Uitspraak
Uitspraak: 17 oktober 2003
Rekestnummer: R 03/487 KA
Rekestnr. rechtbank: 02-50965
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft de volgende beschikking gegeven in de zaak van
1. VERHUURDER,
2. VERHUURDER,
3. VERHUURDER,
allen wonende te X,
verzoeksters in hoger beroep,
hierna te noemen: Verhuurder,
procureur: mr. E. Lolcama,
tegen
HUURDER,
wonende te Y,
hierna te noemen: Huurder
niet verschenen in hoger beroep.
Het geding
Bij beroepschrift met de stukken in eerste aanleg, ingekomen bij de griffie van het hof op 17 juni 2003, is Verhuurder in hoger beroep gekomen van de beschikking van 18 maart 2003 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage. Bij dit beroepschrift heeft Verhuurder verzocht haar in het hoger beroep ontvankelijk te verklaren, de bestreden beschikking te vernietigen en opnieuw rechtdoende te bepalen dat de verouderingsaftrek 13,2 punt bedraagt en de huurprijs dienovereenkomstig vast te stellen. Huurder is, hoewel behoorlijk opgeroepen, in hoger beroep niet verschenen. Bij de mondelinge behandeling op 26 september 2003 heeft Verhuurder haar standpunt door haar procureur doen bepleiten.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat kort gezegd om het volgende. Verhuurder verhuurt sinds 1 maart 1996 de zelfstandige woonruimte Lekstraat 151 te 's-Gravenhage aan Huurder. De Huurcommissie heeft op 23 november 2001 uitspraak gedaan inhoudende dat wijziging van de huurprijs van € 397,40 per maand naar € 279,22 per maand met ingang van 1 september 2000 redelijk is op grond van een woningwaardering van 71 punten. Verhuurder was het hier niet mee eens en heeft zich tot de rechtbank gewend. De rechtbank is tot een puntenaantal van 73 gekomen en heeft de maximaal redelijke huurprijs bepaald op € 287,09 per maand per 1 september 2000.
2. Voorop moet worden gesteld dat tegen een beschikking op grond van artikel 27 van de Huurprijzenwet woonruimte (oud) geen hoger beroep kan worden ingesteld. Volgens vaste rechtspraak wordt dit appèlverbod (onder meer) doorbroken als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak.
3. Het hof is van oordeel dat als gevolg van deze stelling Verhuurder in haar beroep dient te worden ontvangen teneinde te bezien of essentiële vormen zijn geschonden.
4. Verhuurder klaagt er in hoger beroep over dat bij de behandeling in eerste aanleg het beginsel van hoor- en wederhoor is geschonden. Zij voert hiertoe het volgende aan. Blijkens de bestreden beschikking heeft de rechtbank kennis genomen van een akte aan de zijde van verweerder, met producties, ter griffie ingekomen op 26 februari 2003. Noch die akte noch de daarbij behorende producties zijn door de griffie van de rechtbank aan haar toegezonden, zodat zij zich hierover ook niet heeft kunnen uitlaten. Eerst na de beschikking van 18 maart 2003 is de akte op haar verzoek toegezonden.
5. Het hof is van oordeel, dat sprake is van schending van het beginsel van hoor- en wederhoor. De akte van 26 februari 2003 had Verhuurder vóór het geven van de beschikking moeten worden toegezonden. Bovendien had zij òf de gelegenheid moeten krijgen bij akte op de producties te reageren òf de rechtbank had deze producties buiten beschouwing moeten laten. Uit rechtsoverweging 4 van de bestreden beschikking valt af te leiden dat de rechtbank belang heeft gehecht aan productie 2, te weten een print van een advertentie op internet, waarin de destijds bij de renovatie van het onderhavige pand betrokken aannemer Klinkenberg vermeldt hoeveel die renovatie heeft gekost, nu daarin wordt overwogen, dat het door Verhuurder overgelegde besluit van VROM als onvoldoende bewijs dient. Het hof zal overgaan tot een inhoudelijke behandeling van het beroep.
6. Het beroep van Verhuurder richt zich tegen deze overweging 4, luidende:
"(…) Voor wat betreft de verbeteringskosten acht de kantonrechter onvoldoende aangetoond dat door verhuurder voor een bedrag van ƒ 120.166,-- aan deze kosten zijn gemaakt. Het overgelegde besluit van VROM dient als onvoldoende bewijs. In dat besluit wordt bovenbedoeld bedrag genoemd, maar niet blijkt dat die gegevens juist zijn."
Ter onderbouwing van haar betoog, dat bij de renovatie van de woning aan de Lekstraat 151 destijds voormelde kosten wel degelijk zijn gemaakt, heeft Verhuurder in hoger beroep in het geding gebracht betalingsverklaringen van de architect Van Aalst, aannemer Klinkenberg, een beschikking subsidietoekenning van 2 september 1991, een huurprijsbeschikking van 6 december 1991 en een herstelhuurprijs-beschikking van 24 augustus 1994, alle (ook) betrekking hebbende op de onderhavige woning.
7. Het hof is van oordeel, dat uit al deze stukken blijkt, dat in 1993 voor een bedrag van ƒ 120.166,-- in de onderhavige woning is geïnvesteerd. De internetpagina van aannemer Klinkenberg, die naar alle waarschijnlijkheid als doel zal hebben door middel van een voorbeeld potentiële klanten te overtuigen van zijn vakbekwaamheid en redelijke prijzen, biedt tegenover deze bewijsstukken onvoldoende tegenwicht. Gelet hierop dient de verouderingsaftrek conform de berekening van Verhuurder te worden gesteld op 13.2 punten. Gevolg hiervan is, dat het door de rechtbank vastgestelde puntenaantal van 73 dient te worden verhoogd naar 88, zodat de huurprijs per 1 september 2000 de somma van ƒ 769,45, omgerekend € 349,16 per maand moet bedragen. De grief slaagt.
8. De bestreden beschikking zal worden vernietigd. Het hof zal opnieuw rechtdoende de huurprijs als vorenvermeld vaststellen. De proceskosten in eerste aanleg, voorzover aanwezig, zullen worden gecompenseerd, nu beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld. Huurder stond een veel lager bedrag voor en Verhuurder een hoger bedrag dan thans wordt verzocht. Huurder zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Verhuurder
De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage van 18 maart 2003,
en opnieuw rechtdoende:
- stelt de huurprijs voor de woning aan de Lekstraat 151 te 's-Gravenhage per 1 september 2000 vast op € 349,16 per maand;
- veroordeelt Huurder in de kosten van de procedure in hoger beroep tot op heden bepaald op € 205,-- aan griffierecht en op € 1542,-- aan salaris voor de procureur.
Deze beschikking is gegeven door mrs. In 't Velt-Meijer, Beyer-Lazonder en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 oktober 2003 in aanwezigheid van de griffier.