Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
achtste enkelvoudige belastingkamer
4 november 2003
nummer BK-03/00180
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de sector Middelen van de gemeente Rijnwoude (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 21 oktober 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen A namens belanghebbende, alsmede B namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
– wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 100.000,
– veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 110, onder aanwijzing van de gemeente Rijnwoude als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
– gelast de gemeente Rijnwoude aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 29 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning). De woning is een tot recreatiewoning omgebouwde stal op een recreatieperceel waar volgens het vigerende bestemmingsplan permanente bewoning niet is toegestaan. De inhoud van de woning is ongeveer 293 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt volgens de kadastrale gegevens ongeveer 2.240 m2. Van het totale perceel bestaat ongeveer 1.100 m2 uit grond en de rest uit water.
2. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op ƒ 556.000 (€ 252.301). Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar is de waarde verminderd tot op ƒ 399.865 (€ 181.451) op de grond dat bij de waardebepaling in onvoldoende mate rekening is gehouden met het ontbreken van een aansluiting op de riolering, aardgas en telefoon, alsmede met de beperkte bereikbaarheid van de onroerende zaak en de staat van het onderhoud waarin de onroerende zaak verkeert.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De Inspecteur heeft nader het standpunt ingenomen dat deze waarde moet worden verminderd tot op ƒ 377.142 (€ 171.140), terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 137.731 (€ 62.500) bepleit.
4. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur C, verbonden aan C WOZ-taxaties & -advies, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 14 juli 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 171.140. In het taxatierapport zijn de gegevens en foto's van een drietal woonhuizen als vergelijkingsobject opgenomen, die zijn gelegen aan de b-straat en de c-straat te Q en aan de d-straat te R.
6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 € 171.140 bedroeg. Hierbij heeft het Hof in het bijzonder het navolgende in aanmerking genomen.
7.1. Volgens het vigerende bestemmingsplan heeft de woning de bestemming van recreatiewoning. De Inspecteur heeft gesteld dat, in strijd met het bestemmingsplan, permanente bewoning door de gemeente wordt gedoogd. Voorts kan volgens de bestemmingsplanherziening 1996 van de gemeente een verzoek tot permanente bewoning worden ingediend, in welk geval de woning bouwkundig zal worden getoetst aan het Bouwbesluit alvorens toestemming tot permanente bewoning wordt verleend. De Inspecteur stelt op grond hiervan dat de woning moet worden gewaardeerd als een woning die permanent mag worden bewoond.
7.2. Belanghebbende heeft bestreden dat de gemeente op het punt van het gedogen een beleid voert en heeft voorts gesteld dat de woning in de staat waarin deze op de waardepeildatum verkeerde niet door de toets van het Bouwbesluit zou komen.
7.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat feitelijk gedogen door de gemeente berust op een beleid op de voortzetting waarvan belanghebbende en een potentiële koper van de woning kunnen rekenen. Voorts heeft de Inspecteur ten onrechte geen, althans onvoldoende, rekening gehouden met de omstandigheid dat een potentiële koper voor de woning een lagere prijs zal willen besteden in verband met deze onzekerheid. Daarbij is tevens in aanmerking te nemen dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning voor permanente bewoning geschikt zal worden geacht bij een bouwkundige toetsing ingeval een verzoek tot permanente bewoning wordt gedaan.
8.1. De Inspecteur heeft voorts nog gesteld dat de woning voor belanghebbende bereikbaar is per auto. Belanghebbende heeft een recht van overpad (een erfdienstbaarheid) verkregen waarbij de woning wordt aangemerkt als heersend erf. Van de door belanghebbende gestelde beperkte bereikbaarheid gaat volgens de Inspecteur dan ook geen waardedrukkend effect uit.
8.2. Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat blijkens de akte van 18 juni 1993, verleden voor de notaris D te Z, de volgende erdienstbaarheid is gevestigd, waarbij belanghebbendes perceel het heersend erf is:
"Ten deze worden gevestigd en aanvaard:
a. de erfdienstbaarheid van pad, ten laste van het bij deze akte verkochte als lijdend erf en ten behoeve van het aan de verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente S, sectie _, nummer 00, als heersend erf, inhoudende het recht om daarover met een kruiwagen, (motor)rijwiel of ander klein vervoermiddel aan de hand te komen en te gaan van en naar de openbare weg (e-straat).
Indien door de koper op het lijdend erf een weg zal worden aangelegd zal de verkoper in zeer bijzondere gevallen met toestemming van de koper gebruik mogen maken van deze weg;
(...)"
8.3. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat toegang tot het perceel waarop de woning zich bevindt met een auto niet is toegestaan. De Inspecteur heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect dat van deze omstandigheid uitgaat.
9. Met betrekking tot de door belanghebbende voorgestane waarde oordeelt het Hof dat de in 1993 voor de woning betaalde koopsom niet als uitgangspunt kan dienen voor de waardering op de waardepeildatum. Voor elk tijdvak dient immers de waarde op de waardepeildatum te worden bepaald. Voor de vaststelling van de waarde kan niet worden uitgegaan van een gemiddeld jaarlijks stijgingspercentage van acht percent. Een gemiddeld stijgingspercentage is te algemeen van aard om te dienen als middel ter vaststelling van de waarde van een individuele onroerende zaak. De wijze van vaststelling van de waarde zoals door belanghebbende wordt voorgestaan, vindt dan ook geen steun in de Wet.
10. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de door partijen aangedragen waarden van de woning op de waardepeildatum beide niet als juist kunnen worden aanvaard. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof die waarde in goede justitie op € 100.000 (ƒ 220.371).
11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
12. Gelet op het vorenstaande acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), vast op € 10 wegens reiskosten en € 100 wegens verletkosten (vier uur ad € 25 per uur), in totaal derhalve op € 110. Het Hof is van oordeel dat onder de reis- en verletkosten van een partij in de zin van artikel 1, onderdelen c en d van het Besluit tevens dienen te worden begrepen de reis- en verletkosten van een procesgemachtigde die niet beroepsmatig rechtsbijstand verleent (vgl. Centrale Raad van Beroep 2 juli 1996, nummer AAW 95/2426, AB 1996/404). Voorts dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 4 november 2003 door mr. Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Kwestro.
(Kwestro)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.
nummer BK-03/00180