Uitspraak
Arrest d.d. 2 augustus 2011
Zaaknummer 200.088.873/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. S.S.Y. Engelen, kantoorhoudende te Groningen, die ook gepleit heeft,
tegen
1. [geïntimeerde1],
wonende te [plaats],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. R. Zwiers, kantoorhoudende te Schiedam, die ook gepleit heeft,
2. [geïntimeerde2],
wonende te [plaats],
advocaat: mr. R. Zwiers, kantoorhoudende te Schiedam, die ook gepleit heeft,
3. Degenen die verblijven in het pand aan het [adres],
tegen wie verstek is verleend,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: de krakers,
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 4 mei 2011 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 30 mei 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de krakers tegen de zitting van 21 juni 2011.
De conclusie van de dagvaarding luidt:
"bij arrest, voor zover wettelijk mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank te Groningen, sector civiel recht van 4 mei 2011 bekend onder zaaknummer/rolnummer 125848/KG ZA 11-112, gewezen tussen appellante als eiseres en geïntimeerden als gedaagden te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van appellante toe te wijzen, zoals het Hof in goede justitie zal vermenen te behoren, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van het geding in beide instanties, de advertentiekosten in eerste aanleg ad € 523,-- en de door haar betaalde proceskosten in eerste aanleg ad € 1.074,-- daaronder begrepen, alles vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het in deze zaak te wijzen arrest."
Bij memorie van antwoord is door de krakers verweer gevoerd met als conclusie:
"om de grieven van appellante ongegrond te verklaren, en derhalve de vordering(en) van appellante af te willen wijzen, dan wel haar daarin niet ontvankelijk te willen verklaren en het vonnis waarvan beroep te willen bevestigen; zulks uiteraard met veroordeling van appellante in de kosten van deze aangelegenheid (en die van de procedure in eerste aanleg)."
Vervolgens heeft [appellante] haar eigen zaak bepleit onder overlegging van een pleitnota een hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hun zaak doen bepleiten door hun advocaat onder overlegging van een pleitnota.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof een dag bepaald waarop arrest zal worden gewezen.
De grieven
[appellante] heeft zeven grieven opgeworpen.
De beoordeling
De feiten en de bespreking van grief I
1. De voorzieningenrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.5) van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld.
Daarover bestaat, behoudens ten aanzien van de vaststelling in rechtsoverweging 2.3 waartegen grief I is gericht, geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan, met inachtneming van hetgeen hierna ten aanzien van grief I wordt overwogen.
2. Grief I is gericht tegen de vaststelling door de voorzieningenrechter (in r.o. 2.3) dat het bedrijfspand staande en gelegen aan het [adres] te [plaats], kadastraal bekend [gemeente], sectie H, nummer 2873 (hierna: het pand) sinds 4 oktober 2009, toen de krakers het pand zonder recht of titel in gebruik hebben genomen, fungeert als atelier en woonruimte en een culturele en maatschappelijke functie heeft.
2.1 Tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg hebben de krakers aangevoerd dat er sprake is van een woonbelang aangezien het pand door [geïntimeerde1] voor bewoning wordt gebruikt. [geïntimeerde1] zou voor zijn verblijf geheel afhankelijk zijn van het pand en nergens anders heen kunnen.
2.2 [appellante] heeft bij memorie van grieven een uittreksel uit het bevolkingsregister in het geding gebracht waaruit blijkt dat [geïntimeerde1] al sedert 4 februari 2003 zijn woonadres heeft aan de [adres] te [plaats]. [appellante] heeft voorts een foto overgelegd waarop te zien is dat bij de bel van nummer 120 een naamplaatje hangt met de naam "N.S. [geïntimeerde1]".
2.3 [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben een en ander in hoger beroep niet betwist. Zij hebben slechts benadrukt dat [geïntimeerde1] wel vier nachten per week in het pand aan het [adres] verblijft. Dat doet naar het oordeel van het hof echter niet af aan het feit dat [geïntimeerde1] over andere woonruimte beschikt en derhalve niet is aangewezen op een verblijf in het pand.
2.4 [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben voorts aangevoerd dat thans ook een andere persoon, [betrokkene], vier dagen per week in het pand zou verblijven. Nu deze persoon zich niet als partij bekend heeft gemaakt in deze procedure, kan het hof met zijn (eventuele) individuele belangen geen rekening houden.
2.5 Dat er sprake is van woonbelang is in dit hoger beroep dan ook niet gebleken. In zoverre slaagt grief I.
2.6 Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde2] een atelier in het pand heeft. Eveneens staat vast - nu dit door [appellante] zelf in aangevoerd - dat de krakers feesten en filmavonden organiseren in het pand. Voorts hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aannemelijk gemaakt dat er exposities worden gehouden. In zoverre faalt grief I.
3. In dit hoger beroep kan mitsdien van het volgende worden uitgegaan.
3.1 [appellante] is eigenaresse van het bedrijfspand staande en gelegen aan het [adres] te [plaats], kadastraal bekend [gemeente], sectie H, nummer 2873 (het pand).
3.2 Het pand is tot de zomer van 2008 verhuurd geweest, onder andere als winkelpand en videotheek. Nadien heeft het pand leeggestaan.
3.3 De krakers hebben het pand op 4 oktober 2009 zonder recht of titel in gebruik genomen. Het pand fungeert sindsdien als atelier en expositieruimte. Tevens worden er feesten en filmavonden gehouden.
3.4 Op 6 april 2011 heeft [appellante], daarbij vertegenwoordigd door haar makelaar [makelaar], een huurovereenkomst met betrekking tot het pand gesloten met de Stichting Alles Samen Invullen (hierna: de stichting), voor de duur van 15 jaren, met ingang van 1 mei 2011.
3.5 Ondanks sommatie daartoe hebben de krakers tot op heden geweigerd het pand te verlaten.
Bespreking van de overige grieven
4. Vast staat dat de krakers het pand zonder recht of titel in gebruik hebben en daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van [appellante]. Dat is onrechtmatig jegens [appellante] en de krakers zullen het door hen gekraakte pand hoe dan ook dienen te ontruimen. Voor de toewijzing van de vordering in kort geding tot ontruiming is evenwel slechts plaats als [appellante] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering dat zwaarder moet wegen dan de belangen van de krakers.
5. De voorzieningenrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen en heeft daartoe in r.o. 4.4. van zijn vonnis overwogen dat [appellante] en de stichting onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij op dit moment een voldoende spoedeisend belang hebben bij ontruiming van het pand, omdat naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende concrete stappen zijn gemaakt ter realisering van de bestemming die de stichting als toekomstig huurder voor ogen staat. Zo is er nog geen duidelijkheid over de verkrijging van de voor de bestemming benodigde horecafunctie van het pand en is er voor de te verrichten verbouwing aan het pand nog geen onherroepelijke bouwvergunning verstrekt. Evenmin is er duidelijkheid gegeven over de financiële dekking van het plan. Dit ontbreken van een concreet zicht op de aanvang van de verbouwingswerkzaamheden als ook de onduidelijkheid over de financiële dekking van het project, brengt naar het oordeel van de voorzieningenrechter met zich dat [appellante] alsook de stichting op dit moment geen spoedeisend belang hebben bij de ontruiming van het pand.
6. De grieven II tot en met V, die alle zijn gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat [appellante] geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft, lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
7. Het hof stelt voorop dat het gaat om de vraag of [appellante] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Zij - en niet de stichting - is partij in deze procedure.
8. Vast staat dat [appellante] het pand met ingang van 1 mei 2011 aan de stichting heeft verhuurd. De stichting is in het bestreden vonnis dan ook ten onrechte als 'toekomstig huurder' aangeduid.
9. Door de aanwezigheid van de krakers in het pand is [appellante] niet in staat te voldoen aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat heeft niet alleen tot gevolg dat zij huurpenningen misloopt, maar ook dat het noodzakelijke onderhoud aan het pand niet wordt uitgevoerd. [appellante] is namelijk met de stichting overeengekomen dat de stichting, in ruil voor een verlaagde huurprijs, ook de verplichting op zich neemt het casco te onderhouden en in dat kader tevens achterstallig onderhoud uit te voeren en onjuist uitgevoerd onderhoud te herstellen. Zolang de stichting geen toegang heeft tot het pand, kan zij geen onderhoudswerkzaamheden verrichten. [appellante] heeft ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep nog eens benadrukt dat zij slechts over een bescheiden inkomen beschikt en financieel niet in staat is zelf het benodigde onderhoud aan het pand uit te laten voeren. De krakers hebben dat niet, althans niet voldoende gemotiveerd betwist. Evenmin hebben zij voldoende gemotiveerd weersproken dat het pand dringend onderhoud behoeft. Zo is ondermeer sprake van vallende dakpannen die gevaar voor de omgeving kunnen opleveren.
Voorts loopt [appellante] het risico dat de stichting de huurovereenkomst zal ontbinden en naar andere huurruimte zal omzien als [appellante] haar niet binnen afzienbare termijn het huurgenot verschaft. [appellante] heeft onweersproken gesteld dat het haar makelaar, vanwege de aanwezigheid van de krakers en het achterstallige onderhoud aan het pand, veel moeite heeft gekost een huurder te vinden. De kans dat zij een andere huurder zou vinden die, net als de stichting bereid is om tegen (minimaal) dezelfde huurprijs ook al het onderhoud voor zijn rekening te nemen, is minimaal.
10. Het hof is van oordeel dat het spoedeisend belang van [appellante] met de in rechtsoverweging 9 genoemde omstandigheden is gegeven. Het feit dat de krakers weinig heil zien in de plannen van de stichting doet daaraan niet af. Het is immers aan de stichting als huurder om te beoordelen of het pand geschikt is voor het door haar beoogde gebruik en of zij voldoende financiële dekking heeft voor de uitvoering van al haar plannen.
11. Daarbij komt dat de gemeente inmiddels, bij wijze van voorlopig oordeel, positief heeft gereageerd op de plannen van de stichting. In haar brief van 11 mei 2011 noemt de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de [gemeente] de plannen ruimtelijk inpasbaar. Hoewel de aanvraag strijdig is met het bestemmingsplan "Binnenstad 1995" acht de gemeente medewerking mogelijk met een buitenplanse ontheffing. Dat er nog geen (onherroepelijke) bouwvergunning is verstrekt aan de stichting, acht het hof, anders dan de voorzieningenrechter, evenmin doorslaggevend. [appellante] heeft er terecht op gewezen dat de stichting geen concrete bouwtekeningen kan maken als zij geen onbelemmerde toegang tot het pand krijgt met haar aannemer, de brandweer, gemeenteambtenaren enz.
12. Voor zover [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben aangevoerd dat de krakers bereid zijn de stichting op afspraak toegang te verschaffen, gaat het hof daaraan voorbij.
Van welwillendheid van de krakers jegens de stichting is het hof weinig gebleken.
Integendeel, [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben tijdens het pleidooi in hoger beroep benadrukt dat zij en 'de gehele kraakbeweging in [plaats]' tegen de plannen van de stichting zijn en zich daartegen zullen verzetten.
Hetzelfde geldt waar het gaat om welwillendheid jegens [appellante].
Zo hebben de krakers niet gehandeld overeenkomstig de e-mail die [geïntimeerde1], mede namens hen, op 30 maart 2011 aan [makelaar], de makelaar van [appellante], zond:
'Een termijn ter ontruiming van drie maanden is redelijk genomen, vanaf het moment waarop de eigenaar een getekende overeenkomst, in kopie, aan ons overhandigt.(…)'
[geïntimeerde1] heeft ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep, geconfronteerd met deze e-mail, opgemerkt dat de krakers nimmer van plan zijn geweest vrijwillig te vertrekken na ontvangst van een getekend huurcontract.
13. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben voorts - onder het overleggen van een e-mail bericht van 7 juli 2011 - aangevoerd dat er binnen de stichting een meningsverschil is ontstaan en dat de overgebleven bestuursleden van de stichting de krakers hebben benaderd met een voorstel om met hen samen te werken dan wel de krakers in plaats van de stichting te stellen in de huurovereenkomst.
De krakers hebben ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep aangegeven dat zij niet op het voorstel van de stichting in willen gaan.
Naar het oordeel van het hof doet een en ander dan ook niet af aan het spoedeisend belang van [appellante]. Het feit dat er onenigheid binnen het stichtingsbestuur is ontstaan en dat de stichting in verband daarmee op zoek is naar een andere invulling van haar plannen, neemt immers niet weg dat de stichting als zodanig nog bestaat en gebonden is aan de met [appellante] gesloten huurovereenkomst. Uit de desbetreffende e-mail blijkt bovendien dat de stichting de huurovereenkomst ook gestand wil doen.
13. De grieven II tot en met V treffen doel.
14. Grief VII is gericht tegen de afwijzing van de vordering door de voorzieningenrechter. Dienaangaande overweegt het hof dat het spoedeisend belang van [appellante] zwaarder dient te wegen dan het belang van de krakers bij het gebruik van het pand als atelier, expositie- en feestruimte. Dergelijk gebruik verdient tegenover de eigenaresse geen bescherming.
15. Ook grief VII slaagt.
16. Uit het voorgaande vloeit voort dat ook grief VI doel treft.
Slotsom
17. Het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen van 4 mei 2011, waarvan beroep, zal worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellante], met uitzondering van de gevorderde dwangsom, alsnog toewijzen met dien verstande dat de krakers een ontruimingstermijn van een week wordt gegund. Voor het opleggen van een dwangsom is naast de machtiging het arrest met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren, geen plaats. De krakers zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg - die van de advertentiekosten daaronder begrepen - en van de procedure in hoger beroep. Deze kosten worden wat het geliquideerd salaris voor de advocaat betreft aan de zijde van [appellante] begroot op € 816,-- in eerste aanleg en op € 894,-- ( 1 punt, tarief II) in hoger beroep. Tevens zullen de krakers worden veroordeeld het bedrag aan proceskosten dat [appellante] ter voldoening aan genoemd vonnis aan hen heeft voldaan, terug te betalen. De krakers zullen voorts worden veroordeeld tot betaling van wettelijke rente over de (terug) te betalen proceskosten te rekenen vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest.
De beslissing
Het gerechthof:
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen van 4 mei 2011 waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de krakers om binnen een week na betekening van dit arrest het bedrijfspand staande en gelegen aan het [adres] te (9711 PL) [plaats], sectie H, nummer 2873, met al het hunne en al de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van de sleutels aan [appellante] en het bedrijfspand ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen;
verleent [appellante] machtiging de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie zelf te bewerkstellingen, indien de krakers in gebreke blijven aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen;
bepaalt dat dit arrest binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het bedrijfspand aan het [adres] te [plaats] bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dit zich voordoet;
veroordeelt de krakers in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep en begroot deze voor zover gevallen aan de zijde van [appellante]
in eerste aanleg, inclusief de advertentiekosten op € 871,81 aan verschotten en op € 816,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat en
in hoger beroep op € 381,83 aan verschotten en € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat,
een en ander te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest;
veroordeelt de krakers om het bedrag van € 1.074,-- dat [appellante] ter voldoening aan het vonnis van de voorzieningenrechter aan hen heeft voldaan aan haar terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. M.M.A. Wind, voorzitter, L. Groefsema en
H.M. Fahner en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 2 augustus 2011 in bijzijn van de griffier.