Uitspraak
Arrest d.d. 25 januari 2010
Zaaknummer 200.045.002/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te Hoorn,
2. [appellant 2],
wonende te Sneek,
3. [appellant 3].,
gevestigd te Sneek,
4. [appellant 4],
wonende te Nieuwegein,
5. [appellant 5],
wonende te Oisterwijk,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden,
voor wie gepleit heeft mr. J. de Beurs, advocaat te Den Helder,
tegen
Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V.,
gevestigd te Den Haag, kantoorhoudende te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: Landal,
advocaat: mr. J.F. Verwilligen, kantoorhoudende te Drachten,
voor wie gepleit heeft mr. E.J.A.M. van den Akker, advocaat te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 7 januari 2009 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 2 april 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Landal tegen de zitting van 13 oktober 2009.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij tevens de eis is gewijzigd, luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. opnieuw rechtdoende, het vonnis waarvan beroep te vernietigen, in die zin dat de gewijzigde vorderingen van [appellanten], zoals opgenomen in punt 5.6. van deze memorie van grieven, alsnog zullen worden toegewezen, en de vorderingen in reconventie van Landal alsnog zullen worden afgewezen.
2. Landal te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] op grond van het vonnis waarvan beroep aan haar hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van afboeking van die bedragen tot aan de dag der algehele voldoening door Landal;
3. Landal te veroordelen in de proceskosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Landal verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest voor zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellanten] in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren althans hun deze te ontzeggen en het vonnis van de Rechtbank Groningen waarvan beroep gewezen onder zaaknummer 98364/HA ZA 07-981, desnodig met verbetering van gronden, te bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten in beide instanties."
Beide partijen hebben nog een akte overlegging producties genomen.
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Ten slotte hebben beide partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben elf grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.16) van genoemd vonnis is, behoudens ten aanzien van het onder 2.15 gememoreerde, waartegen grief II is gericht, geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, zulks met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot grief II zal worden overwogen.
Het hof zal die feiten hierna herhalen, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep eveneens als vaststaand hebben te gelden.
1.1. [appellanten] zijn allen eigenaar van één of meer vakantiewoningen (in totaal 7) staande en gelegen in het vakantiepark "De Berkenhorst" aan de Kerkendelweg 30 te Kootwijk (verder: het vakantiepark).
1.2. [appellanten] hebben hun vakantiewoningen in 1995 als beleggingsobject gekocht van Vinifera Projects B.V. (hierna: Vinifera) die destijds eigenares was van alle (toen 100) vakantiewoningen in het vakantiepark. In de verkoopbrochure werd hun een rendement van ongeveer 7,2 % voorgespiegeld, in de vorm van een gegarandeerde huuropbrengst van hfl. 10.000,-- per jaar op indexbasis (plus twee weken vrij gebruik per jaar).
1.3. Voorafgaand aan de eigendomsoverdracht heeft Vinifera een huurovereenkomst gesloten met De Berkenhorst B.V. (hierna De Berkenhorst).
1.4. De huurprijs die Vinifera en De Berkenhorst zijn overeengekomen bedroeg hfl. 10.000,-- (prijsniveau 1995) exclusief BTW per recreatiewoning per jaar, welk bedrag jaarlijks zou worden geïndexeerd.
1.5. De Berkenhorst was naast huurster van de recreatiewoningen eigenares van de centrale voorzieningen op het vakantiepark zoals zwemparadijs, restaurant, receptie, tennisbaan, paden, erf en ondergrond.
1.6. Op basis van de huurovereenkomst tussen Vinifera en de Berkenhorst was het laatstgenoemde toegestaan de recreatiewoningen via een verhuurorganisatie onder te verhuren.
1.7. De Berkenhorst heeft de onderverhuur per 20 december 1995 uitbesteed aan Creatief Vakantieverblijven B.V. (verder: Creatief) en is daartoe een beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst met Creatief aangegaan.
1.8. Voor de bemiddelingswerkzaamheden was een vergoeding van 20% van de daadwerkelijke huuropbrengsten overeengekomen. Voor het beheer en toezicht op de staat van onderhoud van het vakantiepark en de recreatiewoningen werd een vergoeding van hfl. 35.000,00 per jaar afgesproken, welk bedrag jaarlijks werd geïndexeerd.
1.9. Landal is de rechtsopvolgster van Creatief.
1.10. In de akten van levering van Vinifera aan [appellanten] is - evenals in de daaraan voorafgaande koopakten - een beding opgenomen waarbij desbetreffende koper (uit de groep [appellanten]) zich bekend verklaart met de huurovereenkomst Vinifera - De Berkenhorst, met de volgende bepaling:
De koper verplicht zich reeds nu voor alsdan, wanneer vakantiepark "De Berkenhorst" B.V. om welke reden dan ook niet meer aan haar verplichtingen jegens de verhuurorganisatie kan voldoen of voldoet, de op Vakantiepark "De Berkenhorst" B.V. rustende verplichtingen uit de in de vorige alinea bedoelde beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst over te nemen.
Deze verplichting is voorts in de vorm van een kettingbeding opgelegd.
1.11. De tussen De Berkenhorst en oorspronkelijk Creatief aangegane Beheer- en Verhuurbemiddelingsovereenkomst bevat in artikel 10, met als opschrift Staat van Onderhoud, de navolgende bepaling:
10.1 De Berkenhorst draagt er zorg voor dat de bungalows met inventaris en het daarbij behorende terrein, zomede de centrale voorzieningen op het recreatiepark in goede staat van onderhoud zijn, aan de nodige eisen van verhuur en gebruik voldoen en zijn afgestemd op het aantal personen waarvoor de bungalow(s) wordt(en) verhuurd, het één en ander in overleg met Creatief.
1.12. Op 12 december 2006 is De Berkenhorst failliet verklaard. Korte tijd voor het faillissement heeft De Berkenhorst de centrale voorzieningen in eigendom overgedragen aan M.E.K.S. B.V. en betaalde zij in verband met de exploitatie aan deze B.V. een bijdrage van € 2.400,00 per recreatiewoning per jaar. Thans berust de eigendom van de centrale voorzieningen bij Inter Vastgoed Limmen B.V.
1.13. Na het faillissement van De Berkenhorst hebben de eigenaren van 111 (van het totaal aantal van 120 ) recreatiewoningen op het vakantiepark zich verenigd in de "Vereniging van eigenaren Vakantiepark De Berkenhorst" ( hierna: de VvE). Deze VvE is niet een vereniging van in de zin van artikel 5:124 BW, aangezien het vakantiepark niet is gesplitst is in appartementen.
De VvE heeft tot doel de belangen te behartigen van de leden, gericht op o.a. het woongenot en het aangaan van overeenkomsten in het kader van verhuurbemiddeling en beheer. De VvE en Landal zijn begin 2007 overeengekomen dat de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst (en het daarbij behorende aanhangsel) gesloten tussen De Berkenhorst en Landal onverkort van kracht blijft, met dien verstande dat de VvE de positie van De Berkenhorst inneemt.
1.14. Aanvullend is in een aantal voorwaarden opgenomen op basis waarvan Landal de verhuur wil voortzetten, waaronder de voorwaarde dat de kwaliteit van de centrale voorzieningen zodanig is dat aan alle wettelijke eisen van veiligheid en hygiëne wordt voldaan en dat aan de Landal-gasten een serviceniveau wordt geboden dat minimaal gelijk is aan het serviceniveau bij het sluiten van de overeenkomst tussen de VvE en Landal. De overeengekomen bemiddelingsprovisie bedraagt 17% en de beheersvergoeding is vastgesteld op € 20.520 per jaar, exclusief BTW (prijsniveau 2007).
1.15. Sinds 1 januari 2008 huurt de VvE de centrale voorzieningen van Inter Vastgoed Limmen BV tegen een huurprijs van EUR 140.000 per jaar, exclusief omzetbelasting.
1.16. De vakantiebungalows op het park worden door Landal willekeurig verhuurd, waarbij alleen het type van de vakantiewoning van belang is. De gasten die een vakantiewoning hebben gehuurd mogen van alle centrale voorzieningen gebruik maken. Voor het zwembad krijgen zij een pasje.
1.17. Landal rekent maandelijks af met de VvE op basis van de totale huuropbrengsten van alle recreatiewoningen gezamenlijk, onder inhouding van de verhuurbemiddelingsprovisie, beheer- en exploitatiekosten. Het uiteindelijke rendement wordt verdeeld over de recreatiewoningen per type. Daarbij is niet van belang of de desbetreffende recreatiewoning daadwerkelijk verhuurd is geweest in de periode waarop de afrekening betrekking heeft.
1.18. [appellanten] zijn niet lid van de VvE. Wel maken zij gebruik van de mogelijkheid om hun woningen te verhuren via Landal. [appellanten] delen op gelijke wijze mee in de netto verhuuropbrengst als de leden van de VvE.
1.19. Landal heeft de verhuur- en bemiddelingsovereenkomst met de VvE tegen 31 -12-2010 opgezegd. [appellanten] hebben van hun kant ook de overeenkomst met Landal opgezegd tegen dezelfde datum.
De procedure in eerste aanleg
2. [appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat Landal na het einde van iedere kalendermaand binnen vier weken aan eisers de daadwerkelijk gerealiseerde verhuuropbrengsten van hun respectieve recreatiewoningen over dient te maken, onder aftrek van een beheersvergoeding van €13,77 per woning per maand en een verhuurbemiddelingsprovisie van 20%, te vermeerderen met wettelijke rente.
2.1. In reconventie heeft Landal een verklaring voor recht gevorderd dat [appellanten] gehouden zijn aan de berekeningswijze van de rendementsuitkering (huuropbrengsten minus provisie en beheer- en exploitatiekosten) gelijk deze ook van toepassing is op de overige lid-eigenaren, alsmede een verklaring voor recht dat Landal bevoegd en gerechtigd is om deze kosten op de aan [appellanten] uit te betalen huuropbrengsten in te houden.
2.2. De feitelijke kern van het geschil betreft de kosten van het zwembad en andere centrale voorzieningen op het vakantiepark. [appellanten] vinden deze te hoog en willen hier niet in bijdragen.
De rechtbank heeft de vorderingen in conventie en reconventie gelijktijdig behandeld. Zij heeft overwogen dat gelet op het samenstel van de bepalingen, hiervoor onder 1.10 en 1.11 geciteerd, na het faillissement van De Berkenhorst alle individuele eigenaren jegens Landal gehouden zijn ervoor te zorgen dat het onderhoud van het terrein en de centrale voorzieningen op peil blijft. Daartoe heeft de overgrote meerderheid van eigenaren zich gebundeld in de VvE.
Hoewel [appellanten] niet verplicht zijn om ook lid te worden van de VvE kan het naar het oordeel van de rechtbank niet zo zijn dat [appellanten] ten opzichte van de andere eigenaren bevoordeeld worden door niet aan de instandhoudingskosten bij te dragen, maar wel van de voorzieningen te profiteren. Dat de VvE meer verplichtingen op zich heeft genomen / hogere kosten heeft gemaakt dan waartoe zij contractueel jegens Landal was gehouden, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Nu [appellanten] in het geheel niet bijdragen, kan de VvE een deel van de door haar gemaakte kosten verhalen op [appellanten] De VvE heeft haar vorderingsrecht uit handen gegeven aan Landal.
2.3. De rechtbank heeft de vorderingen in conventie afgewezen en de beide vorderingen in reconventie toegewezen, met bijhorende kostenveroordelingen.
Ten aanzien van de wijziging van eis
3. [appellanten] hebben hun eis in hoger beroep gewijzigd. Landal heeft zich verzet tegen de wijziging van eis voor zover daarbij tevens een eis in voorwaardelijke conventie is ingesteld.
3.1. Het hof overweegt dat de eiswijziging op een daartoe geëigend moment in hoger beroep, namelijk bij de memorie van grieven, is gedaan. Tegen de eiswijziging zoals die thans is geformuleerd onder de kop " in onvoorwaardelijke conventie" zijn geen bezwaren voorgebracht en het hof acht ook ambtshalve geen redenen aanwezig om die eiswijziging ontoelaatbaar te verklaren.
3.2. Anders ligt dat echter voor de toegevoegde vordering in voorwaardelijke conventie. Deze daar gevorderde verklaring voor recht voor de periode na 1 januari 2011 richt zich niet tegen Landal - die immers vanaf die datum niet meer bij het vakantiepark betrokken is - maar in wezen tegen de VvE. Die is evenwel geen partij in deze procedure. Mitsdien zal het hof dit onderdeel van de eiswijziging ontoelaatbaar verklaren.
De beoordeling van de grieven
4. De eerste grief klaagt er tevergeefs over dat de rechtbank de conventie en de reconventie gezamenlijk heeft behandeld. Dit stond de rechtbank vrij. Er is geen dwingende volgorde waarin vorderingen behandeld moeten worden.
5. De grieven III tot en met VIII betreffen alle de grondslag tot het inhouden van kosten op de huuropbrengsten van de aan [appellanten] toebehorende vakantiebungalows. In appel hebben [appellanten] hun standpunt in zoverre aangepast dat zij nu stellen dat zij, mits hun een correcte en gespecificeerde factuur wordt gezonden, zij bereid zijn de directe kosten die verband houden met de verhuur van hun respectieve bungalows te voldoen, zoals de kosten van het vervangen van beddengoed, de kosten van gas/water en elektra en de schoonmaakkosten. Al eerder hadden zij zich bereid verklaard de contractueel tussen De Berkenhorst en Landal overeengekomen beheerskosten en bemiddelingsprovisie te voldoen uit de huuropbrengsten. Zij stellen dat er evenwel geen grondslag is om hen te belasten met een deel van de parkkosten/de kosten van de centrale voorzieningen, met name niet die kosten die gepaard gaan met de instandhouding van het zwembad.
Zij stellen vast te houden aan de oorspronkelijke beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst.
6. In grief III vechten zij de uitleg aan die de rechtbank heeft gegeven aan artikel 10.1 van de tussen De Berkenhorst en Creatief gesloten beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst. Volgens hen heeft de rechtbank dit artikel teveel opgerekt en hadden zij nooit behoeven te begrijpen dat zij verantwoordelijk zouden worden voor de kosten voor het exploiteren van het vakantiepark en de instandhouding van goede centrale voorzieningen op het vakantiepark.
7. Het hof constateert dat [appellanten], hoewel zij stellen vast te houden aan de oorspronkelijke beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst, zij in wezen een individuele afrekening per vakantiebungalow wensen, waarbij maatgevend is de verhuuropbrengsten van desbetreffende individuele vakantiebungalow. Dit door hen voorgestane systeem heeft echter nimmer op het vakantiepark gegolden.
8. Het hof zal eerst ingaan op de betekenis van artikel 10.1 van de Beheer- en Verhuurbemiddelingsovereenkomst, in samenhang met de onder 1.10 geciteerde bepaling uit de akte van levering. De rechtbank heeft deze bepalingen als volgt uitgelegd: in geval van faillissement van De Berkenhorst nemen de individuele eigenaren van de vakantiebungalows de verplichtingen van De Berkenhorst jegens Landal over. Tot de verplichtingen van de Berkenhorst behoorde ondermeer het in goede staat houden van de centrale voorzieningen, zodat na de deconfiture van De Berkenhorst de gezamenlijk eigenaren de verplichting hadden om de centrale voorzieningen in ordentelijke staat te houden.
[appellanten] stellen dat dit een te ruime uitleg zou zijn en dat zij er nimmer rekening mee hebben behoeven te houden dat zij, als niet-eigenaar, toch de centrale voorzieningen zouden moeten onderhouden. Zij zouden door Vinifera niet op dit risico zijn gewezen.
9. Het hof oordeelt de door de rechtbank gegeven taalkundige uitleg van genoemde bepalingen als juist. [appellanten] stellen daar ook geen andere uitleg tegenover, hun stelling komt er op uit dat dit niet hun bedoeling is geweest en dat in wezen genoemde artikelen daarom terzijde geschoven moeten worden. Voor zover [appellanten] klagen dat Vinifera onvoldoende voorlichting zou hebben gegeven, gaat het hof aan die klacht voorbij nu Vinifera geen partij in deze procedure is en eventuele verzuimen harerzijds ook niet aan Landal kunnen worden toegerekend.
10. Voor zover [appellanten] stellen dat er sprake is van gewijzigde omstandigheden omdat de centrale voorzieningen thans eigendom zijn van een derde gaat het hof daaraan eveneens voorbij. Niet valt in te zien dat de gewijzigde omstandigheden leiden tot een andere uitleg van de overeenkomst. [appellanten] hebben geen formeel beroep op gewijzigde omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW gedaan en ook niet aangeven waarom deze wijziging van omstandigheden maakt dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van hen de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verlangd mag worden.
Daarbij komt dat zij wel van de centrale voorzieningen hebben geprofiteerd doordat ook de huurders van hun recreatiebungalows gebruik hebben gemaakt van deze voorzieningen als de centrale balie en het zwembad en zij daaruit huurinkomsten hebben genoten, naar de niet gemotiveerd betwiste stelling van Landal, zij het niet zo hoog als oorspronkelijk gegarandeerd (namelijk volgens Landal ongeveer 60% van de huuropbrengsten van het jaar 2006)
11. Het hof deelt dan ook de conclusie van de rechtbank dat op [appellanten], gelijk als ook de overige eigenaren van de vakantiebungalows in het vakantiepark, de verplichting rustte om jegens Landal de centrale voorzieningen in een goede staat van onderhoud te houden en aan de nodige eisen voor verhuur en gebruik te laten voldoen. Grief III treft geen doel.
12. In de toelichting op grief IV, die op de vorige grief voortbouwt, stellen [appellanten] dat een juridische grondslag voor hun bijdrageplicht in de instandhoudings- en exploitatiekosten van de centrale voorzieningen ontbreekt, in ieder geval voor de exploitatiekosten, welk woord niet eens voorkomt in artikel 10 van de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst.
13. Het hof overweegt, onder verwijzing naar hetgeen zij bij de bespreking van grief III heeft overwogen, dat artikel 10 voornoemd een toereikende grondslag vormt voor de hoofdelijke verplichting die op alle (verhurende) bungaloweigenaren rust om het vakantiepark in goede staat van onderhoud te houden en aan de nodige eisen voor verhuur en gebruik te laten voldoen. Die laatste woorden omvatten naar ‘s hofs oordeel ook de verplichting tot exploitatie van centrale voorzieningen als een centrale balie. Immers een onbemande centrale balie staat aan de verhuurbaarheid en het gebruik van een vakantiebungalow in een vakantiepark in de weg. Voor het zwembad geldt zoiets minder, het hof komt daarop onder 26 e.v. terug.
14. Voorts bevat de toelichting op deze grief nog een niet goed uitgewerkt verwijt aan Landal dat zij De Berkenhorst onvoldoende achter de broek heeft gezeten om onderhoud te plegen aan de centrale voorzieningen. Zo dit al als een beroep op eigen schuld zijdens Landal moet worden verstaan, geldt dat [appellanten] niet voldaan hebben aan hun stelplicht, nu zij de verwijten niet concreet hebben gemaakt. Landal heeft betwist dat sprake is van achterstallig onderhoud. [appellanten] hebben ook niet aangegeven hoe de beweerdelijke inactiviteit van Landal jegens De Berkenhorst hun verplichtingen uit artikel 10 voornoemd zou verminderen. Grief IV deelt dan ook het lot van grief III. Datzelfde geldt grief VI, voor zover deze een herhaling van grief IV bevat.
15. Grief V richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat nu de VvE thans de volledige kosten van de exploitatie voor haar rekening neemt en [appellanten] in het geheel geen bijdrage leveren, de VvE een deel van de door haar gemaakte kosten kan verhalen op [appellanten] Volgens [appellanten] geeft de rechtbank ten onrechte niet aan op welke juridische redenering dit oordeel is gestoeld.
16. Het hof oordeelt dat de rechtbank op zich duidelijk heeft geformuleerd op welke feitelijke gronden zij haar oordeel heeft gestoeld, doch dat [appellanten] in zoverre moet worden nagegeven dat de rechtbank geen juridisch leerstuk of een wetsartikel heeft benoemd. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank terecht het oog gehad op artikel 6:10 BW, de bijdrageplicht van hoofdelijk schuldenaren, het verhaalsrecht van het tweede lid van dat artikel, en de subrogatie van artikel 6:12 BW voor zover een aantal schuldenaren - in casu de VvE - een groter deel van de schuld hebben voldaan dan hun aangaat. In zoverre vult het hof de redenering van de rechtbank aan.
Deze grondslag komt eerder in aanmerking dan de in eerste aanleg door Landal genoemde grondslagen van een stilzwijgende opdracht van [appellanten] en zaakwaarneming voor [appellanten] gezien [appellanten] zich altijd expliciet tegen het mede voor haar rekening exploiteren van de centrale voorzieningen heeft verzet.
Hetzelfde geldt voor de eveneens aangevoerde grondslag ongerechtvaardigde verrijking. Weliswaar profiteren [appellanten] van het feit dat de andere eigenaren wel hun (hoofdelijke) verplichting nakomen, doch daarmee is niet gegeven dat die anderen door het nakomen van hun verplichting zijn verarmd.
17. [appellanten] hebben een beroep gedaan op een tweetal vonnissen in eerste aanleg van respectievelijk de rechtbanken te Breda en Den Haag, in procedures tussen de VvE en, in beide gevallen een eigenaar van een vakantiebungalow in het vakantiepark die na het faillissement geen gebruik heeft gemaakt van de diensten van Landal. Van beide vonnissen is geappelleerd.
18. Het hof oordeelt dat, wat er ook verder van deze vonnissen zij, er sprake is van relevante feitelijke verschillen met de onderhavige casus, zodat deze uitspraken hier niet maatgevend kunnen zijn. In de Haagse zaak was sprake van een bungalow die reeds per 1 januari 2006 door De Berkenhorst uit de verhuur was gehaald en waarvan de eigenaren afzonderlijk voor bepaalde voorzieningen, zoals het zwembad, betalen.
De rechtbank Breda heeft zelf reeds expliciet overwogen dat er sprake is van een essentieel verschil tussen de casus die zij beoordeelde en de onderhavige procedure. In de onderhavige zaak staat vast dat [appellanten] hun vakantiebungalows via Landal hebben verhuurd na het faillissement van De Berkenhorst en dat zij daaruit enig rendement hebben genoten. In de Bredase zaak daarentegen was het uitgangspunt dat de huurovereenkomst en de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst tussen desbetreffende bungaloweigenaar en Landal waren beëindigd en dat de eigenaar geen opbrengsten meer had ontvangen.
19. Grief V treft geen doel. Hetzelfde lot geldt grief VII, die op deze grief voortbouwt.
20. Het hof zal vervolgens eerst Grief II behandelen.
Deze grief keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de VvE haar vorderingen op [appellanten] op rechtsgeldige wijze heeft gecedeerd aan Landal.
21. Landal heeft bij de conclusie van antwoord een cessieakte d.d. 5 februari 2008 in het geding gebracht, getekend door C. Valstar namens de VvE en H. Meinardi namens Landal.
In deze akte worden een vijftal vorderingen tot een bedrag van € 29.694 gespecificeerd die de VvE heeft op [appellanten], welke vorderingen worden omschreven als de verschuldigde bijdrage in de exploitatiekosten van de individuele eigenaren aan de VvE.
Volgens [appellanten] is dit geen geldige cessieakte, omdat de vorderingen er onvoldoende nauwkeurig op staan omschreven en de cessie niet tijdig is meegedeeld.
22. Het hof verwerpt deze grief. De akte geeft voldoende duidelijk aan om welke vorderingen het gaat. De wijze waarop de gecedeerde vorderingen zijn opgebouwd, behoeft niet uit de akte zelf te blijken. Dat kan ook blijken uit objectieve administratieve gegevens (vgl. HR 20 juni 1997, NJ 1998/362, LJN ZC2398, vgl. ook HR 4 maart 2005, NJ 2005, 326, LJN AR6165). Aan het bepaalbaarheidsvereiste is naar 's hofs oordeel dan ook voldaan.
[appellanten] hebben voorts betoogd dat het gaat om betwiste vorderingen.
Het hof overweegt dat zulks aan de geldigheid van de cessie niet af doet. De cessie ziet alleen op de overdracht van de vordering, niet op de gegrondheid van de vordering. Daarvoor geldt artikel 6:145 BW, dat bepaalt dat de overgang van een vordering de verweermiddelen van de schuldenaar onverlet laat. De mededeling van de cessie heeft plaatsgevonden bij de conclusie van antwoord. De wet schrijft niet een bepaalde termijn of manier voor waarbinnen of waarop de cessie moet worden medegedeeld. Uit niets volgt dat de mededeling tijdens de procedure in eerste aanleg als te laat moet worden aangemerkt.
23. Grief II faalt in alle opzichten.
Tussenconclusie
24. Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat ook de gewijzigde eis van [appellanten], voor zover toelaatbaar verklaard, niet voor toewijzing in aanmerking komt.
Er is tussen partijen -en tussen haar rechtsvoorgangers - nooit sprake geweest van een situatie waarbij werd afgerekend op basis van de concrete verhuurresultaten van de desbetreffende bungalow, maar altijd op basis van de resultaten van de gehele groep gelijksoortige bungalows. [appellanten] moeten wel degelijk participeren in de exploitatiekosten van het vakantiepark, hetgeen inhoudt dat zij meer moeten bijdragen dan alleen die kostenposten waartoe zij de bereidheid hebben uitgesproken. De gevorderde verklaring voor recht dat aan hen de huuropbrengsten van hun vakantiebungalows toekomen, uitsluitend verminderd met die posten waarmee zij hebben ingestemd, is dan ook niet toewijsbaar, evenmin als de vordering tot betaling aan hen van wat Landal meer op de huuropbrengsten heeft ingehouden dan volgt uit de door hen gevorderde verklaring voor recht.
Voorts met betrekking tot grieven
25. In de toelichting op de grief VI betoogd dat de VvE meer kosten heeft gemaakt dan strikt noodzakelijk was. Zo heeft Landal ingestemd met sluiting van het zwembad en zo zouden het aantal bij de exploitatie betrokken werknemers sterk zijn gestegen. Deze stellingen betreffen de vraag voor welk bedrag inzake de gemaakte kosten voor de verplichtingen voortvloeiende uit artikel 10 van de Beheer- en Verhuurbemiddelingsovereenkomst de VvE zich kan verhalen op [appellanten]
26. De bewijslast voor zowel het bestaan van de vordering als voor de hoogte ervan berust, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv bij Landal. Over het bestaan van de vordering voortvloeiend uit artikel 10 van de Beheer- en Verhuurbemiddelingsovereenkomst, heeft het hof zich hiervoor al uitgelaten.
De vraag of artikel 10 ook verplicht tot openhouding van het zwembad moet naar 's hofs oordeel op zich ontkennend worden bevestigd. Artikel 10 rept niet over het zwembad en verplicht alleen om de centrale voorzieningen in een goede staat van onderhoud te houden en het gehele park verhuurbaar te maken, zulks in overleg met Creatief, lees haar rechtopvolgster Landal.
27. Uit de door [appellanten] in het geding gebrachte verslagen van de vergaderingen van de VvE blijkt voldoende dat Landal bereid was af te zien van openstelling van het zwembad, zij het dat dit wel consequenties zou hebben voor de huuropbrengsten van het park, omdat enerzijds de huurprijzen met ongeveer 10% zouden moeten dalen en er anderzijds rekening gehouden moest worden met een 10% lagere bezettingsgraad (zie notulen bijzondere algemene ledenvergadering VvE 11 juni 2007, overgelegd als productie 2 bij de memorie van grieven). Uiteindelijk hebben 83 eigenaren ingestemd met het voorstel van het bestuur van de VvE om het zwembad te blijven huren van de hiervoor onder 1.12 aangeduide eigenaar en de zwembadfaciliteit aan te bieden aan de huurders die via Landal een vakantiebungalow op het vakantiepark huren.
28. Het hof komt op grond hiervan tot de conclusie dat de kosten verbonden met het zwembad open te houden niet rechtstreeks voortvloeien uit artikel 10 van de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomst, zodat de VvE deze kosten niet rechtstreeks op grondslag van artikel 6:10 en 6:12 BW mede over [appellanten] heeft kunnen omslaan. Evenwel nu vaststaat dat [appellanten] hun vakantiebungalows via Landal inclusief gebruik van zwembad in de verhuur hebben gelaten en zo wel degelijk van de hogere huuropbrengsten hebben geprofiteerd die gegenereerd werden door de aanwezigheid van het zwembad, zonder dat zij daar op enigerlei wijze anders voor hebben betaald - waartoe blijkens de hiervoor onder 18 aangehaalde Haagse zaak ook mogelijkheden aanwezig waren - oordeelt het hof dat op grond van de redelijkheid en billijkheid zij ook aan die kosten moeten meebetalen, althans tot zover zij daardoor gebaat zijn geweest. [appellanten] hebben niet gesteld dat, indien het vakantiepark zonder zwembad zou zijn aangeboden zij - binnen de gebruikelijke systematiek van verdeling van de huuropbrengsten - een hogere vergoeding zouden hebben genoten.
Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de VvE op grond van redelijkheid en billijkheid gerechtigd was ook de voor haar rekening komende exploitatiekosten van het zwembad met overeenkomstige toepassing van de artikelen 6:10 en 6:12 BW op [appellanten] heeft mogen verhalen en dat Landal ook dit vorderingsrecht door cessie heeft verkregen.
29. Voorts klagen [appellanten] er in de toelichting op grief VI erover dat de VvE meer investeringen in het park heeft gedaan dan strikt noodzakelijk was en dat het personeelsbestand onnodig is gegroeid. Landal heeft dit betwist en heeft gemotiveerd aangegeven waarvoor de personeelsleden noodzakelijk waren en dat geen sprake is geweest van bovenmatige toename in de bezetting.
30. Het hof acht, in het licht van hetgeen Landal op dit punt heeft gesteld, dat [appellanten] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat VvE - behoudens de openhouding van het zwembad - verdergaande verplichtingen op zich heeft genomen dan voortvloeien uit artikel 10 voornoemd.
31. Grief VI mist doel.
32. In de toelichting op grief VIII betogen [appellanten] dat Landal onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke kosten zij heeft ingehouden op de huuropbrengsten. Landal stelt in reactie op deze grief dat zij op de huuropbrengsten voor alle eigenaren eenzelfde rendemensberekening hanteert en verwijst naar de door [appellanten] zelf bij de memorie van grieven overgelegde begrotingen van de VvE. Het hof begrijpt dit aldus dat volgens Landal de in de begroting opgenomen kostenposten verrekend worden met de huuropbrengsten.
In de begroting van de VvE zitten evenwel ook een aantal verenigingskosten verwerkt, zoals inschrijving KvK, bestuur- en commissiekosten, representatie en reiskosten, administratiekosten, juridische kosten, bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, etc. Deze kosten vallen niet onder de het bereik van artikel 10 van de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst en kunnen dus ook niet op grond van de artikel 6:10 BW, tweede lid en 6:12 BW mede over [appellanten] worden omgeslagen.
33. De grief slaagt in zoverre. Dit heeft tot gevolg dat de eerste door Landal gevraagde verklaring voor recht niet toewijsbaar is. Hoewel dit wel van invloed is op het bedrag dat uiteindelijk aan [appellanten] toekomt, behoeft het hof hierop, gelet op de wijze waarop de oorspronkelijke vordering in conventie is geformuleerd, niet nader in te gaan en valt een verdere berekening van dit (relatief geringe) bedrag buiten het bestek van deze procedure.
34. Grief IX richt zich tegen het dictum en grief X heeft betrekking op de proceskostenveroordeling. Gelet op het gedeeltelijk slagen van grief VIII kan het vonnis, voor zover in reconventie gewezen, niet volledig in stand blijven. Het hof komt hier nog nader op terug bij de slotsom, alsmede op de gevolgen hiervan voor de proceskostenveroordeling.
35. Grief XI ten slotte ziet op het niet toegelaten deel van de eisvermeerdering. Het hof merkt ten overvloede op dat voor de situatie na 1 januari 2011 voor [appellanten] in haar relatie tot de leden van de VvE van belang is de uitkomst van de appelprocedures van de vonnissen hiervoor onder 17 en 18 aangeduid.
Ten aanzien van de bewijsaanboden
36. Het hof passeert de bewijsaanboden van beide zijden als onvoldoende specifiek dan wel niet ter zake doend.
Landal heeft aangeboden de administrateur of de bestuursleden van de VvE te laten horen om de redelijkheid van de in rekening gebrachte parklasten toe te lichten. Dat van redelijke parklasten sprake is, heeft het hof hiervoor reeds beslist. Een stelling omtrent de verenigingskosten ontbreekt evenwel.
[appellanten] hebben aangeboden te bewijzen dat zij voor deze procedure geen mededeling hebben ontvangen dat de VvE een vordering heeft gecedeerd. Ook daarvan is het hof reeds bij de beoordeling uitgegaan. Het bewijsaanbod dat Vinifera bij de verkoop van de bungalows niet gesproken heeft over de betekenis van artikel 10 van de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst acht het hof niet relevant (zie rechtsoverweging 9). Dat Landal heeft ingestemd met de sluiting van het zwembad heeft het hof ook aangenomen, terwijl het aanbod om te bewijzen dat de VvE onverplicht kosten met betrekking tot de exploitatie op zich heeft genomen een juridisch standpunt betreft dat het hof hiervoor heeft weerlegd.
De slotsom
37. Het hof zal de eisvermeerdering zijdens [appellanten] gedeeltelijk niet toelaatbaar verklaren; het vonnis, voor zover in conventie gewezen, zal worden bekrachtigd onder aanvulling van gronden.
37.1. Het hof zal het vonnis, voor zover in reconventie gedeeltelijk vernietigen, in die zin dat de verklaring voor recht die onder 5.4 is toegewezen, alsnog zal afwijzen, en de proceskostenveroordeling in reconventie als weergegeven onder 5.6 en 5.7 eveneens zal vernietigen en zal vervangen door een compensatie van kosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. Voor het overige zal het hof het vonnis in reconventie ook bekrachtigen.
37.2. In appel zal het hof gelet op deze uitkomst [appellanten] als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij aanmerken en in de kosten van het hoger beroep veroordelen, te begroten op 3 punten naar tarief II.
De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart de eisvermeerdering aan de zijde van [appellanten], voor zover het de vordering in voorwaardelijke conventie betreft, niet toelaatbaar;
vernietigt het vonnis waarvan beroep uitsluitend voorzover het betreft de beslissingen onder 5.4, 5.6 en 5.7 en in zover opnieuw rechtdoend,
wijst de door Landal sub 1 gevorderde verklaring voor recht af en compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
bekrachtigt het vonnis voor het overige, onder aanvulling van gronden;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep op € 313,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat en verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, J.M. Rowel-van der Linde en W.J. Overtoom raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 25 januari 2011.