Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer 10/00226
uitspraakdatum: 27 september 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 10 september 2010, nummer AWB 08/2890, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 2 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het jaar 2008 vastgesteld op € 308.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde verminderd tot op € 258.000.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 september 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen belanghebbende en haar gemachtigde A, en namens de Heffingsambtenaar B en C, taxateur.
1.7 De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
2. De vaststaande feiten
2.1 De onroerende zaak, a-straat 2 te Z, betreft een in 1958 gebouwde hoekwoning met een berging, een balkon en een dakkapel. De oppervlakte van de woning is ongeveer 145 m² en de oppervlakte van het perceel is 217 m².
2.2 De beschikking is ten naam gesteld van de erfgenamen D. Erflaatster is op 7 januari 1999 overleden. Haar erfgenamen zijn haar twee dochters X en E. X woont in de tot de nalatenschap behorende onroerende zaak, en de beschikking is uitgereikt op dit adres. X heeft een stuk overgelegd waaruit blijkt dat de rechtbank te Groningen haar de woning toebedeelt en dat vaststaat dat zij sedert het begin van het onderhavige kalenderjaar in de onroerende zaak woont.
2.3 De Heffingsambtenaar concludeert tot een waarde van € 258.000, ofwel een waarde van € 308.000 minus een correctie van € 50.000. Tot staving van dit standpunt heeft de Heffingsambtenaar een taxatieverslag, een taxatie, een waardematrix en een waardeverklaring van 19 augustus 2009 overgelegd. In het taxatieverslag en in de waardematrix zijn drie referentieobjecten opgenomen:
Adres oppervlakte woning oppervlakte perceel Verkoopprijs verkoopdatum
a-straat 15 144 139 € 285.000 24-7-2006
a-straat 11 150 135 € 326.500 1-6-2007
a-straat 9 150 138 € 306.500 27-7-2007
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007, na de verlaging in de bezwaarfase, juist heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 tot op € 208.000.
3.4 De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 De beschikking is ten naam gesteld van de erfgenamen D en toegezonden aan X. Gezien de onder 2.2 genoemde feiten en nu vaststaat dat X mede-eigenaar is van de onroerende zaak, heeft de Heffingsambtenaar haar terecht als genothebbende aangemerkt.
4.2 Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2007. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat de beschikking per abuis vermeldt dat de onroerende zaak naar de toestand van 1 januari 2008 is gewaardeerd, en dat niet bedoeld is om een beroep te doen op artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
4.3 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde per 1 januari 2007. Belanghebbende stelt dat de woning in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Zij voert daartoe aan dat het fundament, de buitenmuur en de schoorsteen gebreken vertonen, dat sprake is van een hoge luchtvochtigheid in de woning en dat allerlei eigentijdse voorzieningen ontbreken. Belanghebbende stelt dat deze gebreken moeten leiden tot een verdere verlaging van de waarde met € 50.000 tot op € 208.000. Zij beroept zich hierbij op een taxatie van F waarbij de onroerende zaak per 14 november 2002 is getaxeerd op € 150.000. Deze taxatie is opgemaakt in een tussen de beide erfgenamen gevoerde civiele procedure over de nalatenschap.
4.4 De Heffingsambtenaar heeft aangegeven dat bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak is gekeken naar de transacties van de drie in dezelfde straat gelegen referentieobjecten. Naar aanleiding van de door belanghebbende gestelde slechte staat van onderhoud is de waarde in de bezwaarfase met € 50.000 verminderd. Dit bedrag is met name gebaseerd op de bevindingen van G, taxateur, die namens de Heffingsambtenaar de woning in 2002 in het kader van een eerdere WOZ-procedure inpandig heeft opgenomen. Het daarvan opgemaakte verslag heeft de Heffingsambtenaar in het geding gebracht. De Heffingsambtenaar geeft aan dat belanghebbende hem niet in de gelegenheid heeft gesteld in het kader van het bezwaar tegen de waardebeschikking voor het onderhavige jaar de woning inpandig op te nemen.
4.5 Nu belanghebbende de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde gemotiveerd weerspreekt, dient de Heffingsambtenaar deze waarde aannemelijk te maken.
4.6 De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat hij de woning aan de buitenkant heeft opgenomen. Zijn bevindingen sluiten voor een deel aan bij de stellingen van belanghebbende, waarbij hij opmerkt dat hij de dakkapel en het zinkwerk niet heeft bekeken en dat hij de gestelde gebreken aan de schoorsteen en de buitenmuur niet heeft geconstateerd. Voor de staat van de binnenzijde heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de bevindingen in 2002 van de taxateur G. De kwaliteit van de onroerende zaak is volgens de taxateur gewaardeerd op 3 (normaal) en het onderhoud op 2 (matig tot slecht). Ter zitting heeft de taxateur hierover gesteld dat “kwaliteit” ziet op het casco van de woning en “onderhoud” op de kozijnen, vloeren en vloeronderhevige delen. Hierbij merkte hij op dat een deel van de kozijnen is uitgevoerd in aluminium en dat de vloer van de eerste verdieping is uitgevoerd in beton. De taxateur stelt dat met de vermindering van de waarde met € 50.000 voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak, voor zover hij dat heeft kunnen vaststellen.
4.7 Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof acht hiervoor van belang dat deze waarde is gebaseerd op de omstreeks de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van goed vergelijkbare referentieobjecten. Gelet op de ter zitting gegeven toelichting, acht het Hof de slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak met de vermindering van de waarde met € 50.000 voldoende gecompenseerd, mede in het licht van de omstandigheid dat belanghebbende de taxateur niet in de gelegenheid heeft gesteld de woning in het kader van de onderhavige waardevaststelling inpandig op te nemen. Het door belanghebbende – eerst in hoger beroep - overgelegde taxatierapport doet aan dit oordeel niet af, nu deze taxatie niet ziet op de waarde op of omstreeks de peildatum.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, mr. J. Huiskes en mr. P. van der Wal in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 27 september 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (E. Polak)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 september 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.