Uitspraak
Uitspraak: 22 augustus 2003
Rekestnummer: R 02/352
Rekestnr. HR: R01/008HR
Rekestnr. rechtbank: 99.456
Rep.nr. kantongerecht: 95743/98.3134
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft de volgende beschikking gegeven in de zaak van:
1. VERENIGING VAN EIGENAARS SOEVEREIN, 1 tot en met 65 (oneven) te Leiderdorp,
2. VERENIGING VAN EIGENAARS STATENDAALDER 2 tot en met 38 (even en oneven) te Leiderdorp,
3. VERENIGING VAN EIGENAARS OBOOL, 8 tot en met 42 (even en oneven) te Leiderdorp
allen gevestigd te Leiderdorp
appellanten na verwijzing,
hierna te noemen VvE Soeverein c.s.,
procureur: mr. G.J.I.M. Seelen
tegen
1. VERENIGING VAN EIGENAARS WINKELHOF LEIDERDORP,
gevestigd te Leiderdorp,
verweerder,
niet verschenen
2. WERELDHAVE MANAGEMENT NEDERLAND B.V.
gevestigd te 's-Gravenhage,
verweerder,
hierna te noemen Wereldhave
procureur mr. W. Taekema,
3. TENNBOWL B.V.,
gevestigd te Leiderdorp,
verweerder,
niet verschenen,
Het geding
Bij beroepschrift van 22 juli 1999 is VvE Soeverein c.s. in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter te Leiden van 30 juni 1999. Op dit hoger beroep heeft de rechtbank 's-Gravenhage bij eindbeschikking van
15 november 2000 de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. VvE Soeverein c.s. heeft beroep in cassatie ingesteld tegen de tussenbeschikking van 22 december 1999 van de rechtbank 's-Gravenhage en tegen voormelde eindbeschikking. Bij beschikking van 24 mei 2002 heeft de Hoge Raad de beschikkingen van de rechtbank te 's-Gravenhage vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof 's-Graven-hage.
Voor de loop van het geding tot en met de beschikking van de Hoge Raad verwijst het hof naar hetgeen de Hoge Raad daarover in zijn beschikking heeft vermeld. Bij brief van 24 mei 2002, binnengekomen ter griffie van dit hof, heeft VvE Soeverein c.s. verzocht de verdere behandeling ter hand te nemen. Op
11 oktober 2002 heeft bij het hof de mondelinge behandeling plaatsgevonden, die vervolgens pro forma is aangehouden. Van deze behandeling is proces-verbaal opgemaakt. Op verzoek van Wereldhave is de mondelinge behandeling voortgezet op 23 juni 2003. Hiervan is afzonderlijk proces-verbaal opgemaakt. De beschikking is bepaald op 29 augustus 2003.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende. De VvE Winkelhof is de vereniging van eigenaars van het Winkelhofcomplex. Dit complex bestaat uit een winkelcentrum, drie woongebouwen geheten Soeverein, Statendaalder en Obool, een sporthal en een parkeergarage. De leden van de VvE Winkelhof zijn appellanten 1 tot en met 3, Wereldhave N.V. en Tennbowl B.V. In de vergadering van 2 december 1998 zijn de bouwplannen van Wereldhave tot onder meer uitbreiding van het winkelcentrum met 3000 m², wijziging van de entree van het winkelcentrum en de bouw van het gehandicaptencomplex Gading met meerderheid van stemmen goedgekeurd. De VvE Soeverein c.s. heeft zich op het standpunt gesteld, dat voor deze bouwplannen een wijziging van de splitsingsakte en daarmee de medewerking van alle eigenaren nodig is en dat niet volstaan kan worden met de genomen meerderheidsbesluiten. Zij heeft aan de kantonrechter verzocht deze besluiten te vernietigen. De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen. In hoger beroep heeft de rechtbank de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. De Hoge Raad heeft de beschikkingen van de rechtbank te 's-Gravenhage van 22 december 1999 en van 15 november 2000 vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar dit hof verwezen. De Hoge Raad heeft hierbij overwogen, dat voorop staat de regel, dat voor een wijziging in de constructie of de omgrenzing van (delen van) het gebouw die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening vereist is.
2.1. In het beroepschrift van de VvE Soeverein c.s. tegen de beschikking van de kantonrechter zijn de volgende, niet als zodanig expliciet benoemde, grieven aangevoerd. Appellanten menen dat de kantonrechter ten onrechte het verzoek tot vernietiging van de besluiten tot goedkeuring van de voorgenomen verbouwing en uitbreiding van het winkelgebied heeft afgewezen. Zij achten rechtens onjuist, dat een redelijke wetstoepassing mee zou brengen dat in een situatie als de onderhavige de bepalingen van de wet en de splitsingsakte restrictief moeten worden uitgelegd in die zin, dat zij slechts toepassing vinden indien en voorzover de gemeenschappelijkheid van de constructie daartoe noopt. Zij stellen dat de rechtszekerheid eist, dat appartementseigenaren kunnen afgaan op hetgeen in de tekst van de (hoofd-)splitsingsakte is vermeld en zij menen, dat indien de kantonrechter al toe zou komen aan een belangenafweging, ook die belangenafweging had moeten leiden tot vernietiging van de bestreden besluiten.
Hierbij heeft VvE Soeverein c.s. de volgende standpunten ingenomen:
a) dat de vernieuwde entree ten dele op grond van Wereldhave en van een derde komt te liggen en de splitsingstekening na het realiseren van de bouwplannen geen goed beeld meer geeft van het Winkelhofcomplex,
b) dat het verwijderen van de borstwering en/of de bloembakken een verandering van de goederenrechtelijke situatie meebrengt,
c) dat het nieuwe en oude gedeelte van het winkelcentrum zo met elkaar verweven zijn, dat aanpassing van de akte van splitsing noodzakelijk is.
2.2.Het hof zal deze punten bespreken. Hierbij is uitgangspunt de door de Hoge Raad gegeven en aan het slot van rechtsoverweging 1 vermelde regel.
2.3. Het ook nog naar voren gebrachte standpunt inzake de (destijds) voorgenomen bouw van de fietsenstalling en de daarmee gepaard gaande afbraak van een deel van de trapopgang behoeft geen bespreking meer, omdat op beide zittingen van het hof door beide partijen is medegedeeld, dat deze bouw niet heeft plaatsgevonden en dat van de voorgenomen bouw is afgezien.
2.4. Met betrekking tot punt a heeft Wereldhave toegegeven dat de vernieuwde (en reeds gerealiseerde) entree niet geheel meer aansluit bij de contouren van de splitsingstekening, omdat een deel van de entree de kadastrale grens met een ander perceel overschrijdt. Gevolg daarvan is dat de entree deels op grond is komen te liggen, die geen eigendom is van de VvE Winkelhof. Daarmee is de goederenrechtelijke wijziging een feit.
2.4. Ten aanzien van punt b erkent Wereldhave dat (in de borstwering opgenomen vaste) bloembakken aanwezig waren, welke in verband met de ter plaatse voorziene en inmiddels gerealiseerde uitbreiding van het winkelcentrum zijn afgebroken. Zij stelt echter dat het versierende elementen waren, die niet op de splitsingstekeningen voorkomen. Ter zitting van 23 juni 2003 is door de heer L.G.C. van Oosten, die namens de beheerder van appellant sub 2 is meegekomen met de procureur van VvE Soeverein c.s. medegedeeld, dat de bloembakken niet op de tekeningen zelf voorkomen, maar wel vermeld zijn in de bij de tekeningen behorend legenda. Het hof heeft op de tekeningen geen aanduidingen van de bloembakken aangetroffen en het hof heeft de legenda niet bij de processtukken aangetroffen en concludeert bij gebreke hiervan, dat door de verwijdering van de bloembakken geen goederenrechtelijke wijziging is opgetreden.
Het tweede deel van punt b betreffende de verwijderde borstweringen zal behandeld worden bij punt c.
2.5. Vaststaat, dat het winkelcentrum is uitgebreid met 3000 m² en wel zo, dat op de plaats van de definitief verwijderde borstweringen de toegang tot de nieuwbouw is gekomen. Deze nieuwbouw is tegen het ontstane gat gebouwd, zij het dat dilatatie is toegepast en dat het gebouw "op zichzelf" staat. Ter zitting van 11 oktober 2002 zijn foto's van de nieuwbouw en met name van de aansluiting op het bestaande deel getoond. Het hof heeft daarbij geconstateerd, dat de nieuwbouw visueel één geheel vormt met de bestaande bouw. De brede entree is open en bezoekers kunnen zonder meer het nieuwe gedeelte inlopen. Slechts bij nauwkeurig kijken valt te zien, dat er dilataties in de wanden zitten en dat de vloer onderbroken is in die zin, dat de vloerbedekking niet doorloopt en er een tussenstukje in zit. Voor de bezoekers zal niet zichtbaar zijn, dat zij een geheel nieuw en op zichzelf staand gebouw betreden dat los staat van het oude gedeelte. Het hof komt dan ook tot het oordeel, dat sprake is van een zo nauwe verwevenheid tussen het oude en het nieuwe gedeelte van het winkelcentrum, dat de bestaande splitsingstekening wat de omgrenzing (de nieuwbouw)en de constructie (de verdwenen borstweringen) betreft geen goed beeld meer geeft van het Winkelhofcomplex zoals dit er na de verbouwing uitziet. Een en ander levert naar het oordeel van het hof een goederenrechtelijke wijziging op.
2.6. Alle voormelde goederenrechtelijke wijzigingen zijn niet tijdelijk, zijn met elkaar genomen van relevante betekenis en laten zich niet op eenvoudige wijze ongedaan maken, zodat aanpassing van de akte van splitsing noodzakelijk is. Ingevolge artikel 5:139 BW Pro kan wijziging van de splitsingsakte slechts met medewerking van alle appartementseigenaars plaatsvinden en is toestemming nodig van alle zakelijk gerechtigden op de appartementsrechten.
3.1. Wereldhave heeft zich tegen vernietiging van het besluit van 2 december 1998 verzet. Hiertoe heeft zij aangevoerd, dat elke vereniging van eigenaars vooraleerst een verenigingsbesluit zal willen nemen omtrent verbouwingen al is het maar om een indicatie te krijgen over de uitkomst van een eventuele artikel 5:140 BW Pro procedure, indien geen unanimiteit verkregen kan worden. Het verenigingsbesluit tast niet de rechten van de gemeenschap of de individuele appartementsgerechtigden aan. Men kan immers met of zonder besluit hetzij geen medewerking verlenen en verweer voeren in de artikel 5:140 BW Pro procedure, hetzij, indien deze niet wordt gevoerd, vorderen dat de verbouwing ongedaan wordt gemaakt omdat er weliswaar een goedkeurend verenigingsbesluit is doch dat daarnaast de weg van artikel 5:139/140 BW dient te worden gevolgd, aldus nog steeds Wereldhave.
3.2. Het hof overweegt als volgt. Uiteraard staat het een vereniging van eigenaars vrij het voornemen tot een verbouwing op de agenda te plaatsen van een vergadering van de vereniging van eigenaars om te inventariseren of de eigenaars met die voorgenomen bouw kunnen instemmen en daarover een besluit te (laten) nemen. Daarmee worden geen rechten van de gemeenschap of van de individuele appartementseigenaars aangetast. Deze rechten worden wel aangetast indien de bouwplannen slechts ter goedkeuring aan de vergadering worden voorgelegd, bij meerderheid worden aangenomen en vervolgens niet de weg wordt gevolgd van artikel 5:139 BW Pro, terwijl de bouw op basis van het genomen besluit wordt gerealiseerd. Langs deze weg, die in het onderhavige geval is gevolgd, wordt de dwingende bepaling van artikel 5:139 BW Pro op onaanvaardbare wijze omzeild.
Tevens is onjuist de stelling, dat naast een goedkeurend verenigingsbesluit de weg van artikel 5:139 BW Pro moet worden gevolgd. Wijzigingen in constructie of omgrenzing van het gebouw met goederenrechtelijke gevolgen vereisen een wijziging van de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening, waarvoor alleen de weg van artikel 5:139 BW Pro kan worden gevolgd. Zoals al overwogen kan de vergadering zich alleen uitlaten over het voornemen tot een verbouwing, maar meer betekenis dan een inventarisatie van de voor- en tegenstanders heeft dit niet.
3.3. Wereldhave heeft ook nog betoogd, dat vernietiging van het op 2 december 1998 genomen besluit tot de voor haar niet acceptabele consequentie leidt, dat zij zonder verenigingsbesluit zou handelen in strijd met artikelen 6, 7 en 33 van het hoofdsplitsingsreglement, inhoudende dat op- of aanbouw goedkeuring behoeft van de vergadering.
3.4.Het hof merkt in de eerste plaats op, dat de artikelen 6 en 7 (artikel 33 gaat Pro over stemrecht) vallen onder de kop "B. REGELING OMTRENT HET GEBRUIK, HET BEHEER EN HET ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN" van genoemd reglement. In artikel 6, lid 1 staat dat iedere op-, aan-, of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden. In lid 3 is bepaald, dat het aanbrengen van naamborden, reklame-aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen slechts mag geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
Artikel 7 bepaalt Pro, dat de eigenaars of gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
Het hof is van oordeel, dat deze bepalingen, gelet ook op de categorie waaronder ze blijkens de kop zijn ondergebracht, zien - door het vereiste van toestemming van de vergadering- op het reguleren van het aanbrengen van allerlei kleine zaken die bewoners in of aan het gebouw of hun privé gedeelte wensen aan te brengen. Tevens kan met deze bepalingen bereikt worden, dat bijvoorbeeld eenheid wordt gebracht in kleur en uitvoering van zonneschermen of dat het slopen van een dragende muur verboden blijft.
Op verbouwingen zoals de onderhavige zijn deze bepalingen niet van toepassing. Voorzover de opsteller van dit reglement de door Wereldhave genoemde bepalingen heeft bedoeld zoals Wereldhave betoogt, zijn zij in strijd met de in boek 5, titel 9 BW opgenomen bepalingen betreffende appartementsrechten. Bij strijd tussen (het reglement van) de splitsingakte en de wet gaat de wet voor.
4. Het vorenoverwogene leidt er toe, dat alle grieven van VvE Soeverein c.s. opgaan. De beschikking van de kantonrechter van 30 juni 1999 zal worden vernietigd en het verzoek tot vernietiging van de genomen besluiten van de VvE Winkelhof Leiderdorp van 2 december 1998 zal worden toegewezen. Verweerders zullen worden veroordeeld in de proceskosten van VvE Soeverein c.s. zowel die in eerste aanleg als die in hoger beroep en na verwijzing.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van de kantonrechter te Leiden van 30 juni 1999;
en opnieuw rechtdoende:
- vernietigt de in de vergadering van 2 december 1998 van de Vereniging van Eigenaars Winkelhof Leiderdorp genomen besluiten met betrekking tot de bouwplannen zoals vastgelegd in de concept notulen van die vergadering.
- veroordeelt de Vereniging van Eigenaars Winkelhof Leiderdorp (met uitzondering van VvE Soeverein c.s.), Wereldhave en Tennbowl B.V. in de proceskosten van VvE Soeverein c.s. in eerste aanleg bepaald op € 72,60 aan griffierecht en op € 340,30,-- aan salaris voor de gemachtigde, in hoger beroep op € 181,51 aan verschotten en op € 780,50 aan salaris voor de procureur en na verwijzing in hoger beroep op € 2313,-- aan salaris voor de procureur.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Schuering, Beyer-Lazonder en Hehemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 augustus 2003 in aanwezigheid van de griffier.