Uitspraak
Arrest d.d. 8 februari 2011
Zaaknummer 200.078.787/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
toevoeging,
advocaat: mr. A.H. Lanting, kantoorhoudende te leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 17 november 2010 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 10 december 2010, dat tevens de grieven bevat, is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 21 december 2010.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad voorzover wettelijk toegestaan in de vorderingen van geïntimeerde af te wijzen met zijn veroordeling in de proceskosten in prima en in appel".
[appellante] heeft een memorie van eis genomen.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] onder overlegging van één productie verweer gevoerd met als conclusie:
"om het vonnis van de Voorzieningenrechter in de Rechtbank Leeuwarden d.d. 17 november 2010, gewezen onder zaak-/rolnummer 107725 / KG ZA 10-310, zonodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, te bekrachtigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van appellante in de kosten van het hoger beroep".
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tegen de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten in rechtsoverweging 2 (2.1. tot en met 2.14.) van genoemd vonnis van 17 november 2010 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Het hof zal hierna die feiten herhalen, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand hebben te gelden.
1.1. [geïntimeerde] is eigenaar van de onroerende zaken, kadastraal bekend [sectienummers], plaatselijk bekend [adres 1] en [adres 2]. Het pand aan de [adres 1] betreft een bedrijfsruimte met een begane grond en een verdieping. Het pand aan de [adres 2] betreft een boven de verdieping van de bedrijfsruimte gelegen woonruimte (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning heeft een eigen opgang.
1.2. [geïntimeerde] heeft bij schriftelijke, op 14 maart 2006 ondertekende, huurovereenkomst de hiervoor omschreven onroerende zaak aan de [adres 1] als bedrijfsruimte verhuurd aan [huurder 1] (hierna: [huurder 1]) en [huurder 2] (hierna: [huurder 2]). Blijkens het contract gaat het om een huurovereenkomst van bedrijfsruimte in de zin van art. 7: 290 BW. [huurder 1] en [huurder 2] hebben deze ruimte geëxploiteerd als snooker-, biljart- en zalencentrum. De snooker- en biljartruimte bevonden zich op de begane grond en de zaal bevond zich op de eerste verdieping (hierna: de bovenzaal). De bovenwoning was aan derden verhuurd.
1.3. Op 31 mei 2006 hebben [geïntimeerde], [huurder 1] en [huurder 2] een schriftelijk stuk ondertekend waarin zij hebben vastgelegd dat [huurder 2] niet langer medehuurder van het pand aan de [adres 1] is. [huurder 2] bleef wel feitelijk bij de onderneming betrokken.
1.4. Op enig moment hebben de huurders van de bovenwoning geklaagd over geluidsoverlast, komend vanuit de bovenzaal.
1.5. Naar aanleiding van de klachten over bedoelde geluidsoverlast heeft de gemeente Leeuwarden in 2008 metingen verricht. Ingevolge de bepalingen in het besluit Algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (het Activiteitenbesluit), waarbij de bovenwoning aan de [adres 2] maatgevend was, kon in de bovenzaal geen livemuziek meer ten gehore worden gebracht.
1.6. Bij brief van 28 april 2008 heeft de gemeente Leeuwarden aan [huurder 1] bericht, voor zover hier van belang:
Omdat u de woning [adres 2] als bedrijfswoning gaat gebruiken, wordt de woning gelegen aan de [adres 3] maatgevend. Op basis van het akoestisch onderzoek (…) is dan een maximaal binnenniveau van 91 dB(A) in de bovenzaal in de nachtperiode toegestaan.
Wij hebben als beleid (…) dat bij horecabedrijven met een, door een akoestisch onderzoek aangetoond geluidsniveau, lager dan 90 dB(A) geen elektrisch versterkte levende muziek of zang is toegestaan.
Door het uitvoeren van diverse isolatiemaatregelen en het gebruik van de bovenwoning [adres 2] als bedrijfswoning is het vanaf 1 juni 2008 toegestaan om elektrisch versterkte levende muziek of zang ten gehore te brengen.
1.7. Nadat de huurders van de bovenwoning waren vertrokken, heeft [geïntimeerde] met [huurder 1] een huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning gesloten. [geïntimeerde] en [huurder 1] hebben op 4 juni 2008 een overeenkomst gesloten, waarvan de inhoud, voor zover hier van belang, luidt:
Deze allonge dient als onlosmakelijk onderdeel te worden beschouwd van de op 14 maart 2006 tussen (…) [geïntimeerde] en (…) [huurder 1] (…) gesloten huurovereenkomst inzake [adres 1]. (…)
Art. 1
(…) zal verhuurder aan huurder tevens verhuren en huurder van verhuurder tevens huren de dienstbovenwoning aan de [adres 2]. Deze huur zal ingaan per 1 juni 2008.
De huursom per maand is toen verhoogd met een bedrag van € 750,00.
1.8. [huurder 1] heeft de bovenwoning als woonruimte aan [huurder 2] verhuurd waartoe zij een huurovereenkomst hebben opgesteld die op 1 juni 2008 is gedateerd. In die huurovereenkomst is een maandelijkse huurprijs van € 750,00 vermeld.
1.9. [huurder 1] heeft de bovenwoning vervolgens als woonruimte aan [appellante] verhuurd. [huurder 1] en [appellante] hebben een huurovereenkomst ondertekend die gedateerd is op 1 september 2009.
1.10. Bij tussen [geïntimeerde] als eiser en [huurder 1] als gedaagde partij gewezen verstekvonnis van 31 augustus 2010 heeft de kantonrechter te Leeuwarden (onder meer) de tussen [geïntimeerde] en [huurder 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de hiervoor omschreven onroerende zaak aan de [adres 1]/[adres 2] ontbonden en [huurder 1] veroordeeld om deze onroerende zaak te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden.
1.11. [geïntimeerde] heeft het verstekvonnis op 9 september 2010 aan [huurder 1] doen betekenen waarbij de ontruiming is aangezegd op 27 september 2010 om 9.00 uur.
1.12. Vóór het aangezegde tijdstip van ontruiming heeft [geïntimeerde] op zijn bankrekening een betaling van € 750,00 van [appellante] ontvangen met de omschrijving: "huur [adres 2]".
1.13. De bedrijfsruimte aan de [adres 1] is ontruimd.
1.14. Bij brief van 21 oktober 2010 heeft [mevrouw X] aan [geïntimeerde] laten weten, voor zover hier van belang:
Naar aanleiding van ons bezoek aan uw pand [adres 1] van j.l. maandag en ons overleg hierover deel ik u het volgende mede. Wij zijn voornemens het pand van u te huren voor de door u gevraagde huur, mits er nog steeds horeca bestemming op het pand rust. Wij willen dan het snookercentrum voortzetten, alsmede activiteiten op de bovenverdieping ontwikkelen. Wij dienen dan echter wel aan de normen van geluidshinder te voldoen (…). In ons gesprek gaf u aan dat de naastgelegen dienstwoning dan ook gehuurd dient te worden. Hiertoe zijn wij eveneens bereid. U gaf echter aan dat dit op dit moment niet mogelijk is, vanwege het feit dat u in een ontruimingsprocedure zit betreffende de bedrijfswoning.
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. [geïntimeerde] heeft bij wege van voorlopige voorziening gevorderd:
Primair:
te bepalen dat [appellante] de executie van het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 31 augustus 2010 moet gedogen en dat [appellante] aan die executie dient mee te werken;
Subsidiair:
[appellante] te veroordelen om de bovenwoning aan de [adres 2] binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden en ter algehele en vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen.
[geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van zijn vordering aangevoerd dat de bovenwoning een afhankelijke bedrijfswoning is en dat [appellante] om die reden geen bescherming tegen het ontruimingsvonnis geniet. Voor het geval de regeling van
art. 7: 269 BW wel zou opgaan, is [geïntimeerde] van mening dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking [appellante] tot hoofdhuurder te maken. Ten slotte heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellante] zich niet als een goed huurder gedraagt.
2.1. [appellante] heeft de vordering betwist.
2.2. De voorzieningenrechter heeft in haar uitvoerbaar verklaard vonnis van 17 november 2010 de primaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen met dien verstande dat [appellante] voor de ontruiming van het pand een termijn van vier weken na betekening van het vonnis werd verleend. [appellante] is in de kosten van de procedure veroordeeld.
Met betrekking tot de grieven
3. [appellante] heeft in grief I aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte in het vonnis onder 4.5. heeft overwogen dat [geïntimeerde] en [huurder 1] de woning als dienstwoning hebben bestemd.
[appellante] heeft ter toelichting op deze grief aangevoerd dat beide panden onafhankelijk van elkaar aan verschillende partijen en met een verschillende bestemming zijn verhuurd. Uit de feitelijke handelwijze en de redactie van de onderscheiden huurcontracten blijkt volgens [appellante] dat de woonruimte juist niet als dienstwoning is aangeduid. De later opgestelde maar niet ondertekende allonge beïnvloedt niet de rechten van de onderhuurders, aldus [appellante].
4. Het hof overweegt dat vast staat dat de bovenwoning aan de [adres 2] als zelfstandige woning aan derden was verhuurd toen [geïntimeerde] op 14 maart 2006 het pand aan de [adres 1] aan [huurder 1] en [huurder 2] verhuurde en dat deze huurders vanwege de geluidsoverlast begin 2008 zijn vertrokken. Naar aanleiding van klachten over geluidsoverlast heeft de gemeente al voor het vertrek van deze huurders metingen verricht en op grond van de uitkomsten daarvan het besluit genomen dat er in de bovenzaal geen livemuziek meer ten gehore mocht worden gebracht. Voorts blijkt uit de hiervoor onder 1.6. vermelde brief van de gemeente van 28 april 2008 dat [huurder 1] voornemens was de bovenwoning als bedrijfswoning te gaan gebruiken. Gelet op deze feiten en omstandigheden en in aanmerking nemend dat [geïntimeerde] en [huurder 1] hun rechtsverhouding ten aanzien van het pand [adres 2] in een allonge behorende bij de huurovereenkomst [adres 1] hebben vastgelegd en dat zij in deze allonge van 4 juni 2008 de omschrijving "dienstbovenwoning" hebben gebruikt, is de voorzieningenrechter op goede gronden tot het oordeel gekomen dat [geïntimeerde] en [huurder 1] de woning aan de [adres 2] als dienstwoning hebben bestemd. Er zijn ook geen feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat het de bedoeling van [huurder 1] is geweest het pand aan de [adres 2] als zelfstandige woonruimte van [geïntimeerde] te huren. Het enkele feit dat het contract van de kort voordien, namelijk op 1 juni 2008, door [huurder 1] en [huurder 2] gesloten huurovereenkomst vetgedrukt de omschrijving "Huurovereenkomst woonruimte" bevat, maakt dat niet anders. Volledigheidshalve wordt nog overwogen dat uit het door [huurder 1] en [huurder 2] opgestelde huurcontract niet blijkt dat [geïntimeerde] met het aangaan van deze overeenkomst heeft ingestemd. Bovendien moet in aanmerking worden genomen dat [huurder 2], ook al was hij ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst [adres 2] geen huurder meer van het pand aan de [adres 1], nog wel steeds bij de onderneming betrokken was.
Grief I faalt derhalve.
5. [appellante] heeft in grief II aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er sprake zou zijn van afhankelijkheid tussen woonruimte en bedrijfsruimte.
[appellante] heeft ter onderbouwing van haar grief gewezen op de van toepassing zijnde jurisprudentie en het feit dat [huurder 2], hoewel al twee jaar lang geen medehuurder van het pand aan de [adres 1], de woning als zelfstandige woonruimte heeft gehuurd zoals ook zijn voorgangers hebben gedaan.
6. Hiervoor is al overwogen dat de huurders die de woning in 2008 huurden, vanwege geluidsoverlast zijn vertrokken en dat [geïntimeerde] de bovenwoning vanwege de geluidsproblemen nadien niet als een zelfstandige woning aan [huurder 1] heeft verhuurd maar als een onderdeel van de huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand aan de [adres 1]. Ook staat op grond van de brief van de gemeente van 28 april 2008 vast dat het verhuren van de bovenwoning als zelfstandige woonruimte vanwege de geluidsproblematiek direct gevolgen heeft voor de wijze waarop de onderneming in het pand aan de [adres 1] kan worden geëxploiteerd. Er mag immers op de bovenzaal alleen livemuziek ten gehore worden gebracht, wanneer de bovenwoning als bedrijfswoning heeft te gelden. Mede gelet op de onder 1.14. vermelde brief is het voor een rendabele exploitatie van de in het pand aan de [adres 1] gevestigde dan wel te vestigen onderneming kennelijk van belang dat er ook in de bovenzaal activiteiten worden ontwikkeld. Ten slotte moet in aanmerking worden genomen dat [geïntimeerde] er zowel in het geding in eerste aanleg als in hoger beroep op heeft gewezen dat het pand [adres 2] weliswaar een eigen opgang heeft maar dat de toegangshal waarin zich de trap naar de bovenwoning bevindt, als vluchtweg voor het bedrijfsgedeelte dient en dat deze vluchtweg door [huurder 2] dan wel [appellante] is dichtgetimmerd. Nu [appellante] deze stelling in hoger beroep niet heeft betwist en in het geding in eerste aanleg slechts heeft aangevoerd dat de toegangshal tot het door haar gehuurde pand behoorde, dat [geïntimeerde] van de veranderingen op de hoogte was en dat er in het pand aan de [adres 1] een (dichtgetimmerde) vluchtweg aanwezig is, moet ervan worden uitgegaan dat het voor de onderneming in het pand aan de [adres 1] van belang is in geval van nood over een vrije toegang naar de hal in het pand aan de [adres 2] te kunnen beschikken.
Gelet op deze feiten en omstandigheden heeft de kantonrechter op goede gronden overwogen dat de woning, ondanks de eigen opgang en het ontbreken van een functionele samenhang tussen de bovenzaal en de bovenwoning, als een afhankelijke woning in de zin van art. 7: 290 lid 3 BW moet worden aangemerkt.
Grief II faalt derhalve ook.
7. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft grief III geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve geen behandeling.
De slotsom.
8. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep. Het geliquideerd salaris van de advocaat van [geïntimeerde] zal worden gesteld op 1 punt tariefgroep II.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 280,00 aan verschotten en € 894,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, R.A. Zuidema en M.C.D. Boon-Niks en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 8 februari 2011 in bijzijn van de griffier.