Uitspraak
Arrest d.d. 23 augustus 2011
Zaaknummer 200.019.354/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. J. Doornbos, kantoorhoudende te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 16 oktober 2008 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, verder aan te duiden als de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 12 november 2008 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 2 december 2008.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 16 oktober 2008 door de Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen zowel in conventie als in reconventie tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende:
In conventie:
1. te ontbinden, althans voor ontbonden te verklaren de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen te [adres].
2. Gedaagde te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen arrest, de woning aan de [adres] met het hare en de haren te ontruimen en ter beschikking van appellante te stellen met overgifte van de sleutels, bij gebreke waarvan appellante gemachtigd is om deze ontruiming op kosten van geïntimeerde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder.
3. Geïntimeerde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan appellante te betalen een bedrag van € 1.212,84 op de grond zoals genoemd in de inleidende dagvaarding.
4. Geïntimeerde te veroordelen om aan appellante te betalen een bedrag van € 496,10 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat geïntimeerde na 1 juli 2008 gebruik maakt van de woning staande en gelegen te [adres].
In reconventie:
Geïntimeerde alsnog in haar inleidende reconventionele vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, danwel haar reconventionele vorderingen af te wijzen.
In conventie en reconventie:
Geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord, waarbij producties in het geding zijn gebracht, is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. onder afwijzing van hetgeen door [appellante] in appel is gevorderd, het vonnis van de Rechtbank te Groningen d.d. 16 oktober 2008 tussen partijen gewezen zowel in conventie als in reconventie, te bekrachtigen, al dan niet met verbetering en/of aanvulling van de gronden.
2. [appellante] te veroordelen in de kosten van beide instanties."
Ten slotte heeft [appellante] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Op de door [geïntimeerde] bij de memorie van antwoord in het geding gebrachte stukken heeft [appellante] nog niet kunnen reageren, zodat het hof in beginsel zijn oordeel alleen mede op die stukken kan baseren indien [appellante] alsnog uitgenodigd wordt zich daarover uit te laten. Uit het navolgende zal blijken of dat in dit geval noodzakelijk is.
Ten aanzien van de feiten
2. Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.
2.1. [geïntimeerde] huurt van [appellante], sinds 1 januari 1981, de flatwoning [adres]. Dit betreft een woning op de vierde etage in een appartementencomplex uit 1960, zonder lift.
2.2. Sedert 1 juli 2003 bedroeg de huurprijs € 362,84 per maand.
[geïntimeerde] heeft zich op 9 juli 2003 tot de huurcommissie gewend met een aantal onderhoudsklachten.
2.3. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 2 juni 2004 de huurprijs verlaagd tot
€ 210,63 met ingang van 1 augustus 2003 totdat een drietal onderhoudsgebreken waren hersteld.
2.4. Bij nadere uitspraak van 4 februari 2005 heeft de huurcommissie geoordeeld dat de huurprijsverlaging in stand blijft totdat ook het derde onderhoudsgebrek is hersteld.
2.5. [appellante] heeft vervolgens de rechtbank Groningen, sector kanton, geadieerd om de uitspraak van de huurcommissie aan te vechten, doch bij vonnis van 9 maart 2006 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen. Op 5 mei 2006 heeft [appellante] het laatste opgesomde onderhoudsgebrek gerepareerd.
2.6. [geïntimeerde] is daarna de oorspronkelijke huur gaan betalen zoals die gold ten tijde van het instellen van de procedure bij de huurcommissie
2.7. Bij brief van 22 juni 2006 heeft de gemachtigde van [appellante] aan [geïntimeerde] een huurverhoging aangezegd, waarbij de huur met terugwerkende kracht vanaf 1 mei 2006 wordt verhoogd tot € 372,64 per maand en tevens, per 1 september 2006 tot € 384,56 per maand. [geïntimeerde] heeft hiertegen tijdig geprotesteerd. Zij is per 1 juli 2006 € 362,84 per maand gaan betalen en vanaf 1 september 2006 € 374,45. [appellante] heeft zich vervolgens niet op voet van artikel 7:253 BW Pro tot de huurcommissie gewend.
2.8. [appellante] heeft tegen 1 juli 2007 de wederom een huurverhoging aangezegd, waarbij zij uitging van een huurprijs van € 384,56 per maand. [geïntimeerde] heeft daartegen geprotesteerd en is € 374,45 per maand blijven betalen. [appellante] heeft zich wederom niet tot de huurcommissie gewend.
De beslissingen in eerste aanleg
3. [appellante] heeft bij inleidende dagvaarding de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, stellende dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 762,84 (zijnde de optelling van de door [geïntimeerde] niet geaccepteerde huurverhogingen) en voorts stellende dat [geïntimeerde] niet langer haar hoofdverblijf had in het gehuurde. Voorts heeft zij betaling van achterstallige huur en incassokosten gevorderd.
3.1. [geïntimeerde] heeft de vordering bestreden, zowel waar het de gehoudenheid betreft tot het betalen van de volgens haar niet regelmatig overeengekomen huurprijsverhogingen, als op het punt van het niet langer hebben van het hoofdverblijf. In reconventie heeft zij herstel gevorderd, op straffe van verbeurte van een dwangsom, van de bel- annex intercominstallatie, een lekkend thermopaneraam en van de afvoer van de Combiketel. [appellante] heeft in eerste aanleg verder niet meer op het verweer van [geïntimeerde] en haar tegenvordering gereageerd.
3.2. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat uitgegaan moet worden van de juistheid van de stellingen van [geïntimeerde] en heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen, onder het stellen van een maximum aan de te verbeuren dwangsom.
[appellante] heeft vervolgens aan het vonnis in eerste aanleg voldaan.
De beoordeling van de grieven
4. De eerste grief ziet op de huurachterstand. Volgens [appellante] is wel degelijk sprake van een huurachterstand, te beginnen bij de maand mei 2006. Het hof constateert dat [appellante] zichzelf tegenspreekt over het beginpunt van de huurachterstand. Enerzijds stelt zij dat [geïntimeerde] vanaf juni 2006 weer gehouden was de ongekorte huur te voldoen, anderzijds gaat zij er in haar berekeningen vanuit dat deze verplichting reeds in mei 2006 herleefde. Gelet op de uitdrukkelijke erkenning van het verweer van [geïntimeerde] op dit punt onder randnummer 17 van de memorie van grieven gaat het hof ervan uit dat de verplichting om de oorspronkelijke huur weer te betalen inging per 1 juni 2006, zodat [geïntimeerde] per die datum weer € 362,84 per maand diende te betalen.
5. Onder randnummer 19 van haar memorie van grieven stelt [appellante] evenwel dat [geïntimeerde] met ingang van 1 juni 2006 ook verhoogd is tot € 383,82.
Het hof kan [appellante] daarin niet volgen. Artikel 7:250 BW Pro, eerste lid, bepaalt dat de huurprijs op verzoek van de verhuurder worden verhoogd op de in de artikelen 7:252 en 7:253 BW voorgeschreven wijze.
Artikel 7:252 BW Pro, eerste lid, bepaalt dat een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk wordt gedaan. Dit artikel laat geen ruimte voor een huurprijsverhoging met terugwerkende kracht, hetgeen nog eens is onderstreept in het vierde lid van artikel 7:252 BW Pro. Nu de schriftelijke aanzegging van de huurprijsverhoging over 2006 eerst heeft plaatsgevonden bij de hiervoor onder 1.7 gememoreerde brief van 22 juni 2006 volgt reeds daaruit dat de huurverhoging niet kan zijn ingegaan op 1 juni 2006.
6. [appellante] heeft voorts tevergeefs betoogd dat artikel 7:250 BW Pro, derde lid, op dit punt een afwijking in zou houden van 7:250 BW, eerste lid. Dat standpunt is onjuist. Het derde lid maakt het mogelijk dat onder omstandigheden in plaats van één maal per tijdvak van twaalf maanden, tweemaal per dergelijk tijdvak een huurverhoging wordt doorgevoerd, en wel zodanig dat de huurverhogingen daarna weer ingaan op het gebruikelijke tijdstip, meestal 1 juli. Dit derde lid bevat niet een uitzondering op het voorgeschreven regiem van de artikelen 7:752 en 7:253 BW.
7. Voorts heeft [geïntimeerde] tijdig bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging, zowel die over 2006 als die over 2007. Artikel 7:253 BW Pro, eerste lid, geeft aan dat vervolgens de verhuurder naar de huurcommissie dient te stappen teneinde een oordeel over het voorstel tot huurverhoging te verkrijgen. [appellante] heeft ervoor gekozen zulks niet te doen. Zij acht de opstelling van [geïntimeerde] niet redelijk en acht in dat geval artikel 7:253 BW Pro niet van toepassing.
Het hof oordeelt dat de wetgever voor het systeem van 7:252 en 7:253 BW heeft gekozen. Daarbij dient de verhuurder, indien de huurder niet instemt met het voorstel tot huurverhoging - gelijk hier het geval is - zich tot de huurcommissie te wenden teneinde, bij een voor de verhuurder positieve uitspraak, te bewerkstelligen dat de huurprijsverhoging alsnog wordt doorgevoerd. De opvatting van [appellante] laat zich op geen enkel punt rijmen met dit door de wetgever voorgestane systeem.
8. Grief 1 faalt dan ook in alle opzichten. [appellante] heeft geenszins aangetoond dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft laten ontstaan.
9. In grief 2 stelt [appellante] dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder gedraagt omdat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde zou hebben. Volgens [appellante] heeft zij, danwel een vertegenwoordiger van haar, een groot aantal malen [geïntimeerde] getracht te bezoeken maar haar niet thuis aangetroffen. De woning zou er compleet verlaten uitzien en bij navraag in de buurt zou zijn gebleken dat [geïntimeerde] nooit in de woning aanwezig is. [geïntimeerde] heeft deze aantijging van de hand gewezen en heeft haar standpunt uit de eerste aanleg herhaald dat zij geen woonruimte elders heeft, dat zij in deze woning staat in geschreven in de GBA en dat de woning volledig ingericht is.
10. Het hof overweegt dat [appellante] haar stelling op dit punt op geen enkel onderdeel heeft gesubstantieerd. Zij heeft niet aangegeven hoevaak en op welke tijdstippen zij dan wel haar vertegenwoordiger [geïntimeerde] heeft bezocht en wat zij toen heeft aangetroffen, noch heeft zij aangegeven wat zij onder navraag in de buurt verstaat. Het hof verwerpt deze grief dan ook omdat [appellante], gelet op het ook al in eerste aanleg gevoerde verweer, op dit punt schromelijk tekort geschoten is in haar stelplicht.
Het hof passeert ook het bewijsaanbod tot het horen van niet nader aangeduide medewerkers van makelaardij [naam] en van niet nader aangeduide buren als zijnde onvoldoende specifiek gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over de stelplicht van [appellante].
11. In de derde grief keert [appellante] zich tegen de toewijzing van de vordering in reconventie. Volgens [appellante] heeft zij ten onrechte een geheel nieuwe cv-ketel geplaatst onder druk van verbeurte van de dwangsommen en wenst zij zich het recht voor te behouden de daarmee gemaakte kosten te verhalen op [geïntimeerde].
Het hof kan het standpunt van [appellante] op dit onderdeel reeds daarom niet volgen nu het aangevochten vonnis alleen ziet op de reparatie aan de afvoer van de cv-ketel, en niet op de vervanging van de ketel als zodanig. Bovendien heeft [geïntimeerde] bij de memorie van antwoord een afschrift van een ander, in kort geding, gewezen vonnis van de kantonrechter d.d. 15 september 2008 overgelegd waarbij [appellante] (ook in die procedure bijgestaan door mr. E.Tj. van Dalen, zodat het hof het niet noodzakelijk acht dat [appellante] alsnog in de gelegenheid wordt gesteld om zich over dit vonnis uit te laten) is veroordeeld om de cv-ketel te vervangen op straffe van verbeurte van een dwangsom. Van dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
11.1. Voorts stelt [appellante] dat over de lekkage aan het thermopaneraam niet eerder was geklaagd door [geïntimeerde], doch zij heeft niet betwist dat dit raam lek was, noch dat dit gebrek niet voor haar rekening zou komen. Een voorafgaande ingebrekestelling zou noodzakelijk zijn voor de toewijzing van buitengerechtelijke kosten of voor een kostenveroordeling in reconventie, doch van beide is in deze procedure geen sprake. Dwangsommen zijn niet verbeurd terwijl de reparatie wel had moeten plaatsvinden. Dat wel een dwangsom is opgelegd is te wijten aan de proceshouding van [appellante] zelf, die niet meer op de tegenvordering heeft gereageerd.
11.2. Tenslotte klaagt [appellante] erover dat het defect van de bel-intercominstallatie het gevolg zou zijn geweest van handelingen van [geïntimeerde] zelf. Deze stelling wordt evenwel op geen enkel punt met bewijsstukken gestaafd noch heeft [appellante] daar een duidelijke consequentie aan verbonden. Nu vaststaat dat de installatie kapot was en [appellante] niet heeft bestreden dat deze installatie in beginsel door de verhuurder onderhouden moet worden, ligt de bewijslast dat de kosten van de reparatie desalniettemin door [geïntimeerde] als huurder moeten worden gedragen bij [appellante]. [appellante] heeft daartoe onvoldoende gesteld, zodat ook op dit onderdeel het hof aan het verder ongespecificeerde bewijsaanbod om werklieden als getuige te horen over de gebreken aan de bel zal passeren.
De derde grief is geen beter lot beschoren dan de vorige twee.
12. De vierde grief betreft de proceskosten en mist, gelijk [appellante] zelf reeds opmerkt, zelfstandige betekenis. Het hof zal deze grief dan ook verder niet bespreken, nu uit het voorgaande reeds volgt dat [appellante] terecht als de in het ongelijke gestelde partij moet worden beschouwd.
De slotsom
Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen met aanvulling van gronden, en [appellante], als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in appel veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat betreft te begroten op 1 punt naar tarief II.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep met aanvulling van gronden;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 254,-- aan verschotten en € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, J.H. Kuiper en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 augustus 2011 in bijzijn van de griffier.