Uitspraak
Arrest d.d. 30 maart 2010
Zaaknummer 200.028.370/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. L. Hoekstra, kantoorhoudende te [woonplaats],
tegen
[x] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. R. Glas, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 12 december 2008 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 11 maart 2009 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 24 maart 2009.
Bij arrest van 7 april 2009 is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 30 juni 2009 plaatsgevonden.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn overgelegd, luidt:
"Het is op deze gronden dat appellante doet concluderen dat het Uw Gerechtshof moge behage, te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden op 12 december 2008 tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende - zonodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden - en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van geïntimeerde af te wijzen danwel een beslissing te nemen welke Uw Hof in deze juist acht met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"Het is op bovenstaande gronden dat [geïntimeerde] Uw Gerechthof verzoekt het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, Sector Kanton, locatie Leeuwarden op 12 december 2008 tussen partijen gewezen (zo nodig met verbetering en/of aanvulling van gronden) te bekrachtigen, zulks met veroordeling van [appellante] in de kosten van de beide instanties, en deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
Vaststaande feiten
1. Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter zijn geen grieven gericht, zodat ook in appel van deze feiten kan worden uitgegaan. Tezamen met hetgeen overigens - als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) weersproken - omtrent de feiten vaststaat, gaat het hof van de volgende feiten uit.
1.1. Tussen [geïntimeerde] als verhuurder en [appellante] als huurder is met ingang van 1 mei 2008 een overeenkomst van huur gesloten betreffende de woning [adres]. De huurovereenkomst is vastgelegd in een schriftelijk huurcontract, dat door [appellante] op 25 april 2008 is ondertekend en namens [geïntimeerde] op 15 april 2008 door Hoekstra Vastgoedbeheer (hierna: Hoekstra), blijkens het schriftelijk contract de vertegenwoordiger van [geïntimeerde]. De huurprijs bedroeg € 582,00 per maand. Met ingang van 1 juli 2008 heeft [geïntimeerde] een huurprijs van € 591,30 per maand in rekening gebracht. Hoekstra heeft een automatische incasso afgegeven voor betaling van de huurtermijnen.
1.2. De in de maanden juni tot en met oktober 2008 verrichte betalingen door middel van de automatische incasso zijn gestorneerd. Eind september 2008 heeft [appellante] een bedrag van € 999,99 per giro betaald.
1.3. Blijkens een door Hoekstra opgesteld betalingsoverzicht bedroeg de huurachterstand van [appellante] op 22 oktober 2008 € 1.947,21.
1.4. In brieven van 25 november 2008 aan Hoekstra en [geïntimeerde] heeft [appellante] de huur met onmiddellijke ingang opgezegd “vanwege uw wanbeleid”.
Procedure in eerste aanleg
2. [geïntimeerde] heeft betaling van de achterstallige huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd. [appellante] heeft verweer gevoerd. Volgens haar is de betalingsachterstand ontstaan doordat de SVB en het ABP (ten gevolge van een fout) de pensioenuitkeringen gestaakt hadden, waardoor een saldotekort was ontstaan en ook de huurpenningen niet met behulp van de automatische incasso konden worden betaald. Bij conclusie van dupliek wees [appellante] er ook op dat de woning niet schoon en leeg opgeleverd was, waardoor zij de eerste maand van de huurovereenkomst nodig zou hebben gehad om de woning schoon te maken. Genoemde omstandigheden vormden volgens [appellante] een reden om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet toe te wijzen c.q. haar een terme de graçe te gunnen. [appellante] maakte verder bezwaar tegen toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3. De kantonrechter heeft overwogen dat de huurachterstand haar belangrijkste oorzaak vindt in het niet tijdig ontvangen van de pensioenuitkering, welke omstandigheid voor rekening en risico van [appellante] komt. De omstandigheid dat de woning bij aanvang van de huur niet in goede staat zou hebben verkeerd, is volgens de kantonrechter geen reden om meerdere huurtermijnen onbetaald te laten. Volgens de kantonrechter rechtvaardigt de ontstane huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst, maar is er wel reden [appellante] een terme de graçe toe te staan. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur tot 1 oktober 2008 van € 1.355,91 met wettelijke rente, vermeerderd met de huur van € 591,30 vanaf 1 oktober 2008 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding van € 591,30 per maand vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van ontruiming. Voor het geval [appellante] de achterstallige huur niet binnen een maand zou betalen, heeft hij de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld de woning te ontruimen.
Bespreking van de grieven
4. Met grief I komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de omstandigheid dat de woning volgens [appellante] bij aanvang van de huur in slechte staat zou hebben verkeerd, geen omstandigheid oplevert die het gedurende meerdere maanden niet betalen van huur zou rechtvaardigen. In de toelichting op de grief stelt [appellante] dat de woning niet voldeed aan de eisen die zij op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten. Volgens [appellante] was het huis zwaar vervuild, waardoor zij de woning grondig heeft moeten schoonmaken en afval heeft moeten afvoeren. Bovendien was sprake van gevaarlijke situaties doordat de elektriciteit open lag, kasten ineengestort waren en ruiten niet deugdelijk afgesloten konden worden. Door deze gebreken was van enig huurgenot geen sprake, waardoor zij de woning heeft moeten verlaten, aldus [appellante]. [appellante] stelt dat zij [geïntimeerde] van de gebreken (schriftelijk) in kennis heeft gesteld. [appellante] concludeert: “De huur dient derhalve op nihil te worden gesteld. [appellante] wenst derhalve het gebrek aan huurgenot te verrekenen met de huur”.
5. Het hof leidt uit de stellingen van [appellante] af dat zij zich ten aanzien van de door haar genoemde gebreken niet op een opschortingsrecht beroept, maar op de in artikel 7:207 BW vastgelegde regeling van huurprijsvermindering wegens een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Voor een geslaagd beroep op deze regeling is (onder meer) vereist dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering instelt. In zoverre derogeert artikel 7:207 BW voor wat betreft de mogelijkheid om vermindering van de huurprijs te bewerkstelligen aan de algemene regeling van (gedeeltelijke) ontbinding van een wederkerige overeenkomst, die de mogelijkheid van (gedeeltelijke) ontbinding door middel van een buitengerechtelijke verklaring kent (vgl. artikel 6:270 juncto 6:267 BW).
6. Het hof stelt vast dat [appellante] geen (reconventionele) vordering tot vermindering van de huurprijs heeft ingesteld, zodat haar beroep op nihilstelling van de huurprijs ter afwering van de vorderingen tot betaling daarvan en ontbinding van de huurovereenkomst alleen al om die reden niet kan slagen. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat er zonder toelichting, die echter ontbreekt, van moet worden uitgegaan dat de door [appellante] in haar brief van 15 april 2008 vermelde gebreken - de woning zou vies zijn, de tuin zou verwaarloosd zijn, de WC boven zou doorlopen, het hang- en sluitwerk aan ramen en deuren zou moeilijk/stroef werken, de slaapkamerkast zou in elkaar gezakt zijn en in de huiskamer zou het behang op één plek van de wand zijn gescheurd - gebreken zijn in de zin van artikel 7:217 BW, zodat ze geen recht op huurprijsvermindering doen ontstaan (artikel 7:207 lid 2 BW). [geïntimeerde] heeft er op gewezen dat genoemde gebreken
- met uitzondering van de kast in de slaapkamer - vallen onder de in het Besluit kleine herstellingen omschreven gebreken en dat genoemde kast is overgenomen van de vorige huurder, zodat zij voor de staat van onderhoud van deze kast niet verantwoordelijk is. De gebreken vermeld in het Besluit kleine herstellingen zijn gebreken in de zin van artikel 7:217 BW (vgl. artikel 7:240 BW).
Overigens heeft [appellante] destijds niet geweigerd om de woning in deze staat te accepteren. In genoemde brief heeft zij [geïntimeerde] ook geen termijn gesteld om de genoemde gebreken te herstellen alvorens zij de woning zou betrekken. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [appellante] [geïntimeerde] vóór 15 november 2008, toen zij de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang opzegde, in kennis heeft gesteld van het bestaan van andere gebreken.
7. De slotsom is dat de grief faalt.
8. Met grief II komt [appellante] op tegen de door de kantonrechter vastgestelde omvang van de vordering van [geïntimeerde]. Voor zover de grief gebaseerd is op de stelling dat [appellante] geen huur verschuldigd was vanwege de aanwezigheid van gebreken, faalt deze om de bij de bespreking van grief I vermelde redenen. Voor zover de grief zich keert tegen de huurprijsverhoging per 1 juli 2008 - volgens [appellante] mocht [geïntimeerde] de huur pas na een jaar verhogen - miskent de grief dat partijen in artikel 4 van het huurcontract hebben voorzien in een jaarlijkse verhoging van de huur, voor het eerst per 1 juli 2008, met een percentage dat gelijk is aan het dan toegestane maximum percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs.
9. De grief faalt.
10. Grief III is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Voor de onderbouwing van de grief verwijst [appellante] naar hetgeen zij bij de andere grieven heeft aangevoerd. De grief heeft dan ook geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de andere grieven.
Slotsom
11. De grieven falen. Nu [appellante] onweersproken heeft gesteld dat zij de woning inmiddels heeft verlaten, oordeelt het hof reeds op die grond geen termen (meer) aanwezig een nieuwe terme de graçe te verlenen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook bekrachtigen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] veroordeeld worden in de proceskosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief II).
12. Voor een veroordeling van [appellante] in de proceskosten in eerste aanleg, als door [geïntimeerde] gevorderd, is geen reden. [appellante] is door de kantonrechter reeds in de kosten van het geding in eerste aanleg veroordeeld. Dat vonnis wordt bekrachtigd, zodat ook die proceskostenveroordeling van kracht blijft.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 262,00 aan verschotten en op € 1.788,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Fikkers en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 30 maart 2010 in bijzijn van de griffier.