Uitspraak
Arrest d.d. 8 november 2011
Zaaknummer 200.093.215/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Zorggroep Vitez B.V.,
gevestigd te [plaats],
appellante in het principaal en geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Vitez,
advocaat: mr. C.H.J. van der Maas, kantoorhoudende te Haren,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal en appellant in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging,
advocaat: mr. J.M. Jansen, kantoorhoudende te Peize.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 14 juli 2011 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Emmen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 11 augustus 2011 is door Vitez hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting 23 augustus 2011.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep, die tevens de grieven bevat, luidt:
"gelet op het vorenstaande kan het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank in Assen van 14 juli 2011, niet in stand blijven. Vitez verzoekt het hof genoemd vonnis te vernietigen en om, voorruitlopend op de in de aanhangige bodemprocedure uit te spreken ontbinding van de van de huurovereenkomst, [geïntimeerde] voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om uiterlijk op 1 september 2011 (dan wel tegen een in goede justitie door het Hof te bepalen datum) zijn roerende zaken uit het huurobject te verwijderen en verwijderd te houden en de sleutels van het gehuurde af te geven, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties."
Omdat Vitez de zaak niet tijdig op de rol heeft ingeschreven heeft zij op 29 augustus 2011 een herstelexploot doen uitbrengen, waarbij [geïntimeerde] werd gedagvaard tegen de zitting van 6 september 2011.
Er is van eis geconcludeerd.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde], onder het overleggen van producties,verweer gevoerd en voorwaardelijk incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Zorggroep Vitez niet-ontvankelijk te verklaren, althans de vorderingen van deze af te wijzen, en het vonnis in kort geding van de Kantonrechtechter te Emmen van 14 juli 2011, gewezen onder zaak- en rolnummer 317492 / VV EXPL 11-26, zo nodig onder verbetering van gronden, te bekrachtigen, met veroordeling van Zorggroep Vitez in de kosten van het hoger beroep, waaronder het griffierecht en salaris advocaat, standaard forfaitair bepaald."
Tegen Vitez is akte van niet dienen verleend.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Vitez heeft in het principaal appel twee grieven opgeworpen.
[geïntimeerde] heeft in het voorwaardelijk incidenteel appel een groot aantal ongenummerde grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ontvankelijkheid Vitez in het appel
1. Vitez heeft de appeldagvaarding niet tijdig ter griffie van het hof ingediend. Omdat zij binnen de in artikel 125 lid 4 Rv. bedoelde termijn van twee weken na de in appeldagvaarding vermelde roldatum een geldig herstelexploot heeft doen uitbrengen, kan zij in haar appel worden ontvangen.
Vaststaande feiten
2. In het voorwaardelijk incidenteel appel heeft [geïntimeerde] een groot aantal (ongenummerde) grieven gericht tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. In appel kan dan ook niet zonder meer worden uitgegaan van de juistheid van de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.7) van het vonnis. Het hof zal de feiten zelfstandig vaststellen.
3. Op grond van wat enerzijds is gesteld en anderzijds niet (voldoende) is weersproken, staat over de feiten het volgende vast.
3.1. [geïntimeerde] en [X] (hierna: [X]) hebben op 8 november 2006 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten betreffende de huur door [geïntimeerde] met ingang van 8 november 2006 van een kamer in "Pension het Zusterhuis", [adres 1] te [plaats], een voormalig klooster.
3.2. Vitez is sinds 1992 eigenaar van het voormalige klooster. Vitez handelde voorheen onder de naam "Het Zusterhuis" Weiteveen B.V.
3.3. Het voormalige klooster werd ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gebruikt voor losse kamerverhuur in het kader van een pensionbedrijf. De kamer van [geïntimeerde] is nu nog de enige kamer die wordt gebruikt voor kamerverhuur.
3.4. In een brief van 7 februari 2011 op briefpapier van Vitez heeft [X] het volgende geschreven aan [geïntimeerde]:
"Geachte heer [geïntimeerde],
Hierbij deel ik u mede dat ik de huurovereenkomst die wij op 08-11-2006 hebben gesloten wens te beëindigen. Daarbij neem ik een opzegtermijn van drie maanden in acht zodat de overeenkomst per 7 mei 2011 komt te vervallen.
Zoals u weet is de bestemming van het Zusterhuis, waar u een kamer huurt, gewijzigd. Het Zusterhuis wordt nu door mij geëxploiteerd als zorginstelling en daartoe zal het voormalige Zusterhuis ingrijpend worden gerenoveerd. Desgewenst zijn voor u de onderlinge stukken zoals de bouwtekening ter inzage voor u beschikbaar. Op grond van de bestemmingswijziging en renovatie heb ik de kamer die u huurt dringend voor eigen gebruik nodig.
Om u van dienst te zijn ben ik desgewenst bereid om u behulpzaam te zijn bij het vinden van andere huisvesting.
In afwachting van uw reactie wijs ik u er wel op dat u in ieder geval de genoemde drie maanden in acht dient te nemen opdat de kamer per 7 mei beschikbaar is voor de uitvoering van de renovatie.
Vertrouwende u hiermee naar behoren te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
[X]
[adres]"
3.5. [geïntimeerde] heef het aanbod van vervangende woonruimte in [pension Y te plaats] afgewezen. Hij heeft niet ingestemd met beëindiging van de huur en heeft de door hem gehuurde kamer niet ontruimd.
Procedure in eerste aanleg
4. Vitez heeft [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen haar en [geïntimeerde] beëindigt en [geïntimeerde] veroordeelt om zijn roerende zaken uit het gehuurde weg te halen en de sleutels van het gehuurde af te geven.
5. Nadat [geïntimeerde] verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter de vorderingen van Vitez afgewezen.
Bespreking van de grieven
6. Vitez vordert in appel geen beëindiging van de huurovereenkomst meer vordert, maar slechts de ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde]. In zoverre is sprake van een (overigens niet als zodanig door Vitez aangeduide) vermindering van eis.
7. Het hof ziet aanleiding om eerst een van de grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel te behandelen. Deze grief komt er op neer dat [geïntimeerde] niet van Vitez maar van [X] huurt, zodat de grondslag van de vordering van Vitez ondeugdelijk is. Wanneer deze grief slaagt, kunnen de grieven van Vitez in het principaal appel, wat daar ook van zij, onbehandeld blijven, omdat het slagen van de laatstgenoemde grieven in dat geval niet tot toewijzing van de vordering van Vitez kunnen leiden.
8. Het hof stelt vast dat Vitez haar vordering heeft gebaseerd op het bestaan van een huurovereenkomst tussen haar en [geïntimeerde]. Vitez heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij de kamer in het Zusterhuis aan [geïntimeerde] heeft verhuurd, dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat zij de huurovereenkomst om die reden heeft opgezegd. Vitez meent dat zij vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter in een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst in kort geding ontruiming van het gehuurde kan vorderen.
9. [geïntimeerde] heeft de hiervoor weergegeven grondslag van de vordering van Vitez gemotiveerd betwist. Hij heeft er op gewezen dat uit het huurcontract volgt dat hij een huurovereenkomst met [X], en niet met Vitez, is aangegaan. [geïntimeerde] heeft er verder terecht op gewezen dat de opzeggingsbrief door [X] op eigen naam is geschreven en dat [X] in deze brief melding maakt van het feit dat hij, en niet Vitez, het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het enkele feit dat de brief op briefpapier van Vitez is afgedrukt, is gelet op de inhoud en ondertekening van de brief onvoldoende voor de conclusie dat [X] de brief namens Vitez heeft geschreven.
10. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] van het bestaan van een huurovereenkomst tussen hem en Vitez heeft Vitez niets aangevoerd waaruit volgt dat niet [X] maar zij verhuurder is. Vitez heeft de grondslag van haar vordering dan ook onvoldoende onderbouwd. De grief in het voorwaardelijk incidenteel appel slaagt dan ook.
11. Het hof overweegt - gezien het bovenstaande ten overvloede - dat, anders dan Vitez klaarblijkelijk meent, in een situatie waarin de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd de huurovereenkomst, behoudens uitzonderingen die zich hier niet voordoen, ook na de datum waartegen rechtsgeldig is opgezegd van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:272 lid 1 BW). Naar het oordeel van het hof is een vordering tot ontruiming van het gehuurde in kort geding, vooruitlopend op een bodemprocedure waarin het einde van de huur wordt gevorderd wegens dringend eigen gebruik, alleen toewijsbaar in uitzonderlijke gevallen, waarin evident is dat de vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen en het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst gedurende de bodemprocedure in het niet valt bij het zwaarwegende belang van de verhuurder om op korte termijn over het gehuurde te kunnen beschikken. Dat die situatie zich hier voordoet, volgt niet uit de stellingen van Vitez. Het hof wijst er in dit verband op dat Vitez niet heeft gesteld dat zij reeds een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt en geen verklaring heeft gegeven voor het niet tijdig aanhangig maken van een dergelijke procedure.
12. De slotsom is dat de vordering van Vitez ook in appel niet toewijsbaar is. Het hof zal het vonnis, gelet op het slagen van de grief in het voorwaardelijk incidenteel appel onder aanvulling van gronden, bekrachtigen.
13. Vitez zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de appelprocedure (geliquideerd salaris van de advocaat: 1,5 punt tarief II).
De beslissing:
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 14 juli 2011 onder aanvulling van gronden;
veroordeelt Vitez in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 284,- aan verschotten en op € 1.341,00,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 8 november 2011 in bijzijn van de griffier.