De werkzaamheden waarvan [appellant] uitvoering vordert, betreffen werkzaamheden waarvoor geldt dat deze betrekking hebben op een gedeelte van het restaurant dat geen deel meer uitmaakt van de huurovereenkomst.
Gelet daarop is de zevende grief in principaal appèl vergeefs voorgedragen.
6.2.3 [geïntimeerde] stelt dat hij ten onrechte is veroordeeld tot het uitvoeren van werkzaamheden die op het achterste gedeelte van het gehuurde betrekking hebben maar hij geeft daarbij niet aan welke werkzaamheden dat specifiek zouden betreffen. In zoverre is de grief van [geïntimeerde] onvoldoende feitelijk onderbouwd.
6.2.4 De noodzaak van de werkzaamheden waartoe [geïntimeerde] door de rechtbank is veroordeeld, blijkt uit het rapport Onderwater. [geïntimeerde] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat hij niet gehouden was de reparaties uit te voeren waartoe hij door de rechtbank is veroordeeld. De enkele stelling dat de toestand niet of nauwelijks is veranderd sedert het aangaan van de huurovereenkomst en dat de maatregelen waartoe hij is veroordeeld noodzakelijk zijn geworden omdat [appellant] het klein onderhoud niet of niet behoorlijk heeft uitgevoerd, is daartoe niet voldoende.
De oorzaken die hebben geleid tot het achterstallig onderhoud staan volledig beschreven in het rapport Onderwater. Deze oorzaken zijn door [geïntimeerde] niet bestreden. Of [appellant] al dan niet heeft meegewerkt aan het verhelpen van het achterstallig onderhoud is voor de beslissing dat [geïntimeerde] gehouden is de werkzaamheden uit te voeren niet van belang.
Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] dat betrekking heeft op de duiding van de oorzaken van het achterstallig onderhoud en de weigerachtige houding van [appellant] zal dan ook worden gepasseerd.
6.2.5 Samenvattend komt het hof tot het oordeel dat de eerste grief in het incidenteel appèl en de zevende grief in het principaal appèl falen.
In het incidenteel appèl voorts:
huurachterstand
7. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd en gesteld dat [appellant] - bij een maandelijkse verplichting van € 1.120,21 - inmiddels een huurachterstand heeft van € 4.460,84. Hij vordert betaling van dit bedrag. Bij memorie van antwoord heeft [appellant] erkend, dat de huurachterstand € 3.340,63 beloopt en heeft voor het overige de vordering bestreden.
[appellant] heeft nog aangevoerd dat [geïntimeerde] door het niet uitvoeren van achterstallig onderhoud in verzuim is komen te verkeren en dat het [geïntimeerde] op die grond niet vrij staat om betaling van huurpenningen te vorderen.
Als verweer tegen de gevorderde betalingen heeft [appellant] zich nog beroepen op compensatie stellend, dat [geïntimeerde] op grond van het vonnis van de rechtbank dwangsommen heeft verbeurd nu hij in gebreke is gebleven met het uitvoeren van het onderhoud waartoe hij was veroordeeld en dat het [appellant] vrij staat eventuele door hem verschuldigde bedragen daarmee te compenseren.
7.1 Het hof overweegt als volgt.
7.1.1 [geïntimeerde] vordert betaling van huurpenningen tot een bedrag van € 4.460,84 gerekend tot december 2002 (het nemen van de memorie van antwoord).
[appellant] heeft de vordering tot een bedrag van € 3.340,63 erkend.
7.1.2 Het beroep van [appellant] op verrekening gaat niet op aangezien zijn tegenvordering van € 47.500,- wegens verbeurde dwangsommen door [geïntimeerde] gemotiveerd is betwist, zodat deze vordering niet processueel liquide is en dus niet vaststaat dat [appellant] bevoegd is tot verrekening.
7.1.3 Het hof is van oordeel dat van [geïntimeerde] had mogen worden verwacht, dat hij de vordering zou hebben gespecificeerd. Door dit na te laten kon [appellant] zich tegen de vordering niet gemotiveerd verzetten. Nu enige feitelijke onderbouwing van de hoogte en samenstelling van de gestelde achterstand ontbreekt, passeert het hof het door [geïntimeerde] gedane bewijsaanbod. Dit brengt mee, dat de vordering van [geïntimeerde] slechts toewijsbaar is tot het niet bestreden gedeelte ad € 3.340,63.
[appellant] heeft zich overigens niet verzet tegen toewijzing van de tevens gevorderde wettelijke rente vanaf de opeisbaarheidsdata van de driemaandelijkse huurtermijnen, zodat die rente zal worden toegewezen.
Kosten aannemer
8. [geïntimeerde] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] aan [geïntimeerde] het door [geïntimeerde] aan De Rijk te betalen bedrag zal dienen te vergoeden, althans ten minste een percentage hiervan.
De Rijk is de door [geïntimeerde] ingeschakelde aannemer, die in het gehuurde werkzaamheden zou moeten verrichten. [geïntimeerde] stelt dat de rekening van De Rijk door de schuld van [appellant] hoger zal uitvallen en bovendien [appellant] hem bij het uitvoeren van werkzaamheden heeft tegengewerkt.
8.1 Het hof overweegt als volgt.
De vordering van [geïntimeerde], die door [appellant] is betwist, is niet met feiten onderbouwd. Van [geïntimeerde] had tenminste een toelichting met concrete data, bedragen en feiten mogen worden verwacht, zodat [appellant] in de gelegenheid was geweest zich tegen de vordering te verweren. Niet is in te zien op welke grond [appellant] alle kosten van de aannemer zou moeten betalen en nu [geïntimeerde] bovendien niet motiveert wat tenminste een redelijk percentage van die kosten zou zijn, zijn zowel de grondslag van de vordering als de vordering zelf te vaag om [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering. Daarom is deze vordering niet toewijsbaar.
In het principaal appèl voorts:
De belangenafweging
9.1 Met de eerste grief (onder 'meer subsidiair') komt [appellant] op tegen het door de rechtbank onder sub 4.1 gegeven oordeel dat bij redelijke afweging van de belangen van [appellant] bij verlenging van de huurovereenkomst wèl van [appellant] kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
[appellant] stelt dat de rechtbank onvoldoende aandacht heeft besteed aan de schending van de verplichtingen van [geïntimeerde], nu [geïntimeerde] de op hem rustende onderhoudsverplichting niet nakwam. [appellant] stelt dat hij de afgelopen jaren zijn restaurant 15 maal moest sluiten vanwege de omvang van lekkages en de onderhoudstoestand zo slecht was dat dit gedeeltelijk ongeschikt was voor gebruik.
Bovendien heeft [geïntimeerde] volgens [appellant] geen belang bij beëindiging van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft in de opzeggingsbrief niet als opzeggingsgrond aangevoerd dat hij het gehuurde zelf wil gaan gebruiken.
9.2 Voor wat de belangenafweging betreft heeft [geïntimeerde] nog gewezen op de verstoorde relatie tussen partijen en aangevoerd dat [appellant] vrijwel vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huurpenningen niet tijdig voldoet en dat [geïntimeerde] [appellant] derhalve steeds opnieuw tot betaling moet aanmanen.
Voorts weigert [appellant] om BTW te betalen over de huurprijs.
[appellant] weigert bovendien om een waarborgsom te betalen en de door hem verschuldigde verzekeringspenningen.
[appellant] gebruikt het gedeelte van het gehuurde, ten aanzien waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken terwijl daarvoor geen huur wordt betaald en welk deel volgens [appellant] onbruikbaar zou zijn.
[geïntimeerde] voert nog aan, dat hij het gehuurde zelf - als apotheek of medisch centrum - in gebruik wil nemen.
Tenslotte, aldus nog steeds [geïntimeerde], is [appellant] voornemens om het gehuurde aan een ander over te dragen.
10. Het hof overweegt als volgt.
10.1 Uit de vonnissen van de kantonrechter te 's-Gravenhage van 17 november 1993 en 28 april 1999 volgt dat [appellant] in het verleden bij herhaling in gebreke is gebleven met het tijdig betalen van de huurpenningen. [geïntimeerde] heeft - onweersproken door [appellant] - gesteld, dat hij aan [appellant] aanmaningen wegens huurachterstand heeft verzonden en dat [appellant] ten onrechte weigert BTW en een waarborgsom te betalen. Bovendien blijkt uit hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 5.3 en 7.1.4 is overwogen en beslist, dat de vorderingen van [geïntimeerde] tot betaling van de verzekeringspremies ad € 7.101,09 respectievelijk de huurpenningen ad € 3.340,63 toewijsbaar zijn.
10.2. Uit het door [geïntimeerde] overgelegde proces-verbaal van constatering van 26 september 2000 van Van Mastrigt & Partners, gerechtsdeurwaarders, dat door [appellant] niet is weersproken, blijkt, dat [appellant] inderdaad het achterste gedeelte van het restaurant in gebruik heeft.
10.3 Uit de door [geïntimeerde] overgelegde en door [appellant] niet bestreden verklaring van S. Milinkovic van 19 februari 2002 blijkt dat [appellant] aan haar zijn bedrijf te koop heeft aangeboden.
10.4. Het belang, dat [geïntimeerde] bij beëindiging van de overeenkomst heeft, komt, kort gezegd, hierop neer dat hij niet behoeft te dulden, dat [appellant] stelselmatig de huurpenningen te laat betaalt, dat [appellant] zijn overige betalingsverplichtingen verzaakt en zijn onderhoudsverplichting niet (behoorlijk) nakomt.
Het belang van [appellant] bestaat - samengevat - in het continueren van de huurovereenkomst omdat hij is aangewezen op de inkomsten uit de exploitatie van de in het gehuurde uitgeoefende horeca-onderneming.
Vaststaat, dat [appellant] bij herhaling in gebreke is gebleven met stipte nakoming van zijn betalingsverplichtingen als omschreven in rechtsoverweging 10.1, terwijl door [appellant] niet is gesteld en overigens niet is gebleken dat aan hem een opschortingsrecht toekwam.
Op grond hiervan komt het hof tot het oordeel dat in de omstandigheden van dit geval bij redelijke afweging van de belangen van [geïntimeerde] als verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van [appellant] als huurder, niet van [geïntimeerde] behoeft te worden gevergd, dat de huurovereenkomst langer voortduurt. De vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming is derhalve toewijsbaar.
Dit betekent dat ook grief één - onder meer subsidiair - in het principaal appèl faalt.
10.5 Nu een nieuw tijdstip voor de ontbinding van de huurovereenkomst en voor de ontruiming moet worden vastgesteld zal het vonnis van de rechtbank op deze onderdelen niettemin worden vernietigd. De gevorderde veroordeling tot ontruiming is toewijsbaar. Het hof is van oordeel dat aan [appellant] een korte termijn kan worden gegund waarop hij de ontruiming in der minne kan effectueren; het komt het hof redelijk voor dat het uiterlijke tijdstip van ontruiming op 29 februari 2004 wordt vastgesteld.
11. In de vierde grief komt [appellant] op tegen de bij vonnis in conventie uitgesproken proceskostenveroordeling. Nu de vorderingen van [geïntimeerde] toewijsbaar zijn en de grieven één tot en met drie falen, is [appellant] terecht door de rechtbank in conventie de kosten veroordeeld. Daarmee faalt ook de vierde grief in het principaal appèl.
12. In de vijfde grief in het principaal appèl komt [appellant] op tegen de afwijzing door de rechtbank van zijn reconventionele vordering die strekt tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst en een verklaring voor recht dat [appellant] slechts gehouden is vanaf 21 september 1999 50% van de verschuldigde huurprijs te voldoen dan wel een ander redelijk te achten percentage.
In de toelichting op deze grief beroept [appellant] zich op het rapport Onderwater en de aldaar sub 2.2 tot en met 2.5 genoemde gebreken. Hij stelt dat deze onderhoudsgebreken een ernstige inbreuk opleveren op het genot van het gehuurde. Vanaf 21 september 1999 tot en met 14 augustus 2001 is hij genoodzaakt geweest zijn restaurant 15 keer te sluiten als gevolg van ernstige lekkages.
12.1 [geïntimeerde] heeft erop gewezen, dat [appellant] totdat hij in rechte werd betrokken in het geheel geen actie heeft ondernomen om het gestelde achterstallige onderhoud te laten verrichten en zelfs geen normaal verzoek hiertoe aan [geïntimeerde] heeft gericht. [geïntimeerde] stelt (sub 55 in de memorie van antwoord) dat [appellant] geenszins heeft aangetoond enige schade te hebben geleden bijvoorbeeld in de vorm van het moeten sluiten van zijn restaurant. Het is volgens hem niet aannemelijk dat [appellant] door toedoen van [geïntimeerde] schade zou hebben geleden daar [appellant] [geïntimeerde] hier nimmer (behalve in rechte) op zou hebben aangesproken. [geïntimeerde] heeft gewezen op artikel V sub A van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen, waarin zijn aansprakelijkheid voor gebreken wordt uitgesloten.
13. Het hof overweegt als volgt.
Bij vonnis van 28 april 1999 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen. Daarbij is de huurprijs met een gedeelte verlaagd en wel voor de periode dat deze gebreken niet zouden zijn opgeheven.
In het vonnis van de rechtbank van 15 mei 2002 kan worden gelezen dat van [appellant] verwacht had mogen worden dat hij maatregelen zou hebben genomen om gelet op artikel 3:299 BW Pro en 7A:1634 BW nakoming te vorderen. [appellant] heeft volgens de rechtbank onvoldoende feiten gesteld om de conclusie te kunnen wettigen dat het gebruik van het resterende gedeelte van het gehuurde als gevolg van tekortkomingen van [geïntimeerde] geheel of in belangrijke mate verhinderd werd en wordt.
Voorts is het voor het toewijsbaar zijn van een vordering tot (partiële) ontbinding van de overeenkomst noodzakelijk, dat de wederpartij na in gebreke te zijn gesteld in verzuim is geraakt. [appellant] heeft onvoldoende gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [geïntimeerde] in verzuim is geraakt. Deze vordering van [appellant] en de daaraan verbonden vordering tot verklaring voor recht zullen dan ook worden afgewezen.
[appellant] heeft bovendien niet met feiten onderbouwd dat hij enige schade heeft geleden en vordert derhalve vergeefs vergoeding van schade van [geïntimeerde].
Gezien het bovenstaande faalt ook de vijfde grief.
In het principaal en incidenteel appèl tenslotte:
14. In de zesde grief in principaal appèl komt [appellant], en in de tweede grief in het incidenteel appèl komt [geïntimeerde], op tegen de uitgesproken compensatie van kosten in reconventie.
Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
14.1 Nu de rechtbank de reconventionele vordering van [appellant] gedeeltelijk heeft toegewezen en het hof zich daarmee verenigt, zijn de proceskosten in reconventie terecht gecompenseerd, zodat de grief faalt.
15. De slotsom van het voorgaande is dat de grieven in het principaal appèl falen en daarbij past een veroordeling van [appellant] in de proceskosten in het principaal appèl en dat in incidenteel appèl beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld. Daarbij past een compensatie van de proceskosten in het incidenteel appèl.
Beslissing
Het hof:
In principaal appèl:
- vernietigt het vonnis van 15 mei 2002 van de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, voor zover in conventie gewezen, behoudens de in het vonnis in conventie uitgesproken proceskostenveroordeling en de daarop betrekking hebbende uitvoerbaarverklaring bij voorraad en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte aan de Korte Houtstraat 4a te 's-Gravenhage eindigt op 29 februari 2004 en stelt de ontruiming op dat tijdstip vast;
- veroordeelt [appellant] om het gehuurde vóór 1 maart 2004 te verlaten en te ontruimen met al degene die en al hetgene dat zich daarin of daarop van zijnentwege bevindt en met overgifte der sleutels ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden en machtigt [geïntimeerde] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [appellant], met gelasting aan [appellant] deze kosten op vertoon van het exploot of proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven aan [geïntimeerde] te betalen;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep tot deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op € 193,- aan verschotten en € 771,- aan salaris voor de procureur;
- verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in incidenteel appèl:
- veroordeelt [appellant] tot betaling van € 3.340,63 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheidsdata van de driemaandelijkse huurtermijnen, zijnde telkens de eerste dag van een kalenderkwartaal;
- veroordeelt [appellant] tot betaling van € 7.101,09, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf heden;
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in principaal en incidenteel appèl tenslotte:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank voor zover in reconventie gewezen;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Schuering en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 december 2003, in bijzijn van de griffier.