Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
tweede enkelvoudige belastingkamer
5 maart 2003
nummer BK-02/01699
UITSPRAAK
op het beroep van [X] te [Z] tegen de uitspraak van de ambtenaar, belast met de heffing van belastingen van de gemeente Bergschenhoek (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-laan] [1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op ƒ 556.000 (€ 252.301).
1.2. Het tegen de beschikking gerichte bezwaar van belanghebbende is bij de bestreden uitspraak afgewezen.
2. Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 29. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 20 februari 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een zogeheten twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1998 en voorzien van een carport, een open keuken en een inpandige, aan de woonkamer grenzende berging. De perceelsoppervlakte bedraagt 345 m2.
3.2. De woning is identiek aan de naastgelegen woning, [a-laan] [2] (hierna: nr. [2]), behoudens de volgende verschillen. Nr. [2] heeft 40 m2 minder grond, heeft een garage in plaats van een carport en een gesloten keuken in plaats van een open keuken. Tevens is op nr. [2] de oorspronkelijke inpandige berging geschikt gemaakt als extra woonkamer, welke via openslaande deuren is verbonden met de oorspronkelijke woonkamer. Nr. [2] is voor de Wet WOZ gewaardeerd op ƒ 551.000 (€ 250.032).
3.3. Belanghebbende heeft in 1998 een offerte laten uitbrengen voor het ombouwen van de carport tot garage. De geoffreerde aanneemsom bedroeg ƒ 39.500.
3.4. Bij de waardebepaling van de woning is aan de carport een waarde toegekend van ƒ 3.000. Bij de waardebepaling van nr. [2] is aan de garage een waarde toegekend van ƒ 15.000 (€ 6.806). Voorts is bij nr. [2] een berging ter waarde van ƒ 5.000 (€ 2.268) in aanmerking genomen. Ter zitting is komen vast te staan dat dit een soortgelijk tuinhuisje betreft als het in de tuin van belanghebbendes woning aanwezige tuinhuisje.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op 1 januari 1999. Belanghebbende bepleit uiteindelijk een waarde van ƒ 533.538 (€ 242.109), terwijl de Inspecteur een waarde van ƒ 556.000 (€ 252.301) voorstaat.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5. Conclusies van partijen
5.1. Het beroep van belanghebbende strekt uiteindelijk tot vermindering van de waarde tot ƒ 533.538 (€ 242.109).
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Belanghebbendes betoog is - zo heeft hij ter zitting toegelicht - niet zozeer gericht tegen de waardevaststelling van de woning als zodanig maar met name tegen het verschil in toegekende waarde tussen de woning en nr. [2], gelet op de verschillen tussen beide woningen.
6.2. De Inspecteur heeft ter zitting onweersproken aangevoerd dat de in de uitspraak op het bezwaarschrift genoemde berging bij de woning hetzij niet aanwezig is hetzij ten onrechte niet in aanmerking is genomen bij de waardebepaling. Hiervan uitgaande brengen de onder 3.4 vermelde feiten mee, nu de aldaar vermelde waarde ad ƒ 5.000 (€ 2.268) niet in geschil is, dat van een ongeoorloofd verschil in waardevaststelling tussen beide woningen ten nadele van belanghebbende, geen sprake is.
6.3. Blijkens de stukken en de ter zitting door belanghebbende getoonde plattegronden van beide woningen bestaan de bouwkundige verschillen tussen beide woningen wat betreft de keuken en de inpandige berging c.q. extra woonkamer erin dat op nr. [2] tussen de woonkamer en de keuken een dichte muur is opgetrokken en in de woning niet, en dat op nr. [2] de onder 3.2 vermelde openslaande deuren zijn aangebracht, terwijl op die plaats in de woning een dichte wand is geplaatst. Gelet op het vorenstaande en na afweging van hetgeen partijen daaromtrent over en weer hebben aangevoerd, acht het Hof aannemelijk dat vorenbedoelde verschillen tussen beide woningen niet leiden tot een verschil in waarde in het economische verkeer.
6.4. Belanghebbende heeft de waarde van de 40 m2 extra grond bij de woning berekend op ƒ 22.040 (€ 10.001), welke berekening door de Inspecteur niet is betwist. Daarnaast stelt hij het waardeverschil tussen de garage van nr. [2] en de carport van de woning op het onder 3.3 genoemde bedrag van ƒ 39.500. Hieruit volgt volgens belanghebbende dat zijn woning per saldo (circa) ƒ 17.000 minder waard is dan nr. [2].
6.5. Van algemene bekendheid is dat de waardestijging ten gevolge van een verbouwing aan een woning, zoals in dit geval de ombouw van de carport tot garage, niet zonder meer gelijk is
de kosten van de verbouwing. De Inspecteur heeft zulks ook aangevoerd. Na afweging van hetgeen partijen daaromtrent over en weer hebben aangevoerd, waaronder het door de Inspecteur overgelegde taxatierapport, acht het Hof aannemelijk dat het waardeverschil tussen de garage en de carport niet meer bedraagt dan ƒ 17.000.
6.6. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het Hof tot de slotsom dat bij de waardebepaling van de beide woningen op juiste wijze rekening is gehouden met de door belanghebbende gestelde verschillen tussen de woningen.
6.7. Ook overigens is het Hof, na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 556.000 (€ 252.301) bedroeg. De enkele omstandigheid dat de in de loop van de procedure namens de Inspecteur verrichte taxaties alle zijn verricht door taxateurs van hetzelfde taxatiebureau, is niet voldoende om te concluderen dat (één of meer van) die taxaties ondeugdelijk zijn.
6.8. Gelet op al het vorenoverwogene acht het Hof het beroep ongegrond.
7. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld op 5 maart 2003 door mr. Vonk. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Holdert.
(Holdert) (Vonk)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.