Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 84/09
Uitspraakdatum: 8 maart 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 09/89 van de Rechtbank Leeuwarden van 25 mei 2009 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1b te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 111.000. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2008 en de waardepeildatum is 1 januari 2007.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 10 oktober 2008 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend.
1.5. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. De eerste meervoudige kamer van het Hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 9 december 2010. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar A. Met toestemming van partijen is de zaak tegelijkertijd behandeld met de door belanghebbende ingestelde hoger beroepsprocedures met zaaknummers 85/09 en 108/09. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Belanghebbende heeft ter zitting bovendien een bezwaarschrift voor het jaar 2009 betreffende onder meer de onroerende zaak getoond, waarvan door het Hof met toestemming van partijen kopieën zijn gemaakt voor het Hof en de heffingsambtenaar.
1.7. De heffingsambtenaar heeft op verzoek van het Hof nog een kopie ingezonden van het beroepschrift van belanghebbende bij de rechtbank.
1.8. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gelegen boven de winkelruimte van het pand b-straat 113 te Z en betreft een bovenwoning op de eerste verdieping. Naast de bovenwoning is op de eerste verdieping ook een kantoorruimte gelegen die behoort bij de winkel. Met de winkel deelt de onroerende zaak de opgang. De toegangsdeur tot de bovenwoning is afsluitbaar. De bovenwoning wordt zelfstandig en door een ander dan de gebruiker van voormelde winkel gebruikt. De inhoud van de onroerende zaak bedraagt volgens het ten behoeve van de heffingsambtenaar opgemaakte taxatierapport van 20 november 2008 van A, WOZ-taxateur, circa 237m³.
2.2 De onroerende zaak is later tot stand gebracht op de eerste verdieping van het pand b-straat 113, dat zelf van vóór 1900 dateert.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 71.000.
3.3. Belanghebbende voert daarvoor onder meer aan dat:
a. de huurwaarde circa € 515 per maand inclusief gebruik gas en licht bedraagt;
b. de zogenoemde “B-woningen” aan het a-plein op de hoek van de c-straat, die groter en mooier zijn en een lift en een royale berging hebben in de kelder, voor ongeveer € 100.000 verkocht worden.
3.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde tot € 71.000.
3.5. De heffingsambtenaar stelt dat bovenwoningen zelden afzonderlijk worden verkocht. Van “de B-woningen” noemt hij 2 verkopen:
a-plein 22, 162m³, voor € 120.400 op 28 februari 2007;
a-plein 34, 162m³, voor € 137.500 op 24 december 2007.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.6. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Voor zover nog in geschil is of de onroerende zaak terecht als een aparte onroerende zaak is aangemerkt, is het Hof (evenals de Rechtbank) van oordeel dat dit gelet op het onder 2.1 vermelde en artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ, wel het geval is.
4.2. Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.4. Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2007 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.5. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde het onder 2.1 genoemde taxatierapport overgelegd. De WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt in dit rapport naar de waardepeildatum 1 januari 2007 bepaald op € 111.000. In genoemd taxatierapport worden een aantal vergelijkingsobjecten vermeld. Deze zijn gelegen aan de b-straat en de d-straat.
4.6. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet apart verkocht, maar als niet in een appartementsrecht gesplitst onderdeel van een onroerende zaak (winkelpand). Daardoor is niet vast te stellen welk deel van de koopsom de bovenwoningen betreft. Van “de B-woningen” zijn voorts te weinig gegevens door de heffingsambtenaar verstrekt om te kunnen beoordelen in hoeverre deze als vergelijkingobjecten kunnen dienen. Het noemen van een inhoud en een verkoopprijs is daartoe onvoldoende. De heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in zijn last de waarde van € 111.000 aannemelijk te maken.
4.7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de huurwaarde van de onroerende zaak ongeveer € 515 per maand inclusief gebruik gas en licht bedraagt. Ingevolge het onder 4.3 vermelde is kapitalisatie van de huurwaarde bij een bovenwoning als de onderhavige niet het aangewezen systeem. Met hetgeen belanghebbende ook overigens heeft aangedragen is hij er niet in geslaagd de door hem bepleite waarde van € 71.000 aannemelijk te maken.
4.8. Het Hof oordeelt dat nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, dit tot gevolg heeft dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt deze waarde op de peildatum 1 januari 2007 op
€ 91.000.
Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
5. Proceskosten
6. De beslissing
Het Gerechtshof:
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
vermindert de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007 tot op
€ 91.000;
gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 39 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 110 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Aldus vastgesteld op 8 maart 2011 door mr. J. Huiskes, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. E. Polak in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.
De beslissing is op 8 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (J. Huiskes)
Op afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.