Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
achtste enkelvoudige belastingkamer
18 november 2003
nummer BK-02/04119
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A B.V. te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1, a-straat 2 en a-straat 3 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 4 november 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen B namens belanghebbende alsmede C en D namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
– wijzigt de beschikking met beschikkingsnummer x in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z nader wordt vastgesteld op ƒ 195.000 (€ 88.487),
– wijzigt de beschikking met beschikkingsnummer x in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 2 te Z nader wordt vastgesteld op ƒ 143.000 (€ 64.890),
– wijzigt de beschikking met beschikkingsnummer x in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 3 te Z nader wordt vastgesteld op ƒ 400.000 (€ 181.512),
– veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 644, onder aanwijzing van de gemeente P als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
– gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 218 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken a-straat 1, a-straat 2 en a-straat 3 te Z. A-straat 1 bestaat uit drie kamers en is in gebruik als kamerverhuurbedrijf. A-straat 2 is een lange smalle winkel van ongeveer 145 m² waarin een zaak in tweedehandsgoederen is gevestigd. Boven deze winkel is a-straat 3 gelegen. A-straat 3 is een bovenwoning met eigen opgang en wordt gebruikt als kamerverhuurbedrijf met kamers en gedeelde keuken/ sanitairvoorzieningen bestaande uit een eerste, tweede en derde verdieping.
2. De Inspecteur heeft zich blijkens het verweerschrift alsnog verenigd met het standpunt van belanghebbende inhoudende dat de waarde van a-straat 1 te Z nader dient te worden vastgesteld op ƒ 195.000 (€ 88.487).
3. Uitsluitend nog in geschil is de waarde van de onroerende zaken a-straat 2 en a-straat 3 te Z op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarden uiteindelijk op ƒ 418.000 (€ 189.680) respectievelijk ƒ 459.000 (€ 208.285) vastgesteld, terwijl belanghebbende voor a-straat 2 en 3 tezamen een waarde van ƒ 430.000 (€ 195.125) bepleit. Zoals het Hof uit de pleitnota afleidt bepleit belanghebbende voor a-straat 2 een waarde van ƒ 143.000 (€ 64.890) en voor a-straat 3 een waarde van ƒ 287.000 (€ 130.235).
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van a-straat 2 en 3 op de waardepeildatum verwezen naar een aantal vergelijkingspanden. De waarde van a-straat 2 is vastgesteld volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de Inspecteur een kapitalisatiefactor heeft toegepast van 12.
5. Belanghebbende heeft een taxatierapport van augustus 2000 van E, taxateur, en F, makelaar en taxateur, in het geding gebracht, die de vrijwillige en onderhandse verkoopwaarde van a-straat 2 en 3 tezamen in verhuurde staat hebben vastgesteld op ƒ 430.000.
6. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Met betrekking tot a-straat 2
7. Het Hof merkt als tussen partijen vaststaand aan dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald aan de hand van de zogeheten huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof acht dit een voor dat doel geschikte methode.
8. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van a-straat 2 op 1 januari 1999 ƒ 418.000 bedroeg. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.
9. De Inspecteur is blijkens het verweerschrift bij het vaststellen van de waarde van ƒ 418.000 uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12 hetgeen resulteert in een door de Inspecteur gehanteerde huurwaarde per jaar van ƒ 34.833. De Inspecteur heeft naar het oordeel van het Hof deze huurwaarde niet aannemelijk gemaakt. Naar belanghebbende heeft gesteld en ter zitting desgevraagd heeft bevestigd, bedraagt de gerealiseerde huur per jaar ƒ 11.400. De Inspecteur heeft deze huur niet bestreden en heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk is dat deze huur afwijkt van de economische huurwaarde. Het Hof zal derhalve hiervan uitgaan.
10. De Inspecteur heeft gesteld bij de waardebepaling van a-straat 2 uit te gaan van een huurwaardekapitalisatiefactor van 12. Indien het Hof de Inspecteur in dit opzicht volgt leidt toepassing van deze factor bij een economische huurwaarde van ƒ 11.400 tot een lagere waarde dan belanghebbende voorstaat. Het Hof zal derhalve belanghebbende volgen in haar conclusie dat de waarde voor a-straat 2 dient te worden vastgesteld op ƒ 143.000.
Met betrekking tot a-straat 3
11. A-straat 3 dient als woning te worden gewaardeerd. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is het Hof van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van a-straat 3 op 1 januari 1999 ƒ 459.000 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. De Inspecteur verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde naar de vergelijkingsobjecten zoals vermeld in de uitspraak op bezwaar, te weten b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1. De Inspecteur heeft echter, behalve de verkoopcijfers en verkoopdata, geen enkel gegeven verstrekt omtrent deze vergelijkingspanden. Nu hij voorts geen taxatierapport heeft overgelegd, heeft hij naar 's Hofs oordeel niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van a-straat 3 ƒ 459.000 dient te bedragen.
12. Voorts heeft belanghebbende met het door haar overgelegde taxatierapport de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt, nu het taxatierapport uitgaat van de waarde van de onroerende zaak in verhuurde staat en hierin voorts niet is vermeld per welke datum de waardering heeft plaatsgevonden. Nu in het geding de waarde van a-straat 3 niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de waarde, alle feiten en omstandigheden in genomen, in goede justitie op ƒ 400.000.
13. Op grond van al het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
14. Gelet op het vorenstaande acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 644 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten à € 322 x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 18 november 2003 door mr. Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier
mr. De Fouw.
(De Fouw)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.