Uitspraak
Arrest d.d. 15 mei 2012
Zaaknummer 200.104.503/01
(zaaknummer rechtbank: 530162 VV EXPL 11-137)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te Haren,
toevoeging aangevraagd,
2. [appellante 2],
wonende te Haren,
appellanten in het principaal en geïntimeerden in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. J. Doornbos, kantoorhoudende te Groningen,
die ook gepleit heeft,
tegen
Hol Investment B.V.,
gevestigd te Lieren,
geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: Hol Investment,
advocaat: mr. J. Faber, kantoorhoudende te Assen,
die ook gepleit heeft.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 21 februari 2012 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 20 maart 2012 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Hol Investment tegen de zitting van
3 april 2012.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep (met producties) luidt:
"de voornoemd bestreden kort geding vonnis van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen d.d. 21 februari 2012 tussen partijen gewezen te vernietigen, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, opnieuw rechtdoende bij arrest de gevraagde vordering(en) van Berends alsnog toe te wijzen, met veroordeling van Hol in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Hol Investment onder het overleggen van één productie verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd, met als conclusie:
"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het incidentele appèl van
Hol Investment af te wijzen, met veroordeling van Hol Investment in de kosten."
Door [appellanten] is in het incidenteel appel onder overlegging van producties geantwoord, met als conclusie:
"de vorderingen van appellanten af te wijzen met veroordeling van appellanten in de kosten van deze procedure."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Ten slotte hebben [appellanten] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben in het principaal appel vijf grieven opgeworpen.
Hol Investment heeft in het incidenteel appel één grief opgeworpen.
De beoordeling
Vaststaande feiten
1. In appel kan van de volgende feiten worden uitgegaan.
1.1. [appellanten] hebben op 5 mei 1989 het perceel, bestaande uit een erf, een dubbel woonhuis, tuinen en enkele schuren, plaatselijke bekend [adres] in eigendom overgedragen aan hun dochter en schoonzoon [dochter] en [schoonzoon] (hierna: [kinderen]). In de akte van levering is het volgende opgenomen:
"Ten aanzien van het woongedeelte [adres] is tussen partijen overeengekomen dat de verkoper en zijn echtgenote dat gedeelte in gebruik blijven houden op huurbasis, zolang zij zulks wensen en dat deze huurovereenkomst niet door de verhuurders kan worden opgezegd tegen een vroegere datum dan vier weken na het overlijden van de langstlevende van de verkoper en diens echtgenote of bij het metterwoon verlaten van gemeld woongedeelte;
de huurprijs zal in onderling overleg worden vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming dienaangaande door de daartoe bevoegde instantie naar objectieve normen."
1.2. [appellanten] bewonen sinds de verkoop het voorste gedeelte van de woning (bekend als [adres]), [kinderen] het achterste gedeelte (bekend als [adres]A).
1.3. Het perceel is op last van de bank executoriaal verkocht op de Noordelijke Vastgoedveiling. Voorafgaand aan deze verkoop zijn veilingvoorwaarden opgesteld. In de veilingvoorwaarden is het in rechtsoverweging 1.1 opgenomen citaat uit de akte van levering opgenomen. Ook is in de veilingvoorwaarden vermeld:
"Voor zover bekend betreft dit huurrecht het voorhuis, plaatselijk ook wel bekend met huisnummer [nummer], het overige deel van de woning is plaatselijk bekend als huisnummer [nummer]a."
1.4. Hol Investment heeft het perceel op 17 november 2011 gekocht. De akte van toewijzing is gepasseerd op 5 december 2011.
1.5. Op 8 december 2011 is het perceel, met uitzondering van het voorhuis en de voortuin, ontruimd. Daarbij zijn onder meer twee schuurtjes leeggehaald, een kippenhok en een broeikas afgebroken en de moestuin (gelegen aan de achterzijde van het perceel) leeggehaald.
Procedure in eerste aanleg
2. [appellanten] hebben een procedure in kort geding aanhangig gemaakt tegen Hol Investment. Zij hebben gevorderd dat Hol Investment, op straffe van verbeurte van een dwangsom, wordt veroordeeld om het huurrecht van [appellanten] ten aanzien van het woonhuis, de voortuin, de oprit aan de linkerzijde van de woning, de schuurtjes, de carport en de moestuin te respecteren en om het door haar ontruimde gehuurde in de oorspronkelijke toestand te (laten) herstellen. Ook hebben zij betaling van een bedrag van € 5.000,-- als voorschot op de door hen geleden schade gevorderd.
Aan deze vorderingen hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst ook de schuurtjes, carport, oprit, voor- en moestuin omvat.
Hol Investment, die als opvolgend eigenaar gebonden is aan de huurovereenkomst, heeft door de ontruiming inbreuk gemaakt op de huurrechten van [appellanten], menen [appellanten] [appellanten] stellen dat zij als gevolg van de ontruiming aanzienlijke schade hebben geleden. Niet alleen zijn eigendommen van hen (een kippenhok en kas) afgebroken, maar bovendien zijn in het kader van de ontruiming allerlei goederen van hen (waaronder gereedschappen) aan de straat gezet en door derden meegenomen, aldus [appellanten]
3. Hol Investment heeft verweer gevoerd. Zij heeft onder meer aangevoerd dat zij geen eigenaar meer is van het grootste deel van het perceel. De schuurtjes, de carport, de oprit en de (moes)tuin zijn volgens Hol Investment gelegen op percelen die aan derden zijn verkocht. Verder heeft zij de door [appellanten] gestelde omvang van de huurovereenkomst betwist en heeft zij bestreden bij de ontruiming onzorgvuldig te hebben gehandeld.
4. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen, omdat naar zijn voorlopig oordeel de huurovereenkomst niet meer omvatte dan het woongedeelte [adres].
Bespreking van de grieven
5. Het hof ziet aanleiding om eerst de in het incidenteel appel aan de orde gestelde vraag naar het (spoed)eisend belang van [appellanten] bij de door hen ingestelde vorderingen te bespreken.
6. Bij het antwoord op deze vraag kan voorop worden gesteld dat bij gelegenheid van het pleidooi in appel is gebleken dat het overgrote deel van het door
Hol Investment gekochte perceel (al voor het aanhangig maken van de procedure door [appellanten]) is doorverkocht. Hol Investment is nog eigenaar van een klein, aan de zijkant gelegen, deel van het perceel. Het staat vast dat het woonhuis, de oprit, de schuren, de carport en de tuinen waar het in deze procedure om gaat geen eigendom meer zijn van Hol Investment, maar van derden. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien welk (laat staan: spoedeisend) belang [appellanten] er bij hebben dat Hol Investment de huurrechten van [appellanten] respecteert. Als de schuurtjes, de carport en de (moes)tuin deel uitmaken van het gehuurde, zijn de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst van Hol Investment op de nieuwe eigenaren overgegaan.
7. Gesteld noch gebleken is dat Hol Investment, ondanks het feit dat zij geen eigenaar meer is, nog kan bewerkstelligen dat de (moes)tuin en de schuurtjes c.a. in oorspronkelijke staat worden opgeleverd, zodat [appellanten] ook geen (spoedeisend)belang hebben bij een dergelijke vordering tegen Hol Investment. Het hof laat nog daar dat bij gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat [appellanten] de schuurtjes, de opzit en de voortuin vrij kunnen gebruiken.
8. Ten aanzien van de vordering tot betaling van een voorschot op de beweerdelijk door hen geleden schade hebben [appellanten] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat een voorziening in de vorm van een veroordeling tot betaling van een voorschot geboden is uit hoofde van onverwijlde spoed. Op dit punt is de vordering van [appellanten] dan ook onvoldoende gemotiveerd.
De slotsom is dat de vorderingen van [appellanten] bij gebrek aan (spoedeisend) belang niet toewijsbaar zijn. In zoverre slaagt de grief in het incidenteel appel.
9. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat [appellanten] geen belang heeft bij bespreking van de grieven in het principaal appel. Deze grieven kunnen immers, wat er verder ook van zij, niet leiden tot een andere beslissing.
10. De slotsom is dat het vonnis van de kantonrechter kan worden bekrachtigd met aanpassing van gronden. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] worden verwezen in de proceskosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat; 3 punten, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Hol Investment gevallen, op € 666,-- aan verschotten en op € 2.682,-- voor geliquideerd salaris van de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. H. de Hek, voorzitter, J.H. Kuiper en P. Roorda en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 15 mei 2012 in bijzijn van de griffier.