Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
achtste enkelvoudige belastingkamer
18 november 2003
nummer BK-02/04025
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van mevrouw
X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 4 november 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende tot haar bijstand vergezeld van A, alsmede B namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
– wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 547.155 (€ 248.288),
– veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 322, onder aanwijzing van de gemeente P als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
– gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 29 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit een bar/restaurant met sanitaire ruimte en keuken (hierna: het horecagedeelte) met een daarboven gelegen bedrijfswoning met berging (hierna:het woninggedeelte). De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 540 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt, naar het Hof begrijpt, ongeveer 105 m2. De onroerende zaak wordt verhuurd aan derden. Het horecagedeelte en het woninggedeelte zijn bij dezelfde persoon in gebruik. Het woninggedeelte is alleen via de bar/restaurant bereikbaar.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk op ƒ 631.000 (€ 286.335) vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting een nader standpunt ingenomen en bepleit een waarde van ƒ 418.705 (€ 190.000).
3. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde verwezen naar een Referentiekaart Niet Woningen dat betrekking heeft op het pand b-straat 1 te Z. De Inspecteur heeft bij de waardebepaling, uitgaande van een economische huurwaarde van ƒ 43.697 (€ 19.829) voor het horecagedeelte, een kapitalisatiefactor toegepast van 11. Voorts heeft hij de waarde voor het woninggedeelte (inclusief berging) van ƒ 150.996 (€ 68.519) vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.
4. Belanghebbende heeft een taxatierapport in het geding gebracht van C van D B.V. die de waarde van de onroerende zaak per 1 april 1999, in verband met het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten van belanghebbende op deze datum, heeft getaxeerd op ƒ 295.000. Voorts heeft belanghebbende een vaststellingsovereenkomst in het geding gebracht die op 28 april 2000 is gesloten met de Belastingdienst, waarbij voor de berekening van de stakingswinst voor de inkomstenbelasting een waarde is vastgesteld van ƒ 397.500. Dit bedrag is het gemiddelde van de waarden die partijen aanvankelijk voorstonden. Het betreft hier de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik.
5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1999 ƒ 631.000 bedroeg. Voorts is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 1999 ƒ 418.705 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
Met betrekking tot het horecagedeelte
7. Het Hof merkt als tussen partijen vaststaand aan dat de waarde van het horecagedeelte van de onroerende zaak dient te worden bepaald aan de hand van de zogeheten huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag wat de hoogte van het bedrag aan economische huurwaarde is dat aan de onroerende zaak dient te worden toegerekend, alsmede de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor.
8. De Inspecteur is blijkens het verweerschrift bij het bepalen van de waarde voor het horecagedeelte uitgegaan van een jaarhuur van ƒ 43.697 (€ 19.829). Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de jaarhuur voor het horecagedeelte vanaf 1 april 2003 ƒ 47.783 (€ 21.683) bedraagt. Gelet hierop ziet het Hof geen reden om aan de juistheid van de door de Inspecteur gehanteerde huurwaarde te twijfelen en zal van deze economische huurwaarde uitgaan.
9. Het Hof acht door de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van het horecagedeelte gerekend dient te worden met een kapitalisatiefactor van 11. De Inspecteur heeft deze factor bepaald aan de hand van een bij het verweerschrift opgenomen berekening, aangeduid met Referentiekaart Niet Woningen dat betrekking heeft op het pand b-straat 1 te Z. Naar 's Hofs oordeel heeft de Inspecteur met deze berekening onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop hij deze factor heeft berekend alsmede in het realiteitsgehalte van de aan de berekening ten grondslag liggende uitgangspunten. Voorts heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt hoe deze factor zich verhoudt tot de onderhavige onroerende zaak.
10. Voorts is het Hof van oordeel dat belanghebbende met het door haar overgelegde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak ƒ 418.705 (€ 190.000) bedraagt. Het rapport geeft onvoldoende inzicht in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Evenmin kent het Hof waarde toe aan de door belanghebbende overgelegde vaststellingsovereenkomst, nu deze waardebepaling in de compromissoire sfeer heeft plaatsgevonden en evenmin inzicht geeft in de daaraan ten grondslag liggende uitgangpunten.
11. Nu in het geding de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de kapitalisatiefactor, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in goede justitie op 10. Gelet hierop, uitgaande van een economische huurwaarde van ƒ 43.697 (€ 19.829), stelt het Hof de waarde van het horecagedeelte van de onroerende zaak vast op ƒ 436.970 (€ 198.288).
Met betrekking tot het woninggedeelte
12. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Blijkens het bepaalde in artikel 19, lid 1, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevold van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Nu in het onderhavige geval het woninggedeelte in de periode tussen 1 januari 1999 en 1 januari 2001 is gerenoveerd, dient de waarde van het woninggedeelte op de waardepeildatum ingevolge artikel 19, lid 1, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet te worden bepaald naar de staat van dat woninggedeelte op 1 januari 2001.
13. Uit de omstandigheid dat belanghebbende, zoals ter zitting is gebleken, een waarde voorstaat van ƒ 418.705 (€ 190.000) voor de gehele onroerende zaak, waarbij ook belanghebbende ten aanzien van het woninggedeelte uitgaat naar de staat hiervan op 1 januari 2001, leidt het Hof af dat zij de door de Inspecteur vastgestelde waarde van ƒ 150.996 (€ 68.519) bestrijdt. Belanghebbende heeft met betrekking tot de hoogte van deze waarde geen standpunt ingenomen.
14. Naar het oordeel van het Hof kan met de omstandigheid dat het woninggedeelte als dienstwoning is verhuurd bij de onderhavige waardering geen rekening worden gehouden, nu de waarde moet worden bepaald zoals onder 5 en 12 is vermeld. Met de omstandigheid dat het woninggedeelte slechts toegankelijk is via de bar/restaurant kan rekening worden gehouden door vergelijking met referentieobjecten waarbij dezelfde omstandigheid zich voordoet. De Inspecteur heeft echter geen enkele gegevens verstrekt omtrent (de verkoopcijfers van) vergelijkingspanden. Nu de Inspecteur voorts geen taxatierapport heeft overgelegd, heeft hij naar 's Hofs oordeel niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het woninggedeelte ƒ 150.996 (€ 68.519) dient te bedragen.
15. Nu in het geding de waarde voor het woninggedeelte niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de waarde, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in goede justitie op ƒ 110.185 (€ 50.000).
16. Uit al hetgeen hiervoor is overwogen stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak vast op (ƒ 436.970 + ƒ 110.185 =) ƒ 547.155 (€ 248.288).
17. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
18. Gelet op het vorenstaande acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 322 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt à € 322 x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 18 november 2003 door mr. Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier
mr. De Fouw.
(De Fouw)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.