Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
27 maart 2003
nummer BK-02/01602
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 13 maart 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar zijn verschenen belanghebbende alsmede A namens de Inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld door B en C.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 406 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 473 m2, waarvan 417 m2 in de gemeente Z en 56 m2 in de gemeente Y ligt.
2. Diverse objecten aan de a-straat in Z, waaronder a-straat 2, 3 alsmede de woning van belanghebbende, zullen in verband met het aanleggen van een ontsluitingsweg, de b-straat, naar de nieuwbouwwijk D worden gesloopt. De onteigeningsprocedure betreffende de woning bevindt zich thans in een laatste afrondende fase.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeilda-tum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 278.000 (€ 126.150) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van primair nihil en subsidiair een waarde van ƒ 140.000 (€ 63.529) bepleit. De Inspecteur heeft het perceel dat in de gemeente Y is gelegen niet bij de waardering van de woning meegenomen.
4. Belanghebbende heeft voor zijn standpunt - zakelijk weer-gegeven - het volgende aangevoerd. Op de waardepeildatum was nog niet bekend of de woning zou worden gesloopt. Voorts was op 1 januari 2001 nog niet bekend dat voor de woning een met de waarde van de woning overeenkomende vergoeding zou worden verkregen. Op 1 januari 2001 was ook nog niet bekend of de vergelijkingsobjecten a-straat 2 en 3 zouden worden gesloopt. De vergelijkingsobjecten aan de c-straat liggen in een andere "dure" buurt van Z. De verkoopprijzen van a-straat 2 en 3 en c-straat 1 en 2 kunnen niet worden gezien als normale verkoopprijzen. De gemeente P en de Nederlandse Spoorwegen (hierna: NS) waren tot de koop gedwongen. Uit de leveringsakten van c-straat 1 en 2 blijkt dat sprake is van onteigening van de NS. In de verkoopprijzen zit een onteigeningsvergoeding in. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 25 oktober 2000, nr. 35 508, heeft de onzekerheid omtrent de mogelijke toekomstige sloop van de woning een waardedrukkend effect. Voorts bevat het taxatierapport een aantal fouten. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de beperkingen voor de mogelijkheid tot nieuwbouw bij de woning, met de planologische ontwikkelingen omtrent het gebied waarin de woning is gelegen, met de staat van onderhoud van de woning en met de ligging van de woning nabij de Rijksweg A-15, de Betuweroute en de Kortsluitroute. De waarde van de woning is te hoog ten opzichte van de waarde van de vergelijkingsobjecten. Bovendien is de waardebepaling onzorgvuldig tot stand gekomen, heeft de taxatie op onjuiste wijze plaatsgevonden en is de uitspraak onvoldoende gemotiveerd. De verhoging van de WOZ-waarde leidt tevens tot ongewenste financiële gevolgen.
5. De Inspecteur heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur E, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 15 november 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeilda-tum getaxeerd op ƒ 310.000 (€ 140.672). In het taxatierapport wordt onder meer verwezen naar de verkoopprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten aan de a-straat. Deze objecten zullen ook worden gesloopt. Het betreft de volgende objecten:
object kavel inhoud verkoopdatum verkoopprijs
nr. 2 107 m2 305 m3 16 juli 2001 ƒ 340.000
nr. 3 455 m2 450 m3 2 maart 1999 ƒ 350.000
nr. 4 108 m2 305 m3 29 april 1999 ƒ 250.000
nr. 5 100 m2 305 m3 2 oktober 1998 ƒ 240.000.
6. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 278.000 bedroeg.
8. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. Uit de gedingstukken volgt dat de gemeente vanaf oktober 1995, derhalve een aantal jaren vóór de waardepeildatum, plannen had om objecten aan de a-straat in Z in verband met de aanleg van een ontsluitingsweg naar de nieuwbouwwijk D te slopen. In het taxatierapport wordt onder meer verwezen naar de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten aan de a-straat 2 en 3. Niet gebleken is dat dit verkopen in het kader van onteigening aan de gemeente betreffen. Nu reeds ruimschoots vóór de waardepeildatum de mogelijke toekomstige sloop van de objecten aan de a-straat bekend was, wordt de waardedrukkende invloed ter zake van deze onzekerheid, voor zover aanwezig, geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten a-straat 2 en 3. Naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de onderhoudstoestand, in voldoende mate is rekening gehouden. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake.
9. De stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning op de waardepeildatum nihil bedraagt gaat niet op. De woning wordt tot op heden nog steeds door belanghebbende bewoond. Aldus kan niet worden gezegd dat op de waardepeildatum de omvang van het woongenot en het gebruik van de woning is beperkt. Voorts heeft naar 's Hofs oordeel de door belanghebbende aangevoerde geringe onvolkomenheden in het taxatierapport geen invloed op de door de Inspecteur vastgestelde waarde. Voor zover een uitspraak op een bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, heeft zulks niet tot gevolg dat de waarde dient te worden verminderd, doch dat het Hof het verzuim herstelt. Al hetgeen overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
10. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
11. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld op 27 maart 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Salomons.
(Salomons) (Biemond)
Aangetekend aan
Partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.