Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer 10/00221
uitspraakdatum: 29 maart 2011
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z,
Belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 6 september 2010, nummer AWB 09/2891, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Weststellingwerf,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-weg 38 te L, per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 167.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 183.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 september 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, A en B. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 38 te L (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1979 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 330 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 447 m². De woning wordt bewoond door de tante van belanghebbende.
2.2 De heffingsambtenaar heeft tot staving van zijn standpunt met betrekking tot de waardebepaling van de onroerende zaak een taxatierapport overgelegd van 4 februari 2009 opgesteld door mr. C, taxateur onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van € 167.000 per waardepeildatum 1 januari 2008, welke waarde is vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van de volgende woningen:
Adres Perceel Inhoud Bouwjaar Verkoopdatum Verkoopprijs
a-weg 36, 447 m2 330 m3 1979 29-9-2006 € 165.000
b-weg 16, 355 m2 342 m3 1979 1-11-2007 € 162.000
c-weg 39, 515 m2 409 m3 1994 31-8-2008 € 245.000
Het referentieobject “a-weg 36” is gelegen naast de onroerende zaak. De referentieobjecten “b-weg 16” en “c-weg 39” zijn gelegen te M.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2008 juist is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de heffingsambtenaar bevestigend.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2008 tot op € 105.400 en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.4 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2008.
4.2 Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2008 van € 167.000, zodat op de heffingsambtenaar de last rust deze waarde aannemelijk te maken.
4.3 Het hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde woningen, gelet op hun kenmerken, in beginsel, als vergelijkingsobjecten kunnen dienen voor de bepaling van de vast te stellen waarde van de woning. Daarbij overweegt het Hof dat de woningen aan b-weg en c-weg weliswaar niet in L zijn gelegen, maar dat zij voor wat betreft het type wel sterke overeenkomsten vertonen met die van de onroerende zaak. Het referentieobject a-weg 36 is de andere helft van de twee-onder-één-kapwoning van belanghebbende en om die reden zeer goed vergelijkbaar. Naar de heffingsambtenaar heeft gesteld en belanghebbende niet heeft weersproken, zijn er slechts een beperkt aantal verkooptransacties rondom de peildatum van vergelijkbare woningen in L, of de directe omgeving geweest.
4.4 Met hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangedragen, met zijn toelichting daarop en met inachtneming van de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak heeft hij naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Voor zover belanghebbende van mening is dat niet alle referentie-objecten voldoende vergelijkbaar zijn verwijst het Hof naar hetgeen de Rechtbank hierover in haar uitspraak onder 3.4 heeft overwogen. Het Hof neemt deze overwegingen over en maakt deze tot de zijne.
4.5 Belanghebbende stelt dat voor de onderbouwing van de waarde ten onrechte niet is gekeken naar de (WOZ-waarden van) woningen aan de a-weg 32 en 34 te L. De heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat van deze woningen geen rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen bekend zijn. Belanghebbende heeft dit niet bestreden. Nu dergelijke transactiegegevens ontbreken betekent dit dat zij niet als referentieobject kunnen worden opgevoerd.
4.6 Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat er in opdracht van de heffingsambtenaar op 17 februari 2009 een tweede taxatierapport van de onroerende zaak is opgemaakt en dat de waarde in dat rapport is gesteld op € 165.000. De heffingsambtenaar heeft hierover onbestreden aangevoerd dat de peildatum van het tweede rapport 1 januari 2007 is. Gelet op deze omstandigheid speelt het taxatierapport van 17 februari 2009 geen rol in de onderhavige procedure.
4.7 Belanghebbende heeft geklaagd over de bevoegdheid van de heffingsambtenaar en over de bevoegdheid van de taxateur die voormeld taxatierapport heeft opgesteld. Het Hof kan belanghebbende in zijn grieven niet volgen. Anders dan belanghebbende stelt is er geen sprake van een wettelijke bezwaar tegen het taxeren van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ en brengt de omstandigheid dat de betreffende taxateur niet staat ingeschreven in het register van de “Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM” niet mee dat de betreffende taxateur niet gekwalificeerd is. Voor het overige verwijst het Hof naar hetgeen de Rechtbank hieromtrent heeft overwogen onder 3.2 van haar uitspraak. Het Hof neemt deze overwegingen over en maakt deze tot de zijne.
4.8 Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan het Hof tot het oordeel dient te komen dat de waarde per de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld, slaagt het hoger beroep van belanghebbende niet.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 29 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De Voorzitter,
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.