Uitspraak
Arrest d.d. 24 juli 2012
Zaaknummer 200.088.932/01
(zaaknummer rechtbank: 295591 \ CV EXPL 10-6075)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
toevoeging,
advocaat: mr. J.W.S. Peters, kantoorhoudende te Assen,
tegen
Stichting Domesta,
gevestigd te Emmen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Domesta,
advocaat: mr. K.A.M. Jaspers, kantoorhoudende te Rotterdam.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 22 februari 2011 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 20 mei 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Domesta tegen de zitting van 12 juli 2011.
Naar aanleiding van het tussenarrest van 30 augustus 2011 heeft geen comparitie van partijen plaatsgehad.
[appellante] heeft een memorie van grieven genomen.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Assen (…) te vernietigen en, opnieuw rechtdoende de vordering van geïntimeerde alsnog af te wijzen en geïntimeerde te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Domesta onder overlegging van een productie verweer gevoerd met als conclusie:
"het vonnis van de Rechtbank Assen (…) in zijn geheel te bevestigen zo nodig met aanvulling en verbetering van de gronden. Alles met veroordeling van appellant in de kosten van de eerste aanleg, alsmede in de kosten van het hoger beroep."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
Aangezien zijdens Domesta daarbij slechts de stukken van het geding in eerste aanleg zijn overgelegd, put het hof voor de gedingstukken in het hoger beroep uit het door [appellante] overgelegde procesdossier. Het hof zal geen acht slaan op de productie bij memorie van antwoord aangezien [appellante] daarop niet heeft kunnen reageren.
De grieven
[appellante] heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.5) van genoemd vonnis van 9 maart 2011 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
De feiten komen met een enkele aanvulling van het hof op het volgende neer.
1.1 Domesta verhuurt vanaf 15 mei 2006 aan [appellante] een standplaats en woonwagen, gelegen aan [adre[adres] te [woonplaats]. Het gehuurde maakt deel uit van een woonwagenkamp, waar veel van [appellante]s familieleden verblijven.
1.2 [appellante] heeft de woonwagen per 1 december 2009 van Domesta gekocht, zodat de huurovereenkomst sedertdien enkel nog betrekking heeft op de standplaats.
1.3 Op de huurovereenkomst zijn de door Domesta gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 6.4 van deze voorwaarden is opgenomen dat de huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Artikel 6.10 bepaalt:
"Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij constatering van deze activiteiten zal bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst worden gevraagd."
1.4 Op 22 december 2009 heeft de politie een inval gedaan bij [appellante] aan [adre[adres] en bij de buren aan [adres] naar aanleiding van een melding van energiebedrijf Rendo in verband met de controle van de meterkast.
In het mutatierapport met betrekking tot beide percelen heeft verbalisant I.M. Tap het volgende verklaard:
"Naar aanleiding van een melding van de Renod werden een tweetal hennepkwekerijen aan [adressen] te [woonplaats] aangetroffen. Op [adres] een lege doch nog warme vochtige geheel ingerichte hennepkwekerij werd aangetroffen waarvan de oogst in de schuur van [adres] lag althans het kan nagenoeg niet anders dan dat dit bij [adres] weg kwam. Immers de ruimte voelde erg warm en vochtig aan en leek met haast te zijn leeg geruimd. Rendo was even hiervoor bij hen geweest in verband met controle meterkast.
Aangetroffen:
[adres]: 90 planten
[adres]: 0 planten echter in de vuilniszak in de schuur van [adres] troffen wij 149 plantjes aan.
Dit kwam overeen met de grootte van de aangetroffen kweekruimte.
Diefstal stroom aanwezig, aangifte Rendo volgt."
1.5 De bij [appellante] aangetroffen kweekinrichting en planten bevonden zich in een aan haar in eigendom toebehorende houten schuur, die door haar tegen de bij de standplaats behorende en aan Domesta toebehorende (stenen) berging was aangebouwd.
1.6 Bij brief van 1 februari 2010 heeft Domesta [appellante] laten weten dat zij de huurovereenkomst gelet op de hennepplantage in het gehuurde niet wil voortzetten. Zij heeft [appellante] (tot twee keer toe) in de gelegenheid gesteld om de overeenkomst zelf te ontbinden en de standplaats te ontruimen, onder aanzegging van de onderhavige gerechtelijke procedure. Hiervan heeft
[appellante] geen gebruik gemaakt. Bij faxbericht van 17 juni 2010 heeft de gemachtigde van [appellante] aangegeven dat [appellante] de huurovereenkomst aangaande de standplaats niet wil opzeggen en dat zij zich met klem verzet tegen de ontbinding van de huurovereenkomst.
1.7 [appellante] heeft de standplaats na de procedure in eerste aanleg verlaten. Zij woont thans met haar dochtertje tijdelijk op een camping.
De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan
2.1 Domesta heeft in eerste aanleg op grond van wanprestatie, te weten het exploiteren van een hennepkwekerij op het gehuurde, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats gevorderd.
[appellante] heeft verweer gevoerd.
2.2 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering toegewezen, onder overweging - kort gezegd - dat de handelwijze van [appellante] een zodanige wanprestatie oplevert dat deze ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
[appellante] werd in de proceskosten verwezen.
Bespreking van de grieven
3.1 Met grief I wil [appellante] ingang doen vinden dat artikel 6.10 van de algemene voorwaarden in casu toepassing mist.
Met grief II komt zij op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de aangetroffen hennepkweek een bedrijfsmatig karakter had.
Met grief III vecht [appellante] de door de kantonrechter gemaakte belangenafweging aan.
3.2 Met grief I wil [appellante] blijkens de toelichting stellen dat artikel 6.10 van de algemene voorwaarden toepassing mist, nu daarin sprake is van een verbod van hennepteelt in het gehuurde, terwijl er in haar geval sprake was van hennepteelt op het gehuurde. Het hof volgt haar daarin niet. [appellante]s (al te letterlijke) lezing van de bepaling verdraagt zich niet met een redelijke uitleg van de overeenkomst. Het feit dat de huurovereenkomst slechts betrekking heeft op de standplaats maakt niet dat de verhuurder eventuele illegale activiteiten in op die standplaats aanwezige opstallen maar voor lief dient te nemen. Gelet op de speciale vermelding van het onderwerp in de voorwaarden had [appellante] moeten begrijpen dat Domesta hennepteelt op het gehuurde adres niet zou tolereren, of deze zich nu binnen- of buitenshuis zou afspelen.
Bovendien is [appellante] niet alleen overtreding van artikel 6.10, maar ook schending van goed huurderschap verweten. Het behoeft nauwelijks betoog dat bedrijfsmatige hennepteelt (over het al dan niet bedrijfsmatige karakter van de teelt in kwestie hierna onder 3.3 meer) niet met goed huurderschap te verenigen is. Zoals Domesta terecht heeft aangevoerd wordt daarmee zowel de fysieke staat als de marktwaarde van haar eigendom in gevaar gebracht. Bovendien levert het hebben van een hennepkwekerij gebruik in strijd met de woonbestemming van de standplaats op. De conclusie moet dan ook zijn, dat [appellante] haar verplichting om zich te gedragen zoals het een goed huurder betaamt niet is nagekomen. Het in 6.10 nog eens uitdrukkelijk geformuleerde verbod voegt in dat opzicht niet veel meer toe dan dat [appellante] als gevolg daarvan als een gewaarschuwd mens kon worden beschouwd.
Gelet op het voorgaande kan het door [appellante] nog opgeworpen punt van natrekking van de opstallen met de grond onbesproken blijven.
De grief faalt.
3.3 Grief II betoogt dat de hennepteelt een bedrijfsmatig karakter ontbeert; volgens [appellante] was er sprake van (ongevaarlijke) teelt voor eigen gebruik. Dat het hier om een negentigtal planten ging, is door haar niet betwist. Deze omvang duidt naar het oordeel van het hof wel degelijk op bedrijfsmatig gebruik. Domesta heeft in dit opzicht verwezen naar de door het openbaar ministerie gehanteerde maatstaf voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt van meer dan vijf planten, zoals neergelegd in de zogenoemde Aanwijzing Opiumwet. Tegen het overnemen van deze maatstaf door de kantonrechter heeft [appellante] niet uitdrukkelijk gegriefd. Maar zelfs indien de betreffende norm hier niet ten volle zou worden omarmd, stijgt het bij [appellante] aantroffen aantal planten daar zodanig ver boven uit dat zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, niet gezegd kan worden dat hier sprake is van kleinschalige teelt voor eigen gebruik. Overigens wijst ook de aanwezigheid in haar schuur van een met 149 plantjes gevulde vuilniszak, die naar Domesta stelt van de buren afkomstig zijn maar waarvoor [appellante] geen verklaring heeft gegeven, op meer dan recreationeel (eigen) gebruik.
Het feit dat de stekjes nog geen drie weken oud waren en de teelt niet tot overlast of verwezenlijking van gevaar had geleid, zoals [appellante] heeft aangevoerd, doet aan het bedrijfsmatige karakter van de teelt niet af. Overigens levert het gegeven dat in casu de energieaansluiting was gemanipuleerd naar het oordeel van het hof wel degelijk uit de hennepteelt voortspruitende overlast op. Ook de stelling dat daarvan geen brandgevaar te duchten was, lijkt van realiteitszin onbloot.
Gelet op het voorgaande treft ook de tweede grief geen doel.
3.4 Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Met grief III stelt [appellante] de in dit kader te maken belangenafweging aan de orde. Gelet op haar schrijnende privé-omstandigheden is ontbinding naar haar mening niet gerechtvaardigd. Haar dochtertje is niet gezond. [appellante] stelt niet op een ander woonwagenkamp te kunnen wonen, nu veel familie juist op dit kamp woont.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de door [appellante] aangevoerde omstandigheden niet maken dat Domesta de bevoegdheid tot ontbinding dient te worden ontzegd. Verlies van woonruimte heeft vrijwel steeds verstrekkende consequenties. Door de keuze om op haar adres hennepteelt toe te staan, heeft [appellante] deze gevolgen over zichzelf afgeroepen. Zoals hiervoor reeds werd overwogen, was zij door de uitdrukkelijke vermelding van het onderwerp in de overeenkomst een gewaarschuwd mens. Hoewel niet uitgesloten kan worden dat aan het woonbelang van [appellante] als gevolg van de zwakke gezondheid van haar nog jonge kind extra gewicht moet worden toegekend, maakt dit nog niet dat de belangenafweging in haar voordeel uitvalt. [appellante] heeft verzuimd te vermelden aan welke aandoening haar dochter precies lijdt en wat in dit opzicht de vooruitzichten zijn. Aldus heeft zij haar standpunt dat een leven buiten het woonwagenkamp haar in een noodsituatie plaatst onvoldoende onderbouwd en kan niet staande worden gehouden dat haar belang bij voorzetting van de huurovereenkomst het gerechtvaardigde belang van Domesta om, ter bescherming van de waarde van haar eigendom en ter voorkoming van negatieve effecten op het woongenot en de veiligheid van omwonenden actief tegen illegale hennepteelt op te treden, overvleugelt en opzij zet. Ook het feit dat [appellante] op korte termijn geen enkele mogelijkheid heeft om binnen de sociale huursector een alternatieve woning te krijgen, maakt de ontbinding niet ongerechtvaardigd. Ten overvloede zij hierbij nog opgemerkt dat [appellante], hoe tijdelijk ook, over vervangende woonruimte voor haarzelf en haar dochter beschikt; van een zwervend bestaan op straat is geen sprake.
Ook de derde grief slaagt mitsdien niet.
De slotsom
4 Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen.
[appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat: 1 punt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Domesta begroot op € 284,-- aan verschotten en op € 894,-- voor geliquideerd salaris van de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, H. de Hek en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 24 juli 2012 in bijzijn van de griffier.