Uitspraak
Arrest d.d. 19 juni 2012
Zaaknummer 200.072.892/01
(zaaknummer rechtbank: 109114 / HA ZA 09-313)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante in het principaal appel en geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. J.F. Koenders, kantoorhoudende te Groningen, die tezamen met zijn kantoorgenote K.J. Figel heeft gepleit,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] en zaakdoende te Haren,
geïntimeerde in het principaal appel en appellant in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. K. van Bladeren, kantoorhoudende te Groningen, die heeft gepleit.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 10 juni 2009 en 24 maart 2010 door de rechtbank Groningen, sector civielrecht (hierna: de rechtbank).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 21 juni 2010 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van
14 september 2010.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij vier producties in het geding zijn gebracht, luidt:
" (…) het vonnis van de rechtbank Groningen van 24 maart 2010 met zaak- en rolnummer 109114 / HA ZA 09-313, te vernietigen, in zoverre de vorderingen van [appellante] alsnog volledig toe te wijzen, eventueel onder verbetering van gronden, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van alle tot nu toe gevoerde procedures."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
" (…) het vonnis van de rechtbank te Groningen tussen partijen op 24 maart 2010 gewezen, zonodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te bevestigen, met veroordeling van appellante in de kosten van deze procedure in hoger beroep."
Tevens heeft [geïntimeerde] voorwaardelijk incidenteel geappelleerd met als conclusie:
" (…) bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te bevestigen het vonnis van de Groningen te Assen (het hof begrijpt: de rechtbank te Groningen) tussen partijen op 24 maart 2010 gewezen echter met verbetering en/of aanvulling van de gronden, met veroordeling van incidenteel geïntimeerde in de kosten van deze procedure in hoger beroep."
Door [appellante] is in het voorwaardelijk incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
" (…) voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Groningen van 24 maart 2010 met zaak- en rolnummer 109114/HAZA 09/313 te vernietigen, in zoverre de vorderingen van [appellante] alsnog volledig toe te wijzen, eventueel onder verbetering van gronden, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van alle tot nu toe gevoerde procedures."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof een dag bepaald waarop arrest zal worden gewezen op het pleitdossier.
De grieven
[appellante] heeft in het principaal appel vijf grieven opgeworpen.
[geïntimeerde] heeft in het voorwaardelijk incidenteel appel vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
de omvang van het principaal appel
1.1 Tegen het tussenvonnis van 10 juni 2009 is geen grief ontwikkeld, zodat [appellante] in zoverre niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar hoger beroep.
de feiten in principaal en voorwaardelijk incidenteel appel
2.1 De hierna volgende feiten staan als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, in hoger beroep vast.
2.2 [geïntimeerde] is gevestigd als NVM-makelaar in Haren (Groningen). [appellante] heeft in verband met de voorgenomen verkoop van haar woning aan [adres] in [voormalige woonplaats] in januari 2007 contact gezocht met [geïntimeerde]. Op 18 januari 2007 vond een oriënterend gesprek plaats tussen partijen waarna [appellante] op 14 februari 2007 aan [geïntimeerde] de opdracht heeft gegeven om haar woning te verkopen. In het op laatstgemelde datum tussen partijen gevoerde gesprek is de vraagprijs voor de woning bepaald op € 495.000. Na een e-mail van [appellante] met betrekking tot het feit dat ook het achterterrein van de woning bij de verkoop zou worden betrokken, is de vraagprijs bijgesteld naar € 499.500. Vervolgens is de woning op 6 maart 2007 ter verkoop aangeboden.
2.3 Naast de verkoop van haar woning hield [appellante] zich in de periode van januari tot maart 2007 bezig met de aankoop van een nieuwe woning in [woonplaats]. Deze heeft [appellante] op 23 maart 2007 gekocht voor € 415.000. Ten behoeve van de financiering van de aankoop diende zij een hypothecaire lening aan te gaan. Tevens was er, zolang de woning in [voormalige woonplaats] nog niet was verkocht, een overbruggingskrediet vereist. Met het oog op het verkrijgen van deze financiering heeft [geïntimeerde] ten behoeve van de geldverstrekker op 29 maart 2007 de volgende verklaring opgesteld:
"Betreft verklaring vermoedelijke opbrengstwaarde
Geachte mevrouw [appellante]
Naar aanleiding van uw verzoek verklaart ondergetekende (…) het hierna te noemen object te hebben opgenomen en voor de verkoop aan te bieden. Door aanbieding op de markt tegen de vraagprijs van € 499.500,00 k.k. verklaart ondergetekende dat realisatie van de verkoop binnen een termijn van ca. 3 maanden zal plaatsvinden tegen de hierna vermelde opbrengstwaarde. (…) Minimale waarde: Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 490.000,00."
Op 28 mei 2007 heeft [geïntimeerde] een overeenkomstige verklaring opgesteld, met dien verstande dat als minimale onderhandse verkoopwaarde ditmaal genoemd wordt € 475.000. [geïntimeerde] heeft deze verklaringen rechtstreeks aan [appellante]s hypotheekbemiddelaar De Hypotheker te Groningen doen toekomen. [appellante] heeft van deze verklaringen kennis genomen na beëindiging van de opdracht aan [geïntimeerde].
2.4 Op 13 juni 2007 is de vraagprijs voor de woning in [voormalige woonplaats] na overleg tussen partijen verlaagd naar € 479.000. Voorts is in die maand een dag open huis gehouden. Op 29 augustus 2007 is door een persoon genaamd [bieder] een bod van € 430.000 uitgebracht op de woning. [geïntimeerde] heeft dit bod telefonisch overgebracht aan [appellante]. Daarbij heeft hij vermeld: "Denk er - gezien wat er tot nu toe is gebeurd - goed over na". Ondanks uitdrukkelijk en herhaald aandringen stond [appellante] [geïntimeerde] niet toe in onderhandeling treden met [bieder] naar aanleiding van dit bod. [appellante] heeft daarop, na overleg met haar financieel adviseur, het bod afgewezen. Zij wilde minimaal € 460.000 voor de woning ontvangen. Hierop heeft [bieder] verder geen belangstelling meer getoond en is zijn bod vervallen. Nadien zijn geen biedingen meer gedaan.
2.5 Op 4 januari 2008 is de opdracht aan [geïntimeerde] door [appellante] ingetrokken. Een maand later heeft [appellante] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld met het verwijt dat hij haar niet naar behoren op de hoogte zou hebben gehouden van de ontwikkelingen. [appellante] heeft [geïntimeerde] in kort geding betrokken, waarbij zij een voorschot op schadevergoeding van € 15.000 heeft gevorderd. De vordering van [appellante] is bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Assen van 9 juli 2008 afgewezen. Het tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep is ingetrokken.
2.6 De woning in [voormalige woonplaats] is op 12 november 2008 met bemiddeling van een andere makelaar voor € 395.000 verkocht.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1 [appellante] vordert - samengevat - veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van bij haar opgekomen schade, bestaande uit extra lasten van € 27.243,44, het verschil van € 35.000 tussen de uiteindelijk gerealiseerde koopprijs (€ 395.000) en het bod van [bieder] van augustus 2007 (€ 430.000), alsmede nader bij staat vast te stellen schade die samenhangt met de noodzaak een hoger bedrag te financieren om te kunnen blijven voldoen aan haar verplichtingen, dit alles vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten.
3.2 In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] verwezen in de proceskosten.
met betrekking tot de grieven in het principaal appel
4.1 Met grief 1 wil [appellante] ingang doen vinden dat voor wat betreft de aan [geïntimeerde] verstrekte opdracht tot het realiseren van een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning in [voormalige woonplaats] weliswaar sprake is van een inspanningsverbintenis, maar dat daarbinnen subopdrachten bestaan voor de bepaling van de juiste verkoopprijs, de te verwachten opbrengst en de verkooptermijn, voor welke subopdrachten op [geïntimeerde] evenzovele resultaatsverbintenissen rusten. Grief 2 bouwt hierop voort en klaagt erover dat de rechtbank ten onrechte zorgplicht en verantwoordelijk¬heid op de schouders van [appellante] heeft gelegd, terwijl zij ondeskundig is. Tegen het oordeel dat het een feit van algemene bekendheid is dat de uiteindelijke verkoopprijs van een woning (ver) onder de vraagprijs ligt, komt [appellante] op met grief 3 en de daarop gegeven toelichting. Grief 4 stelt aan de orde dat de recht¬bank in rechtsoverweging (r.o.) 5.5 ten onrechte de eigen verantwoordelijkheid van [appellante] zwaarder heeft laten wegen dan de inschattingsfout van de makelaar. Grief 5 strekt ertoe te betogen dat, anders dan door de rechtbank is geoordeeld, [geïntimeerde] jegens [appellante] tekort geschoten is in zijn zorgplicht. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
4.2 Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] haar een te rooskleurige voorstelling gegeven van de verkoopprijs voor de woning in [voormalige woonplaats] (€ 490.000) en de termijn waarbinnen die verkoop te realiseren zou zijn (twee maanden). Doordat zij hier op afging zag zij zich tussen 1 oktober 2007 en 2 maart 2009 met dubbele woonlasten en bijkomende kosten geconfronteerd. Indien zij over de juiste informatie had beschikt, zou zij de woning in [woonplaats] niet hebben gekocht.
4.3 De vraag of een op een schuldenaar rustende verbintenis een resultaats- dan wel een inspannings¬verbintenis is, is een vraag van uitleg van de overeenkomst waaruit de in geding zijnde verbintenis voortspruit. Factoren van belang daarbij zijn de aard van de overeenkomst, de bedoeling van partijen, verkeersopvattingen en de redelijkheid en billijkheid (HR 14 april 2006, LJN: AU6521). De aard van de aan [geïntimeerde] verstrekte bemiddelingsopdracht brengt mee dat hij op grond van art. 7:401 BW Pro de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. Dat betekent dat [geïntimeerde] de verplichting op zich neemt om zich zoveel mogelijk in te spannen een zo hoog mogelijke verkoopprijs voor [appellante] te bewerkstelligen, waartoe [geïntimeerde] zijn expertise als makelaar zal aanwenden. In zoverre bestaat tussen partijen -naar 's hofs oordeel terecht- geen verschil van inzicht.
4.4 [appellante] baseert haar stellingen dat op [geïntimeerde] resultaatverbintenissen zouden rusten ten aanzien van de te verwachten opbrengst en de verkooptermijn op het gesprek van 14 februari 2007, waarin door [geïntimeerde] zou zijn gezegd dat de woning in [voormalige woonplaats] binnen circa twee maanden € 490.000 zou opbrengen. [geïntimeerde] heeft dit betwist, stellende dat hij een vraagprijs van € 495.000 heeft geadviseerd bij een te verwachten opbrengst van € 475.000, ervan uitgaande dat hij voor de verkoop tot eind 2007 de tijd zou hebben. [appellante] heeft niet toegelicht waarom - indien zij op grond van de uitlatingen van [geïntimeerde] mocht rekenen op een opbrengst van € 490.000 - de vraagprijs aanvankelijk slechts op € 495.000 is bepaald, waar een (aanmerkelijk) hoger bedrag dan eerder in de rede zou hebben gelegen aangezien een vraagprijs als een uitnodiging tot het openen van onderhandelingen moet worden aangemerkt. De enkele verwijzing naar algemene uitlatingen over alternatieve verkooptechnieken van ERA-makelaars op de website van die groep waarbij [geïntimeerde] is aangesloten, maakt dit niet anders. En anders dan [appellante] wil, heeft zij aan de door [geïntimeerde] ten behoeve van het overbruggingskrediet afgegeven waardebepalingen (zie r.o. 2.3) niet het vertrouwen van een gegarandeerde opbrengst kunnen ontlenen, alleen al niet omdat zij deze stukken eerst na de beëindiging van de contractuele relatie met [geïntimeerde] onder ogen kreeg. Verder dienen de betreffende verklaringen, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, te worden bezien tegen de achtergrond van het doel waarvoor zij werden gegeven, te weten het voor [appellante] verkrijgen van de benodigde financiering. Aldus kan niet staande worden gehouden dat deze ten behoeve van de geldverstrekker afgegeven verklaringen van [geïntimeerde] meebrengen dat hij ten opzichte van [appellante] voor de daarin genoemde verkoopopbrengst moet instaan. Daarbij komt dat [appellante] niet veel later, te weten op 13 juni 2007, akkoord is gegaan met een (substantiële) verlaging van de vraagprijs. [appellante] heeft voorts niet aannemelijk kunnen maken dat zij [geïntimeerde] ervan heeft doordrongen dat zij grote haast had met de verkoop van de woning in [voormalige woonplaats] en dat [geïntimeerde] op de hoogte was van haar financiële situatie, nog los van de vraag waarop [appellante] haar stelling baseert dat [geïntimeerde] een resultaatsverbintenis op zich zou hebben genomen de woning in [voormalige woonplaats] binnen twee à drie maanden te verkopen. [geïntimeerde] betwist dat hij door [appellante] is geïnformeerd over haar financiële situatie en wijst ten aanzien van de verkooptermijn op de vaststaande feiten dat [appellante] na een oriënterend gesprek op 18 januari 2007 en een tweede gesprek op 14 februari 2007, eerst op 5 maart 2007 per e-mail heeft gereageerd op de door hem op 19 februari 2007 verzonden presentatieteksten en het opdrachtformulier.
4.5 Gelet op de hiervoor vastgestelde gang van zaken moet het uitgangspunt zijn dat tussen partijen geen resultaatsverbintenis tot stand is gekomen c.q. dat van garanties ten aanzien van de te verwachten opbrengst en verkooptermijn geen sprake is geweest. [geïntimeerde] kan ten aanzien van het zich niet verwezenlijken van zijn prognose dan ook geen verwijt worden gemaakt. Dat deze prognose "lichtzinnig" zou zijn vastgesteld, zoals [appellante] stelt, is door haar in het geheel niet met objectieve gegevens onderbouwd.
4.6 Tegen de achtergrond van de door [appellante] niet betwiste stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] ten tijde van het gesprek op 14 februari 2007 in principe reeds een akkoord had bereikt over de aankoop van de woning in [woonplaats], ziet het hof geen grond voor het oordeel dat [appellante] haar aankoopbeslissing heeft laten afhangen van de uitlatingen van [geïntimeerde], die overigens ook betwist hierover überhaupt te hebben geadviseerd.
4.7 Het hof volgt [appellante] ook niet in haar stelling dat [geïntimeerde] zijn zorgplicht heeft geschonden ten tijde van het bod van € 430.000 van [bieder]. [appellante] heeft gesteld dat [geïntimeerde] haar toen niet naar behoren heeft geïnformeerd en geadviseerd. Naar het hof begrijpt, verwijt zij [geïntimeerde] dat hij niet op acceptatie van het bod of op serieus onderhandelen heeft aangedrongen. Uit de vaststaande feiten volgt evenwel dat [geïntimeerde] dit wel degelijk heeft gedaan. Hetgeen hij eind augustus 2007 bij het overbrengen van dit bod heeft aangegeven ("Denk er - gezien wat er tot nu toe is gebeurd - goed over na."), valt niet anders te begrijpen dan als een waarschuwing en een aansporing om dit bod serieus in overweging te nemen. De woning stond op dat moment immers bijna een half jaar te koop, verlaging van de vraagprijs en de organisatie van een open huis dag hadden tot dusver geen reële belangstellenden opgeleverd en het was het eerste bod dat op de woning is uitgebracht. Gelet op dit onmiskenbare advies van [geïntimeerde] en het gegeven dat haar eigen afwijzende reactie erop niet aan duidelijkheid te wensen overliet, kan [appellante] [geïntimeerde] niet verwijten dat hij haar toen niet tot aanvaarding van het bod of tot het openen van onderhandelingen heeft bewogen. Het stond [appellante] immers vrij om zijn advies in de wind te slaan. Dat zij daarbij haar belangen niet heeft (kunnen) overzien, is door haar niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Aldus kan [appellante] het gegeven dat de woning vervolgens eerst op 12 november 2008 en voor een aanmerkelijk lager bedrag werd verkocht niet op [geïntimeerde] afwentelen.
4.8 Vorenstaande overwegingen geven geen grond voor het oordeel dat [geïntimeerde] ten opzichte van [appellante] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.
slotsom
5.1 De slotsom luidt dat de grieven in het principaal appel falen. Gelet hierop behoeft het voorwaardelijk incidenteel appel geen bespreking. Het beroepen vonnis van 24 maart 2010 zal worden bekrachtigd en [appellante] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat: 3 punten tarief IV).
De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart [appellante] in haar hoger beroep tegen het vonnis van 10 juni 2009
niet-ontvankelijk;
bekrachtigt het bestreden vonnis van 24 maart 2010;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak vast op € 1.188,- aan verschotten en op € 4.893,- aan geliquideerd salaris van de advocaat en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, A.M. Koene en K.H.A. Heenk en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 19 juni 2012 in het bijzijn van de griffier.