Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer: 11/00239
uitspraakdatum: 25 september 2012
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 10/2123 van de rechtbank Leeuwarden van 1 juli 2011 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-weg 51 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 651.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 juli 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2012 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door haar echtgenoot en namens de Heffingsambtenaar A, taxateur.
2. Feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 2002 met een garage, en is gelegen op een perceel van 3.908 m².
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe onder meer dat de waarde ten opzichte van de voorgaande jaren te sterk is gestegen, dat de inhoud van de woning niet juist is berekend, dat aan de grond een te hoge waarde is toegekend en dat de waarde negatief wordt beïnvloed door nieuwe bebouwing gelegen achter het perceel. Belanghebbende staat een waarde voor van € 477.000.
3.2 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.3 Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van
1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een waardematrix opgesteld waarin de waarde van de onroerende zaak wordt gesteld op € 841.000. In de matrix zijn de gegevens van vier referentie-objecten verwerkt. Drie van deze onroerende zaken zijn gelegen in Z en één is gelegen in L.
4.5 Het referentie-object a-laan 11 te Z dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende vergelijkbaar met de onroerende zaak acht, betreft een in 2002 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 525 m³ en een kaveloppervlakte van 1.033 m². Deze onroerende zaak is op 17 september 2008 verkocht voor € 590.000.
4.6 In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zich nader op het standpunt gesteld dat de inhoud van de woning van belanghebbende 766 m³ bedraagt. Belanghebbende heeft, nadat zij in haar hogerberoepschrift nog een berekening had overgelegd waaruit een inhoud van 644 m³ volgde, ter zitting van het Hof aangevoerd dat de inhoud 704 m³ bedraagt zonder dat zij daarbij inzicht heeft gegeven in haar herberekening. Met de wijze waarop de inhoud door de Heffingsambtenaar is berekend en de hierop ter zitting gegeven toelichting door de taxateur, acht het Hof aannemelijk dat de inhoud 766 m³ bedraagt.
4.7 Belanghebbende heeft aangevoerd de aan de grond toegekende waarde te hoog te vinden. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat de grond is gewaardeerd aan de hand van een grondstaffel. Daarbij is de waarde van de eerste 500 m² grond voor een hoger bedrag gewaardeerd dan de daaropvolgende 250 m². Voor zover het perceel meer omvat dan 1000 m², daalt de marginale vierkante meterprijs verder. Aan de hand van de grondstaffel en een waardering van “4”, ofwel “goed”, van de ligging, is de waarde van de grond berekend op gemiddeld € 80 per m². Belanghebbende heeft deze waarde bestreden en hiertoe aangevoerd dat het perceel deels bestaat uit grond waarop een agrarische bestemming rust en dat de waarde daarvan lager is dan € 80 per m². Belanghebbende stelt naar het oordeel van het Hof ten onrechte dat de Heffingsambtenaar voor de grond met agrarische bestemming een waarde van € 80 per m² heeft gehanteerd; deze waarde is de gemiddelde waarde van het gehele perceel. Volgens de grondstaffel heeft de Heffingsambtenaar een veel lagere waarde gehanteerd.
4.8 Belanghebbende heeft gesteld dat de vastgestelde waarden per de vorige peildata aanzienlijk lager waren. Het Hof overweegt op dit punt dat de waarde per peildatum 1 januari 2009 wordt vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond deze waardepeildatum hebben voorgedaan. Daarbij zijn niet van belang de waarden die op eerdere peildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Daaraan kan bovendien geen vertrouwen worden ontleend ten aanzien van de in het geding zijnde waarde per peildatum 1 januari 2009.
4.9 Ten aanzien van de grief van belanghebbende dat de onroerende zaak ten onrechte niet inpandig is opgenomen overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar in het algemeen niet verplicht is een inpandige taxatie uit te voeren. Dit is slechts anders indien sprake is van bijzondere omstandigheden. Dergelijke omstandigheden zijn door belanghebbende niet aangevoerd, noch is daarvan gebleken.
4.10 Belanghebbende heeft gesteld dat niet langer sprake is van een vrij uitzicht aan de achterzijde van de onroerende zaak en dat dit een waardedrukkend effect heeft op de waarde. Gelet op de ter zitting door partijen gegeven toelichting over de ligging van de onroerende zaak, de grootte van het perceel van belanghebbende, het feit dat de achter de woning gelegen bebouwing een cirkelvormig laaggebouwd wooncomplex betreft dat grotendeels aan het zicht is onttrokken door een aangelegde heuvel met bomenbegroeiing, alsook van de ligging van de aan de a-laan gelegen referentieobjecten, is het Hof van oordeel dat geen sprake is van een bijzondere omstandigheid waaraan een hogere waardedrukkende invloed moet worden toegekend dan de Heffingsambtenaar heeft gedaan.
4.11 Op grond van het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting en aanvulling aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentie-objecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde waarden per m² en per m³ liggen, met in achtneming van de onderlinge verschillen, in de lijn van de verkoopgegevens van het referentieobject a-laan 11 te Z, alsook van de andere referentieobjecten. Ook in het licht van de overig door belanghebbende aangevoerde bezwaren is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. De beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. G.T.K. Meussen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.
De beslissing is op 25 september 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (R.F.C. Spek)
Op 26 september 2012 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.