Uitspraak
Arrest d.d. 27 maart 2012
Zaaknummer 200.062.246/01
(zaaknummer rechtbank: 276329\ CV EXPL 09-506)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. O.J. Klabou, kantoorhoudende te Sneek.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de rolbeslissing van 22 juli 2009 en de vonnissen uitgesproken op 30 september 2009 en 23 december 2009 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 22 maart 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 13 april 2010.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"geheel te vernietigen het vonnis op 23 december 2009 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek tussen partijen onder 293172 \ CV EXPL 09-506 gewezen, en opnieuw rechtdoende alsnog moge behagen bij arrest, voor zoveel mogelijk wettelijke uitvoerbaar bij voorraad:
I. Voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming
van de huurovereenkomst door de gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud niet
tijdig te verhelpen;
II. te bepalen dat [appellant] vanaf 1 januari 2009, althans met ingang van een zodanige datum
als uw Hof in goede justitie juist acht, gerechtigd is de huurprijs van de woning aan [adres] te verminderen met de helft, althans met een percentage datum als
uw Hof in goede justitie juist acht, tot aan 8 juni 2009, zijnde datum dat de woning door
brand is verwoest;
III. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten vallende op beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, de vorderingen van appellant af te wijzen en het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, te bekrachtigen, met veroordeling van appellant in de kosten van deze procedure, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad."
Voorts heeft appellant akte genomen en vervolgens heeft geïntimeerde een antwoordakte genomen.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
In het dossier van [geïntimeerde] ontbreken enkele pagina's, zoals de laatste bladzijden van de conclusie van antwoord en van de conclusie van dupliek. Het hof heeft daarvoor geput uit het dossier van [appellant]. In het procesdossier van [appellant] ontbreken o.a. de pagina's 2 e.v. van de huurovereenkomst. Daarvoor heeft het hof geput uit het dossier van [geïntimeerde].
De grieven
[appellant] heeft twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
Het verzoek tot gezamenlijke/gevoegde behandeling.
1. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] verzocht om deze zaak gezamenlijk of gevoegd te behandelen met de zaak bekend onder nummer 200.062.251/01, omdat beide procedures met elkaar samenhangen. Het hof vat dit verzoek niet op als een door [geïntimeerde] opgeworpen incident tot voeging, maar als een verzoek om een eventueel in beide zaken te bepalen comparitie gelijktijdig te doen plaatsvinden (zoals ook de kantonrechter heeft gedaan) en om in beide zaken op dezelfde datum arrest te wijzen.
Vaststaande feiten
2. De kantonrechter heeft als vaststaand aangemerkt dat [appellant] sedert 1 oktober 1994 de woning aan [adres] van [verhuurder] huurt. [geïntimeerde] heeft de woning gekocht van [verhuurder] en is sinds 30 november 2007 eigenaar. Op 8 juni 2009 is de woning volledig door brand verwoest. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 395,- per maand.
Tegen deze vaststelling is door [appellant] geen grief gericht, zodat ook in appel van deze feiten kan worden uitgegaan. Daarnaast kan op grond van de niet weersproken stellingen van partijen en de onbetwiste inhoud van de overgelegde producties het volgende als vaststaand worden aangemerkt.
2.1. [appellant] heeft de woning, gelegen op 800 m² grond in landelijke omgeving, gehuurd onder de bijzondere bepaling dat de huurovereenkomst na algehele renovatie, bekostigd door de huurder, wordt herzien na vaststelling van het totale verbouwingsbedrag. Deze vaststelling en herziening heeft niet plaatsgevonden.
2.2. Bij brief van 11 juni 2008 heeft de gemachtigde van [appellant] zich tot [verhuurder] gewend met het verzoek om vergoeding van kosten (in totaal voor een bedrag van € 875,30) die [appellant] heeft gemaakt aan reparaties dan wel groot onderhoud aan de woning.
2.3. In reactie daarop heeft [verhuurder] bij brief van 7 augustus 2008 aan de gemachtigde van [appellant] bericht, dat hij zich niet gehouden voelt tot betaling aan [appellant] van het hiervoor genoemde bedrag. [verhuurder] stelt in zijn brief dat [appellant] hem niet heeft geïnformeerd over de op de facturen vermelde zaken en dat [appellant] hem geen toestemming heeft gevraagd om onderzoek en/of reparaties te laten verrichten. Voorts verwijst [verhuurder] [appellant] naar [geïntimeerde] onder de mededeling dat de woning per 30 november 2007 met alle lusten en lasten aan deze is verkocht.
2.4. Bij brief van 4 november 2008 heeft de advocaat van [appellant] het volgende, voor zover van belang, aan [geïntimeerde] bericht:
“ (…) Cliënt is van mening dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Cliënt stelt u daarvoor verantwoordelijk. (…) Het achterstallig onderhoud is nader omschreven in de als bijlage meegezonden offerte. Voornoemde offerte is uw gemachtigde, [makelaar], op 8 juli 2008 ter hand gesteld. Tot op heden heeft u niets gedaan om het gebrek aan het gehuurde wegens achterstallig onderhoud op te heffen. (…) Indien deze gebreken conform de offerte niet uiterlijk
1 januari 2009 zijn hersteld, behoudt cliënt zich het recht voor om in rechte een vermindering van de huurprijs te vorderen totdat de gebreken zijn hersteld op grond van verminderd woongenot.(…)”
2.5. Bij brief van 29 december 2008 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] bericht dat [appellant] in afwachting van de onderhoudswerkzaamheden de huurbetalingen voor 50 % zou gaan opschorten met ingang van 1 januari 2009 en dat hij een gerechtelijke procedure zou starten.
De offerte waarnaar in de brief van 4 november 2008 wordt verwezen is opgemaakt door [Bouwbedrijf] (hierna: [Bouwbedrijf]) en gedateerd 16 mei 2008.
In die offerte wordt een veelheid aan werkzaamheden in en om de woning genoemd, tot een bedrag van in totaal € 77.781,96 inclusief BTW. In de offerte noch in enig begeleidend schrijven is expliciet door of namens [appellant] aangegeven welke werkzaamheden naar zijn mening zien op het verhelpen van een gebrek c.q. het tot de verhuurderverplichting behorende verrichten van noodzakelijk onderhoud. Wel maakt de offerte onder meer melding van de volgende werkzaamheden:
"(…) - herstel gedeeltelijk kamervloer 2m2
- gedeeltelijk herstel plafond (…)
- herstel vochtprobleem slaapkamer beg. grond
- hier en daar vochtplekken in muur (…)
- herstel storing elektra (…)"
2.6. Op 8 juni 2009 is de woning door brand verwoest. In opdracht van de verzekeraar van [geïntimeerde] heeft [medewerker Interseco], werkzaam bij Interseco B.V., de brand onderzocht en zijn bevindingen neergelegd in een rapport dat door [appellant] in het geding is gebracht. De conclusie van dat rapport luidt:
“Gezien vorenstaande wordt vastgesteld dat de brand in perceel [adres] kan zijn ontstaan door een technisch defect aan de televisie of decoder in de woonkamer. Bij het 2e onderzoek ter plaatse werden in de linkerhoek van de woonkamer de restanten aangetroffen van een televisietoestel en een decoder. Deze waren geheel verbrand. De destructie van beide apparaten was zo hevig dat een onomstotelijke oorzaak van de brand hieruit niet kon worden afgeleid. Wel kan worden gesteld dat de televisie of de decoder de brand hebben kunnen doen ontstaan.
Tevens werden aan de andere zijde van de woonkamer restanten aangetroffen van de groepenkast van de elektrische installatie. Deze vertoonde geen bijzonderheden in de vorm van een sluiting of overgangsweerstand. Met zekerheid kan worden gesteld dat de groepenkast niet de oorzaak is geweest van de brand.
Ondanks alle perikelen tussen de verhuurder, verzekerde [geïntimeerde] en huurder [appellant] is in alle redelijkheid uit te sluiten dat een van hen negatief betrokken is bij het ontstaan van de brand. “
2.7. [appellant] heeft het rapport van Interseco voorgelegd aan drie anderen,
[deskundige 1] (Deskundige A Brandonderzoeken), [deskundige 2] (CED Forensic) en [deskundige 3] (EMN Expertise B.V.). Hoewel deze drie onderzoekers zich in hun rapporten kritisch uitlaten over het rapport van Interseco, wordt ook in hun rapporten de oorzaak van de brand niet vastgesteld.
2.8. [geïntimeerde] heeft bij schrijven van 18 juni 2009 de huurovereenkomst per
1 juli 2009 ontbonden, omdat de woning door de brand volledig was verwoest. Bij brief van 8 juli 2009 heeft [appellant] de nietigheid van die buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen. Tussen partijen is een procedure onder nummer 200.062.251-01 bij dit hof aanhangig waarin deze kwestie moet worden beoordeeld.
Procedure in eerste aanleg
3. [appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en na wijziging van eis gevorderd:
1 te verklaren voor recht dat er in de woning aan [adres] sprake was van achterstallig onderhoud;
2 te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] gehouden was dit onderhoud te verrichten;
3 de huurprijs voor de woning met ingang van 1 januari 2009 tot 1 juli 2009 met 50 % te verminderen;
4 te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst voor wat betreft de verplichting om huur te betalen is ontbonden totdat de woning zal zijn herbouwd.
Aan zijn vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat de door hem van [geïntimeerde] gehuurde woning zodanig achterstallig onderhoud vertoonde, dat sprake was van gebreken waardoor hij, [appellant], vermindering van huurgenot had. Krachtens het bepaalde in artikel 7:207 BW maakt [appellant] daarom aanspraak op vermindering van de huurprijs. [appellant] stelt dat hij [geïntimeerde] herhaaldelijk heeft verzocht onderhoud te verrichten en de gebreken te verhelpen. Hij verwijst naar de hiervoor onder de vaststaande feiten aangehaalde brieven van respectievelijk 11 juni 2008, 4 november 2008 en 29 december 2008. Ook verwijst hij naar een brief aan [verhuurder] van 1 juni 2006, waarin hij aanspraak heeft gemaakt op het uitvoeren van achterstallig onderhoud, onder meer bestaande uit verstopte afvoeren en riolen, lekkage in het toilet, regelmatige stroomuitval door kortsluiting en stroomschokken.
Bij brief van 29 december 2008 heeft hij [geïntimeerde] medegedeeld dat hij de huurbetaling met ingang van 1 januari 2009 met 50 % zou opschorten. Nadat de woning door brand was verwoest heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met een beroep op artikel 7:210 BW per 1 juli 2009 buitengerechtelijk ontbonden. [appellant] is het hiermee niet eens; hij wenst zijn huurrecht niet op te geven, maar stelt niet gehouden te zijn tot het betalen van huur, omdat van het huurrecht geen gebruik kan worden gemaakt. Op dit laatste ziet zijn onder nummer 4 vermelde vordering (in eerste aanleg, die hij in appel niet heeft gehandhaafd).
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
De kantonrechter heeft, nadat een comparitie van partijen is gehouden, de vorderingen van [appellant] afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat er sprake was van achterstallig onderhoud en, als al aangenomen zou moeten worden dat er wel sprake van achterstallig onderhoud was, dan heeft [appellant] niet duidelijk gemaakt in hoeverre het dit onderhoud was dat leidde tot gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 1 BW en of [geïntimeerde] voor deze gebreken verantwoordelijk was.
Bespreking van de grieven
4. Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] met hetgeen hij heeft gesteld en in het geding heeft gebracht, onvoldoende invulling heeft gegeven aan de op hem rustende stelplicht, en dat als gevolg daarvan niet kan worden toegekomen aan verdere bewijslevering en om die reden de vorderingen moeten stranden.
4.1. In de toelichting op deze grief stelt [appellant] dat de woonkamer en slaapkamer in de woning grote vochtplekken vertoonden en dat deze, ook nadat de muren en plafonds waren geschilderd, weer zichtbaar werden, hetgeen volgens [appellant] wijst op de aanwezigheid van lekkages. De douchevloer zou regelmatig zijn overgelopen en de kozijnen waren dusdanig verrot dat ook daardoor vocht naar binnen kwam. Voorts stelt [appellant] dat er regelmatig stroomstoring en kortsluiting optrad. Volgens [appellant] heeft hij [geïntimeerde] herhaaldelijk aangesproken op en geschreven over het achterstallig onderhoud. Ter onderbouwing verwijst [appellant] naar een stuk, door hemzelf aangeduid als “bijvoegsel achterstallig onderhoud”, naar de hiervoor onder de feiten aangehaalde correspondentie en naar een tweetal facturen van [Installatietechniek] van respectievelijk 5 september 2007 en 22 oktober 2009. [appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn stellingen, onder meer door het horen van getuigen.
4.2. Het hof oordeelt met betrekking tot de vraag of [appellant] voldoende heeft gesteld om in zijn vorderingen te worden ontvangen als volgt. [appellant] heeft in zijn memorie van grieven beschreven welke gebreken naar zijn mening door [geïntimeerde] moesten worden verholpen. Daarnaast heeft [appellant] ter onderbouwing van zijn vorderingen verwezen naar de hiervoor bedoelde brieven van zijn gemachtigde aan [geïntimeerde]. In de brief van 4 november 2009 heeft de gemachtigde voor een specificatie van het onderhoud dat [geïntimeerde] volgens [appellant] moest verrichten, verwezen naar de offerte van [Bouwbedrijf] die als bijlage bij die brief was gevoegd, waarin onder meer de hiervoor onder 2.4 vermelde werkzaamheden worden genoemd. Ook heeft [appellant] gewezen op twee facturen van [Installatietechniek]. De eerste factuur dateert van 7 mei 2008 en vermeldt, voor zover van belang: "Storing electrische installatie onderzocht. Boiler op andere groep aangesloten.(…)".
De tweede factuur dateert van 22 oktober 2009 en is in feite geen factuur maar een verklaring van een medewerker van [Installatietechniek] betreffende de werkzaamheden die hij op 5 september 2007 in de woning van [appellant] zou hebben verricht, en waaruit valt af te leiden dat een gedeelte van de elektra in de woning niet (goed) functioneerde.
4.3. Grief 1 slaagt naar het oordeel van het hof gelet op het bovenstaande in zoverre dat [appellant] voldoende heeft gesteld om aan een inhoudelijke beoordeling van zijn vorderingen, en het verweer van [geïntimeerde] daartegen, toe te komen. Of dat [appellant] baat, zal uit het navolgende moeten blijken.
4.4. Voor een geslaagd beroep op het bepaalde in artikel 7:207 BW is vereist dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en daarnaast dat de huurder van dat gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder, dan wel dat het gebrek op een andere wijze in voldoende mate bekend is geworden bij de verhuurder. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot dat de huurder daadwerkelijk mocht verwachten, aanleiding zal kunnen zijn tot huurprijsvermindering, waarbij geldt dat de huurprijsvermindering in verhouding dient te staan tot de genotvermindering. Artikel 7:204 lid 2 BW definieert het begrip "gebrek" als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze niet het genot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.5. [geïntimeerde] heeft onder meer aangevoerd dat van behoorlijke kennisgeving door [appellant] geen sprake is geweest. Zo zou hij nooit zijn toegelaten tot de woning, en meent hij dat de brief van 11 juni 2008 niets zegt over eventuele gebreken die verholpen zouden moeten worden. Het onder 4.1 genoemde "bijvoegsel" en de brief van [appellant] aan [verhuurder] van 1 juni 2006 kent hij niet en [verhuurder] zou hem hebben gezegd deze brief evenmin te kennen. Uit de offerte van [Bouwbedrijf] blijkt op geen enkele wijze welke gebreken voor rekening van de verhuurder en welke gebreken voor rekening van de huurder komen, aldus nog steeds [geïntimeerde].
4.6. In de hiervoor bedoelde brief van 4 november 2008, met een rappel van
29 december 2008, heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gemaand om over te gaan tot het verrichten van groot onderhoud als bedoeld in de bij die brief gevoegde offerte van [Bouwbedrijf]. De offerte van [Bouwbedrijf] vermeldt als opschrift: "onderhoudswerkzaamheden tbv uw woning [adres]" en maakt melding van een groot aantal te verrichten werkzaamheden in en om de woning, waarmee volgens die offerte een bedrag van ruim € 77.000 gemoeid zou zijn. Met [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat [appellant] daarmee nog niet op behoorlijke wijze aan [geïntimeerde] kennis heeft gegeven van de gebreken die [geïntimeerde] naar zijn mening moest (laten) verhelpen, als bedoeld in art. 7: 207, lid 1 BW. Echter, naar het oordeel van het hof hadden de brieven en de offerte voor [geïntimeerde] wel aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te doen naar de vraag of en zo ja in hoeverre hij als verhuurder gebreken in of aan de woning zou moeten (laten) verhelpen. Dit geldt te meer nu [appellant] een advocaat had ingeschakeld en deze advocaat, nadat hij op zijn brief van 4 november 2008 geen reactie had ontvangen, nog heeft gerappelleerd bij brief van 29 december 2008, met opnieuw verwijzing naar de offerte van [Bouwbedrijf] en de aanzegging dat [appellant] zijn huurbetalingen gedeeltelijk zou gaan opschorten. De offerte van [Bouwbedrijf] maakt immers, naast tal van werkzaamheden die zonder nadere toelichting niet onomstotelijk als het verhelpen van gebreken kunnen worden aangemerkt en eerder op woningverbetering lijken, ook melding van de onder punt 2.4 van dit arrest aangehaalde werkzaamheden. Dit soort werkzaamheden heeft doorgaans betrekking op herstel van gebreken en de enkele vermelding hiervan had voor [geïntimeerde] aanleiding moeten zijn om met [appellant] in contact te treden om te bezien of en zo ja welke werkzaamheden hij als verhuurder zou moeten (laten) verrichten. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde], nadat hij bedoelde brieven en de offerte had ontvangen, pogingen heeft gedaan om met [appellant] of diens advocaat in overleg te treden over het verrichten van onderhouds- of herstelwerkzaamheden.
4.7. Met betrekking tot de vraag of daadwerkelijk sprake was van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW overweegt het hof als volgt.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de woning achterstallig onderhoud of gebreken vertoonde waarvoor hij als verhuurder verantwoordelijk was. [geïntimeerde] heeft in dit verband op de volgende feiten en omstandigheden gewezen. De woning had, ook in de visie van [appellant] zelf, reeds bij aanvang van de huur achterstallig onderhoud. [appellant] is met [verhuurder] overeengekomen dat hij, [appellant], de woning zou opknappen en dat hij in ruil daarvoor een lage huurprijs betaalde, welke nooit is herzien, zoals bedoeld onder 2.1. Volgens [geïntimeerde] is het een eenvoudige woning en mocht [appellant], gelet op de huurprijs en de staat waarin de woning bij aanvang van de huur was, ook niet anders verwachten. De installateur [Installatietechniek] heeft geconstateerd dat op amateuristische wijze tal van elektriciteitskabels vanuit een centraal punt waren aangelegd, dat er veel verlengsnoeren en verdeelblokjes waren aangebracht en dat een zegel (bij de elektriciteitskast of bij de boiler) door een onbevoegde was verbroken. Dit zou een verklaring kunnen zijn voor de door [appellant] gestelde storingen in de elektra, maar als een gebrek in de zin van genoemd artikel is het niet aan te merken nu [appellant] hierin zelf de hand moet hebben gehad. Voorts heeft [geïntimeerde] gesteld dat in zijn opdracht [makelaar], tijdens een overleg met [appellant] in de woning geen achterstallig onderhoud heeft vastgesteld. [makelaar] zou te kennen hebben gegeven dat het een bewoonbare woning was met een heel eenvoudige uitstraling, waarvan - gelet daarop - de huurprijs van ca. € 380,- à
€ 390,- eerder aan de lage dan aan de hoge kant was.
[geïntimeerde] betwist de ontvangst dan wel de inhoud van de brieven waarnaar [appellant] heeft verwezen, met uitzondering van de brieven van 4 november 2008 en 29 december 2008 en de offerte van [Bouwbedrijf].
4.8. Het hof overweegt dat, in aanmerking genomen het gemotiveerd verweer van [geïntimeerde], nog onvoldoende is komen vast te staan dat sprake was van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en evenmin - als er al gebreken zouden zijn - in hoeverre [geïntimeerde] voor het verhelpen daarvan verantwoordelijk kon worden gehouden en in hoeverre er sprake is van substantiële vermindering van het huurgenot als vereist voor toepassing van artikel 7: 207 BW.
Indien [appellant] van mening is dat uit de rapporten die hij in het geding heeft gebracht kan worden afgeleid dat de woning gebreken vertoonde, volgt het hof hem hierin niet. De rapporten zijn opgemaakt nadat de woning door brand volledig was verwoest. De deskundige van Interseco heeft weliswaar de verwoeste woning, althans wat daarvan over was, nog bezocht, maar in zijn rapport, dat is opgemaakt om de toedracht van de brand te achterhalen, is geen enkele aanwijzing te vinden voor de juistheid van de stellingen van [appellant]. De drie door [appellant] ingeschakelde deskundigen hebben slechts een oordeel gegeven over de kwaliteit van het onderzoek en de rapportage door Interseco. Voor zover in die rapporten al opmerkingen worden gemaakt over vochtproblemen en/of storingen in de elektra, zijn deze opgetekend uit de mond van [appellant]. Daarom kan naar het oordeel van het hof in de door [appellant] overgelegde rapporten geen steun worden gevonden voor de stelling van [appellant] dat de woning gebreken vertoonde.
Aan de brief van 1 juni 2006 wordt voorbij gegaan omdat [geïntimeerde] heeft betwist dat deze brief bij [verhuurder] bekend was, laat staan dat hij er zelf kennis van heeft gedragen.
De brief van 11 juni 2008 van [appellant] aan [verhuurder] houdt slechts een verzoek in om vergoeding van door [appellant] gemaakte kosten "inzake reparaties ofwel groot onderhoud". In de reactie daarop van [verhuurder] van 7 augustus 2008 is helemaal niets te lezen over de aanwezigheid van gebreken. De brieven van de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde] van respectievelijk 4 november 2008 en
29 december 2008 en de offerte van [Bouwbedrijf] maken melding van door [appellant] gewenste verbeteringen, maar de gegrondheid daarvan is in zoverre door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist.
4.9. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op [appellant] de bewijslast van zijn stellingen ter zake. Het hof zal dit bewijs aan [appellant] opdragen.
4.10. Vooruitlopend op de uitkomst van bewijslevering geeft het hof partijen in overweging nog met elkaar in overleg te treden om te bezien of zij hun geschilpunten in deze procedure niet op andere wijze kunnen beëindigen. Doordat de woning op 8 juni 2009 door brand is verwoest en gelet op beslissing in de zaak met nummer 200.062.251/01 zal de vordering immers nog slechts voor ten hoogste 50 % van de huur over de maanden januari 2009 tot 8 juni 2009 kunnen worden toegewezen.
Slotsom
5. Het hof houdt iedere nadere uitspraak aan in afwachting van nader bericht van partijen over de gewenste voortgang van deze procedure, dan wel in afwachting van de bewijslevering door [appellant].
De beslissing
Het gerechtshof:
draagt [appellant] op te bewijzen:
a. dat bij de gehuurde woning aan [adres] sprake was van
gebreken, zijnde lekkages en andere vochtproblemen en stroomstoringen en
b. dat die gebreken tot een substantiële vermindering van het huurgenot hebben
geleid;
bepaalt - voor zover [appellant] het bewijs zou willen leveren door middel van getuigen - dat het verhoor zal plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. E.C. Smits, hiertoe tot raadsheer-commissaris benoemd;
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 24 april 2012 voor uitlating partijen over het verdere procesverloop (zie r.o. 4.10), dan wel voor opgave van verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n), voor de periode van drie maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur voor getuigenverhoor zal vaststellen;
verstaat dat de advocaat van [appellant] uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doet bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van [geïntimeerde] alsnog de gelegenheid heeft uiterlijk één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel- van der Linde, M.E.L. Fikkers en E.C. Smits, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 27 maart 2012 in bijzijn van de griffier.