Uitspraak
Arrest d.d. 27 september 2011
Zaaknummer 200.021.173/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Amusement Service Beheer B.V. ,
gevestigd te Heeg, gemeente Wymbritseradiel,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerder in reconventie
hierna te noemen: ASB,
advocaat: mr. O.A. van Oorschot, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G.J.P.M. Grijmans, kantoorhoudende te Bolsward.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 19 maart 2008, 5 november 2008 en 19 november 2008 door de rechtbank Leeuwarden. Het vonnis d.d. 19 maart 2008 is gewezen door de rechtbank, sector civiel. In dit vonnis is de zaak verwezen naar de sector kanton van die rechtbank. De vonnissen d.d. 5 november 2008 en 19 november 2008 zijn dan ook gewezen door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek (hierna: de kantonrechter). Nu het vonnis van 19 november 2008 een herstelvonnis is ten aanzien van de in het vonnis van 5 november 2008 in reconventie gegeven beslissing, zal het hof voor het overige uitgaan van het vonnis van 5 november 2008.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 20 november 2008, hersteld bij exploot van 2 december 2008, is door ASB hoger beroep ingesteld van het zowel in conventie als in reconventie gewezen vonnis d.d. 5 november 2008 alsmede van het in reconventie gewezen herstelvonnis van 19 november 2008 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 23 december 2008.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
''uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 5 november 2008 te vernietigen en opnieuw rechtdoende, de vorderingen in conventie toe te wijzen, zoals opgenomen in de inleidende dagvaarding, met veroordeling van Wallinga in de kosten van beide instanties".
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"verzoekt om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek d.d. 05 november 2008 (hersteld bij vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek d.d. 19 november 2008), gewezen onder zaak-/rolnummer: 246029 / CV EXPL 08-663, eventueel met verbetering van gronden, te bevestigen en A.S.B. te veroordelen in de kosten van deze procedure in beide instanties (waaronder begrepen de kosten van het beslag)."
Voorts heeft ASB een akte, tevens houdende akte overlegging productie, genomen en heeft [geïntimeerde] een antwoordakte genomen waarbij ook een productie in het geding is gebracht. ASB heeft daarop een akte uitlating productie genomen.
Ten slotte heeft [geïntimeerde] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
ASB heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
Met betrekking tot de feiten
1. Tegen de door de kantonrechter onder 3.1 tot en met 3.5. in het beroepen vonnis vastgestelde feiten is geen grief gericht zodat deze feiten tussen partijen vaststaan. Het hof zal deze feiten herhalen, aangevuld met enige feiten die tevens als vaststaand hebben te gelden.
1.1. [geïntimeerde] oefende te Heeg een hoveniersbedrijf uit. In dat kader heeft hij van de gemeente Wymbritseradiel medio 1980 een onverhard stuk grond aan [adres] in gebruik gekregen. [geïntimeerde] gebruikte de grond voor de opslag van zijn beplanting. De gemeente heeft dit perceel in 1996/1997 aan [geïntimeerde] verkocht. Het perceel werd op een gegeven moment niet meer door [geïntimeerde] gebruikt.
1.2. ASB wilde het hiervoor onder 1.1. vermelde perceel grond van [geïntimeerde] kopen, maar [geïntimeerde] was alleen bereid het perceel aan ASB te verhuren. Partijen zijn vervolgens een huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 juli 1998, tegen een huurprijs van NLG 6.000,00 per jaar exclusief BTW overeengekomen. ASB was medio 1998 al gevestigd op hetzelfde bedrijventerrein waar het gehuurde is gelegen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was bekend dat ASB enige investeringen in het gehuurde zou doen.
1.3. Artikel 1 van de - door de accountant van [geïntimeerde] - op schrift gestelde en op
15 juni 1998 door partijen ondertekende huurovereenkomst luidt als volgt:
'Eigendom
Het terrein blijft te allen tijde eigendom van de verhuurder.'
Artikel 6 van genoemd huurcontract luidt:
'Koopoptie
De huurder heeft tijdens de duur van het huurcontract het recht van eerste koop tegen een waarde die vastgesteld is door een makelaar.'
1.4 Bij brief van 14 mei 2002 heeft ASB aan [geïntimeerde] geschreven dat zij conform artikel 6 van de huurovereenkomst aanspraak wil maken op de koopoptie.
1.5. Bij brief van 18 juni 2007 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen
1 juli 2008. Daarbij is als reden opgegeven dat [geïntimeerde] een deel van de hovenierswerkzaamheden naar Heeg wil overbrengen. In reactie op deze opzegging heeft ASB kenbaar gemaakt dat zij gebruik wil maken van de koopoptie. [geïntimeerde] heeft dit van de hand gewezen.
1.6. Op 6 september 2007 heeft ASB op het gehuurde conservatoir beslag tot levering laten leggen.
1.7. [het notariskantoor] heeft aan de deurwaarder die het hiervoor onder 1.6. vermelde beslag heeft gelegd, bij brief van 22 juni 2010 het volgende geschreven:
'Hierbij deel ik u mee dat op donderdag 1 juli 2010 zal worden verkocht een perceel bedrijfsterrein, gelegen aan [adres], eigendom van de heer [geïntimeerde], geboren [in 1962], wonende [adres].
Op gemelde woning rust een conservatoir beslag ten behoeve van de besloten vennootschap: Amusement Service Beheer B.V. te Heeg.
De aflossing van dit beslag vindt plaats op 2 juli 2010.
Graag zou ik van u vernemen per datum van aflossing verschuldigd is inclusief de kosten van doorhaling en of er na ontvangst van dit bedrag door u het beslag zal worden doorgehaald.'
1.8. Bij brief van 17 januari 2011 heeft [Notaris] van genoemd notariskantoor verklaard dat over een verkoop van genoemd terrein geen contact met [geïntimeerde] is geweest.
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. ASB heeft gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] en zij in de huurovereenkomst van 15 juni 1998 een koopoptie zijn overeengekomen, [geïntimeerde] te gebieden om zijn medewerking te verlenen aan het aanstellen van een gezamenlijke makelaar die de marktwaarde dient vast te stellen en [geïntimeerde] te veroordelen mee te werken aan de levering van de onroerende zaak tegen de door de makelaar vastgestelde waarde, een en ander op verbeurte van een dwangsom.
2.1. [geïntimeerde] heeft de vordering betwist en in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 1 juli 2008 heeft opgezegd en te bepalen dat ASB het gehuurde per 1 juli 2008 dient te verlaten en te ontruimen.
2.2. ASB heeft de vordering in reconventie betwist.
2.3. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en de reconventionele vorderingen toegewezen. ASB is zowel in conventie als in reconventie in de kosten van de procedure veroordeeld.
De omvang van het hoger beroep
3. Nu ASB tegen het vonnis van 5 november 2008, hersteld bij vonnis van 19 november 2008, voor zover in reconventie gewezen, geen grief heeft aangevoerd, moet zij in zoverre in het door haar ingestelde hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard.
4. Ax heeft in haar akte van 30 november 2010 (per abuis aangeduid als
30 november 2011) op grond van nader bekend geworden feiten een nieuwe grief aangevoerd. Nu [geïntimeerde] geen bezwaar is gemaakt tegen deze nieuwe grief en is ingegaan op hetgeen ASB in deze grief heeft aangevoerd, zal het hof deze grief behandelen.
De opzegging van de huurovereenkomst en het toepasselijk recht
5. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 juli 1998 tot 1 juli 2008. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was daarop de Huurwet van toepassing. Met ingang van 1 maart 2003 viel de huurovereenkomst onder het regime van de artikelen 7: 210 en volgende BW. Nu partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst per 1 juli 2008 is geëindigd - daargelaten hetgeen dienaangaande door ASB in de nieuw door haar opgeworpen grief heeft aangevoerd - kan het hof de vraag naar het toepasselijk recht ter zake van de beëindiging van de huurovereenkomst onbesproken laten.
De behandeling van de grieven
6. ASB heeft in de grieven I, II en III de uitleg van artikel 6 van het huurcontract aan de orde gesteld. Het hof vindt daarin aanleiding de grieven gezamenlijk te behandelen. Tussen partijen is in geschil of artikel 6 van het huurcontract aan ASB een koopoptie toekent zoals door ASB is gesteld, dan wel of sprake is van een recht van eerste koop zoals door [geïntimeerde] is aangevoerd. Het hof constateert dat partijen het erover eens zijn dat in het geval dat aan ASB een koopoptie is verleend, ASB gedurende de duur van de huurovereenkomst het recht heeft het onderhavige perceel grond van [geïntimeerde] te kopen tegen een door een makelaar vast te stellen waarde en dat, indien aan ASB een recht van eerste koop is verleend, [geïntimeerde] bij een voorgenomen verkoop het perceel grond eerst aan ASB te koop moet aanbieden. Het hof zal deze beide begrippen daarom dienovereenkomstig uitleggen.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat 'het kopje' boven artikel 6 niet te verenigen is met de tekst van dit artikel. Verder is geen der partijen opgekomen tegen de overweging van de rechtbank dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen, niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst, maar dat het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-criterium). Ook het hof zal van deze beoordelingsmaatstaf uitgaan.
8. Bij de uitleg van artikel 6 moet in aanmerking worden genomen dat het huurcontract niet door een in het opstellen van huurcontracten gespecialiseerde jurist is opgesteld maar door de accountant van [geïntimeerde]. Niet is gesteld of gebleken dat deze accountant een bijzondere deskundigheid in het opstellen van (huur)contracten heeft. De enkele verwijzing naar een voorbeeld van een ander contract tussen andere partijen waarin een (standaard)beding ter zake van een recht van eerste koop/voorkeursrecht is opgenomen, pleit dan ook niet zonder meer voor een uitleg ten faveure van een koopoptie in dit geval. En anders dan door ASB is gesteld, is het niet nodig dat in een bepaling waarin een recht van eerste koop/voorkeursrecht voor de huurder is opgenomen, tevens uitdrukkelijk moet zijn bepaald dat dit recht pas ontstaat bij een eventuele verkoop door de verhuurder.
9. Uit de tekst van artikel 6 kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] gehouden is het perceel grond aan ASB te verkopen, zodra ASB aan [geïntimeerde] te kennen geeft dat zij (ASB) van haar recht tot koop gebruik wil maken. Bij de uitleg van artikel 6 van de overeenkomst heeft de kantonrechter verder terecht aandacht geschonken aan het feit dat ASB aanvankelijk het perceel wilde kopen, maar dat [geïntimeerde] daartoe niet bereid was, en zonder bijkomende feiten en omstandigheden, die echter niet zijn gesteld of gebleken, is het dan ook niet waarschijnlijk dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de huurovereenkomst desondanks aan ASB een koopoptie heeft willen verlenen die haar (ASB) op ieder moment het recht gaf het perceel grond van [geïntimeerde] te kopen. De kantonrechter heeft zulks dan ook terecht overwogen.
10. Het hof constateert verder dat ASB zich er niet over heeft uitgelaten hoe de tekst van artikel 6 zich verhoudt tot artikel 1 van het huurcontract. Bij de uitleg van artikel 6 zal immers op het gehele huurcontract acht moeten worden geslagen. Artikel 1 van het huurcontract bevat een op zichzelf genomen merkwaardige mededeling, omdat een verhuurder te allen tijd eigenaar van het verhuurde blijft. Artikel 1 heeft dan ook alleen betekenis wanneer de verhuurder expliciet duidelijk wil maken dat hij het stuk grond niet zo maar wil/zal verkopen.
11. De bepaling in artikel 6 dat de waarde door de makelaar zal worden vastgesteld, kan niet ten gunste van één van beide varianten worden uitgelegd . Partijen kunnen ter voorkoming van onenigheid immers op voorhand overeenkomen op welke wijze de koopsom zal worden vastgesteld in het geval dat het perceel grond wordt verkocht.
12. ASB heeft nog gewezen op de investeringen die zij heeft gedaan en die ervoor pleiten dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen. In randnummer 2.4 e.v. van de conclusie van repliek/antwoord heeft ASB gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat ASB de kosten van verandering die zij aan het gehuurde zou aanbrengen, zelf zou dragen waartegenover zij een koopoptie verlangde.
[geïntimeerde] heeft in de conclusie van dupliek/repliek erkend dat ASB het perceel grond diende te verharden en heeft daaraan toegevoegd dat partijen daarom een recht van eerste koop zijn overeengekomen indien [geïntimeerde] het perceel grond op korte termijn zou willen verkopen. In dat geval waren de door ASB gedane investeringen immers nog niet afgeschreven, aldus [geïntimeerde].
13. Gelet op hetgeen door [geïntimeerde] is aangevoerd, zijn de stellingen van ASB inzake de door haar gedane investeringen van onvoldoende gewicht om daaruit te kunnen afleiden dat partijen wel een koopoptie maar geen recht van eerste koop zijn overeengekomen. Het hof wijst er nog op dat ASB de investeringen heeft gedaan na het aangaan van een tienjarig huurcontract, en dat ASB niet is opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat een gedeelte van de door haar (ASB) gedane investeringen zich voor hergebruik leent en dat een ander deel na ommekomst van de huurovereenkomst redelijkerwijs als afgeschreven moet worden beschouwd. Het hof dient daarvan dus ook uit te gaan.
14. Het hof is van oordeel dat uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, dat ASB onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat artikel 6 van de huurovereenkomst in de door haar voorgestane zin moet worden uitgelegd.
De grieven I, II en III treffen dus geen doel.
15. ASB heeft in de nieuwe grief gesteld dat de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] nietig is. ASB heeft ter onderbouwing van deze grief aangevoerd dat de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] enkel ten doel had het huurobject vrij te kunnen verkopen en aldus de koopoptie dan wel het recht van eerste koop te kunnen omzeilen. Door de nietigheid van de opzegging van [geïntimeerde] geldt de huurovereenkomst nog steeds, aldus ASB.
16. [geïntimeerde] heeft betwist dat hij de huurovereenkomst om de door ASB opgegeven reden heeft opgezegd en gesteld dat hij na de huuropzegging het terrein zelf is gaan gebruiken. [geïntimeerde] heeft eraan toegevoegd dat hij over de (eventuele) verkoop van het perceel met het notariskantoor geen contact heeft opgenomen. [geïntimeerde] heeft verder nog aangevoerd dat ASB alleen gedurende de duur van de huurovereenkomst het recht van eerste koop had en dat het hem ([geïntimeerde]) na ommekomst van de huurovereenkomst dus vrij stond het perceel grond aan een ander dan ASB te verkopen.
17. In dezen is van belang dat [geïntimeerde] bij brief van 18 juni 2007 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 juli 2008. Per laatstgenoemde datum was de door partijen overeengekomen huurtermijn van tien jaren verstreken. Ook indien juist zou zijn dat [geïntimeerde] het perceel grond in juni 2010 aan een derde heeft verkocht althans heeft willen verkopen, kan daaruit niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst alleen maar heeft opgezegd om de koopoptie/ het recht van eerste koop ten gunste van ASB te omzeilen. Het door ASB gedane beroep op de nietigheid van de opzegging van de huurovereenkomst faalt dan ook. Na ommekomst van de huurovereenkomst kan ASB aan artikel 6 van de huurovereenkomst dan ook geen rechten meer ontlenen.
Deze nieuwe grief treft dan ook geen doel.
18. ASB heeft in grief IV aan de orde gesteld dat de kantonrechter ten onrechte het door haar gedane bewijsaanbod heeft gepasseerd. Nu de kantonrechter niet alleen naar de letterlijke tekst maar vooral naar de bedoeling van partijen heeft gekeken, was er aanleiding getuigen te doen horen, aldus ASB. ASB heeft haar bewijsaanbod in het geding in hoger beroep herhaald.
19. Het hof constateert dat ASB niet heeft betwist dat op haar de bewijslast rust van de door haar bepleite uitleg van artikel 6 van het huurcontract. Het hof overweegt dat de kantonrechter het door ASB gedane bewijsaanbod heeft gepasseerd met de overweging dat ASB onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen een koopoptie ten gunste van ASB zijn overeengekomen. Nu ASB in het geding in hoger beroep uitdrukkelijk heeft aangeboden te bewijzen dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen, zal het hof ASB tot het bewijs van deze stelling toelaten.
20. Iedere verdere beslissing zal tot na de bewijslevering worden aangehouden.
De beslissing
Het gerechtshof:
draagt ASB op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst d.d. 15 juni 1998 zijn overeengekomen dat ASB een koopoptie op het door haar van [geïntimeerde] gehuurde perceel aan [adres] verkreeg in die zin dat ASB gedurende de loop van de huurovereenkomst op ieder tijdstip jegens [geïntimeerde] een beroep op het recht het gehuurde te kopen toekwam;
bepaalt voor zover ASB het bewijs zou willen leveren door middel van getuigen dat het verhoor zal plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. M.C.D. Boon-Niks, hiertoe tot raadsheer commissaris benoemd;
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 25 oktober 2011 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n), voor de periode van drie maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
verstaat dat de advocaat van ASB uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doet bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van [geïntimeerde] alsnog de gelegenheid heeft uiterlijk één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, H. de Hek en M.C.D. Boon-Niks en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 27 september 2011 in bijzijn van de griffier.