Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
16 oktober 2003
nummer BK-02/04891
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 2 oktober 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning is een geschakelde woning met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 600 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 229 m2. Belanghebbende heeft de woning in mei 1997 als nieuwbouwwoning gekocht voor ƒ 565.000, ofwel € 256.385. Voorts heeft belanghebbende ongeveer ƒ 30.000 betaald voor meerwerk en ongeveer ƒ 13.500 aan bouwrente. De woning is in juli 1998 opgeleverd.
2. Bij beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet en gedagtekend 30 juni 2001, heeft de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op ƒ 559.000, ofwel € 253.663. Bij beschikking van 15 april 2002 heeft de Inspecteur de waarde van de woning per de waardepeildatum nader vastgesteld op € 278.528, ofwel ƒ 613.794. Belanghebbende heeft tegen laatstbedoelde beschikking bezwaar aangetekend. Bij de bestreden uitspraak heeft de Inspecteur het bezwaar afgewezen en de beschikking gehandhaafd.
3. In geschil is, primair, de rechtmatigheid van de beschikking van 15 april 2002 en, subsidiair, de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van ƒ 574.000, ofwel € 260.469.
4. Nu de Inspecteur de waarde van de woning bij de beschikking van 30 juni 2001 heeft vastgesteld op een bedrag dat aanmerkelijk lager ligt dan de prijs, vermeerderd met het bedrag voor meerwerk, die belanghebbende geruime tijd vóór de waardepeildatum voor de woning heeft betaald, acht het Hof, mede gelet op hetgeen onder 1 is komen vast te staan, aannemelijk dat het belanghebbende direct bij ontvangst van die beschikking duidelijk was, dan wel dat het hem direct duidelijk had behoren te zijn, dat de waarde van de woning te laag was vastgesteld. De Inspecteur heeft, gelet op het bepaalde in artikel 27, eerste lid, van de Wet, derhalve terecht de waarde van de woning bij beschikking herzien. Voor zover het beroep is gericht tegen de rechtmatigheid van de beschikking van 15 april 2002, is het derhalve ongegrond.
5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin
die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur A, beëdigd makelaar/taxateur, WOZ-gediplomeerd, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 23 juni 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 325.000.
7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 278.528, ofwel ƒ 613.794 bedroeg.
8. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte en de ligging, in voldoende mate is rekening gehouden.
9. Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de vastgestelde waarde van de woning niet in een juiste verhouding staat tot de in het kader van de Wet aan andere woningen toegekende waarden. Deze grief faalt echter. De in het kader van de Wet vast te stellen waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak dient niet te worden bepaald aan de hand van waarden, toegekend aan andere vergelijkbare of nabijgelegen objecten, maar aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het Hof merkt hierbij nog op dat de door belanghebbende in dit kader genoemde belendende panden A-straat 2 en A-straat 3 ook niet kunnen worden aangemerkt als met de woning vergelijkbare objecten omdat, naar uit de gedingstukken blijkt, die objecten aanmerkelijk kleiner zijn dat de woning. Voor zover deze grief van belanghebbende moet worden verstaan als een beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt het eveneens omdat uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd evenmin kan worden geconcludeerd dat in een meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste toepassing van wet- en regelgeving achterwege is gebleven.
10. De overige grieven van belanghebbende, die voornamelijk zijn gericht tegen de wijze waarop de Inspecteur het bezwaar en het beroep van belanghebbende heeft behandeld, wat daarvan zij, kunnen niet leiden tot wijziging of vernietiging van de beschikking.
11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
12. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld op 16 oktober 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van Lingen.
(Van Lingen) (Biemond)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.