Uitspraak
Arrest d.d. 3 maart 2009
Zaaknummer 107.002.315/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats appellant 1],
2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats appellante 2],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk (in enkelvoud) te noemen: [appellant],
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden,
voor wie gepleit heeft mr. W.L.R. Schuurmans, advocaat te Roden,
tegen
1. Makelaardij [persoonsnaam geïntimeerde 2] V.O.F.,
gevestigd te Haren,
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 2],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 3],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: de makelaar,
advocaat: mr. J.F. Rouwé-Danes, kantoorhoudende te Leeuwarden,
voor wie gepleit heeft K. van Bladeren, advocaat te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 30 mei 2007 en 19 september 2007 en de rolbeschikking van 15 augustus 2007 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 17 december 2007 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 19 september 2007 met dagvaarding van de makelaar tegen de zitting van 9 januari 2008.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"dat het uw Hof moge behagen, bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en tegen behoorlijk bewijs van kwijting:
het op 19 september 2007 door de Rechtbank te Groningen onder zaak en rolnummer 92643/HA ZA 07-259, tussen [appellant] als eisers en [persoonsnaam geïntimeerde 2] als gedaagden gewezen vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende door:
- bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet zulks toelaat, op voormelde gronden voor recht te verklaren dat geïntimeerden in hun hoedanigheid als makelaar onzorgvuldig hebben gehandeld en toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen uit hoofde van voornoemde overeenkomst van opdracht rustende verplichtingen en derhalve onrechtmatig hebben gehandeld jegens appellanten en mitsdien aansprakelijk zijn voor de door appellanten geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en met hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in eerste en tweede aanleg, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening, des de één betalende de anderen voor dat deel zullen zijn bevrijd."
Bij memorie van antwoord is door de makelaar verweer gevoerd met als conclusie:
"dat het Gerechtshof moge behagen dat het vonnis van de Rechtbank te Groningen tussen partijen gewezen op 19 september 2007, zonodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te bevestigen, met veroordeling van appellanten in de kosten van de procedure in beide instanties."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft zes grieven opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 19 september 2007 onder 2 (2.1 tot en met 2.8) een aantal feiten als vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat tussen partijen geen geschil, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan. Voor zover dat voor de beoordeling van dit geschil in het bijzonder nog van belang is, staat het volgende vast.
1.1. Partijen hebben op 23 september 2003 een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij deze overeenkomst gaf [appellant] aan Makelaardij [persoonsnaam geïntimeerde 2] (hierna: de makelaar) de opdracht tot het verlenen van diensten bij de verkoop van "het vrijstaande landhuis gelegen aan de [adres], kadastraal gemeente [gemeentenaam], sectie K, gedeeltelijk nummer 6842, groot .....m2." De woning is gelegen op een perceel van 4.200 m2. Het geheel wordt hierna aangeduid als de woning. De vraagprijs is aanvankelijk gesteld op € 2.250.000,= k.k.
1.2. In de periode 17 december 2003 - 3 februari 2004 heeft een zogenoemde 'passieve aanmelding' van de woning plaatsgehad tegen de hiervoor genoemde vraagprijs.
1.3. In de periode 5 mei 2004 - 23 juli 2004 heeft een zogenoemde 'actieve aanmelding' van de woning plaatsgehad tegen de hiervoor genoemde vraagprijs. Nadien heeft van de zijde van de makelaar geen aanbieding van de woning meer plaatsgevonden.
1.4. Op 19 oktober 2004 heeft de makelaar [appellant] geadviseerd de vraagprijs te verlagen.
1.5. Bij brief van 26 oktober 2004 heeft makelaardij [makelaar 2] [appellant] geadviseerd de vraagprijs te stellen op € 1.675.000,= k.k.
1.6. Bij brief van 11 december 2004 heeft [appellant] de opdracht aan de makelaar ingetrokken.
1.7. Op 12 april 2005 heeft Makelaardij [makelaar 2] de woning in de verkoop gebracht met een vraagprijs van € 1.775.000,=.
1.8. Op 8 september 2005 is de vraagprijs verlaagd naar € 1.675.000,=.
1.9. Op 3 oktober 2005 is de woning weer uit de verkoop gehaald.
1.10. Op 22 februari 2006 is de woning opnieuw in de verkoop gebracht met een vraagprijs van € 1.675.000,=.
1.11. In juli 2006 is de woning met ongeveer 6.000 m2 extra grond verkocht voor € 1.590.000,= (1.510.000 + 80.000).
1.12. Op 1 december 2006 is de eigendom van de woning en de grond aan de koper overgedragen.
1.13. Op verzoek van [appellant] heeft [makelaar 3] Makelaars de woning getaxeerd. In het daarvan opgemaakte taxatierapport van 5 december 2006 stelt [makelaar 3] Makelaars de onderhandse verkoopwaarde per september 2003 op een bedrag van € 1.500.000,= en de vraagprijs per september 2003 op een bedrag van € 1.650.000,=.
1.14. De nieuw te bouwen woning van [appellant] is in maart 2005 opgeleverd.
Het geschil
2. [appellant] heeft gevorderd voor recht te verklaren dat de makelaar in de nakoming van de opdracht is tekortgeschoten (en 'derhalve onrechtmatig heeft gehandeld'), met verwijzing naar de schadestaatprocedure ter zake van de daardoor geleden schade. De vordering is afgewezen omdat van schade of de mogelijkheid van schade niet is gebleken.
De grieven
3. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop.
3.1. Aan zijn stelling dat hij schade heeft geleden doordat de makelaar (meer specifiek: [persoonsnaam geïntimeerde 2]) is tekortgeschoten in de uitvoering van de aan haar gegeven opdracht, legt [appellant] onder meer het verwijt ten grondslag dat de woning onnodig lang in de verkoop heeft gestaan. In onderdeel 35 van de grieven spreekt hij over ongeveer 2,5 jaar, in onderdeel 16 zelfs over ongeveer 3 jaar.
3.2. Deze opmerkingen zijn niet alleen innerlijk tegenstrijdig, ze zijn bovendien beide feitelijk onjuist. Op grond van de vaststaande feiten kan immers worden berekend dat de woning vanaf 17 december 2004 tot aan de verkoop in juli 2006 ruim een jaar in de verkoop is geweest, de eerste periode van stille verkoop meegerekend. Dat neemt overigens niet weg dat tussen het moment dat de woning voor het eerst op de markt werd gebracht en de verkoop inderdaad ongeveer 2,5 jaar ligt.
3.3. [appellant] stelt tegen die achtergrond dat de woning bij een zorgvuldige en verantwoorde prijsstelling binnen een half jaar had kunnen worden verkocht. Ook die stelling is zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt; zie hierna - onverenigbaar met de feiten. Sinds het moment dat makelaardij [makelaar 2] het verantwoord vond de woning weer op de markt te brengen (12 april 2005), is immers tot aan de verkoop in juli het jaar daarop ruim een jaar verstreken. Aan de veronderstelling dat de verkoop van de woning (ook) in die periode werd geremd door het feit dat deze geruime tijd voordien gedurende enkele maanden voor meer dan € 2.000.000,= is aangeboden, is op geen enkele wijze onderbouwing gegeven. Nu [appellant] zelf tot uitgangspunt neemt dat hij schade heeft geleden vanaf 1 mei 2004 (en niet al vanaf 17 december 2003; zie inleidende dagvaarding onder 34), is de periode waarover de schadevordering kan worden beoordeeld hoe dan ook beperkt.
Grief I
4. De eerste grief is gericht tegen een in het voordeel van [appellant] gegeven overweging. De rechtbank neemt immers tot uitgangspunt dat van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht inderdaad sprake kan zijn als zou komen vast te staan dat de makelaar bij het bepalen van de vraagprijs de plank volledig heeft misgeslagen. Het belang van de grief valt in zoverre niet in te zien. Voor zover met de grief wordt bedoeld dat de rechtbank die vraag ten onrechte onbeantwoord heeft gelaten, deelt de grief het lot van de hierna te bespreken grieven. Mocht het verder nog de bedoeling zijn met de eerste grief op te komen tegen het oordeel van de rechtbank dat het bestaan of de mogelijkheid van schade niet aannemelijk is geworden, geldt hetzelfde.
Grief II en III (en deels grief I)
5. De hier te bespreken grieven hebben (op onderdelen) alle betrekking op de vraag of - als al van een tekortkoming sprake zou zijn - de mogelijkheid van schade aannemelijk is geworden. [appellant] heeft daartoe twee stellingen opgeworpen: (i) hij heeft een minder grote verkoopopbrengst genoten dan wanneer de makelaar de vraagprijs op een marktconform niveau had ingezet (grieven onder 49) en (ii) als gevolg van het feit dat de vraagprijs op advies van de makelaar te hoog is ingezet, heeft de woning ongebruikelijk lang te koop gestaan (grieven onder 35). Het hof zal deze stellingen hierna afzonderlijk behandelen.
Ad (i)
6. Voor zover [appellant] in dit verband een beroep heeft willen doen op het verschil tussen de door de makelaar geadviseerde vraagprijs en de gerealiseerde koopsom (een verschil van 32,9%), kan hij in zijn redenering niet worden gevolgd. Voor de hier te maken beoordeling is bepalend het eventuele verschil tussen marktwaarde en die koopsom. De woning is uiteindelijk verkocht voor € 1.510.000,= nadat makelaardij [makelaar 2] een vraagprijs van € 1.675.000,= had geadviseerd. Tegen dat advies heeft [appellant] geen klachten geuit. Het hof zal er dan ook van uitgaan dat dit een redelijk advies was. In onderdeel 43 van de memorie van grieven neemt [appellant] (overigens zonder dat te onderbouwen) zelf tot uitgangspunt dat een afwijking tussen vraagprijs en verkoopprijs van 10% (zelfs bij courante woningen) als redelijk kan worden beschouwd. In dit geval zou dus een afwijking van € 167.500,= volgens hem zelf als redelijk zijn aan te merken. Die constatering leidt tot de volgende in zijn ogen redelijke opbrengst: 1.675.000 - 167.500 = € 1.507.500,=. Dat is nagenoeg gelijk aan het bedrag dat de woning daadwerkelijk heeft opgebracht. Op die constatering stranden de grieven op dit onderdeel.
Ad (ii)
7. De termen die [appellant] gebruikt ten betoge dat de verkoop onnodig lang heeft geduurd, zijn 'besmet' en 'verkoopdood'. De rechtbank heeft kort gezegd overwogen dat hij dat op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Met name grief 2 richt zich tegen dat oordeel.
8. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank. Ook in dit hoger beroep beperkt [appellant] zich tot opmerkingen van algemene aard in dit verband. Zo zouden 'alle gebeurtenissen die gelegen zijn tussen het moment van het inzetten van de vraagprijs en het moment van verkoop van de woning eind 2006, [correctie hof: juli 2006; de levering vond in december dat jaar plaats] uiteindelijk het gevolg zijn van het onvakkundig handelen van [persoonsnaam geïntimeerde 2] door de vraagprijs veel te hoog in te zetten'.
8.1. Waarom dat zo zou zijn, en op welke gebeurtenissen hij daarbij doelt, maakt [appellant] niet duidelijk. Weliswaar is juist dat het na 17 december 2003 twee en een half jaar heeft geduurd voordat de woning werd verkocht, maar zonder nadere onderbouwing - en opnieuw: die ontbreekt - valt niet in te zien dat de onverkoopbaarheid van het pand gedurende die periode (of een deel ervan; zie hiervoor rechtsoverweging 3) het gevolg is van een te hoge vraagprijs. Dat is temeer niet het geval omdat de woning na 12 april 2005 gedurende een half jaar niet werd verkocht bij een vraagprijs die [appellant] reëel acht; de woning is vervolgens op 3 oktober 2005 gedurende enkele maanden opnieuw uit de verkoop gehaald. Tot 22 februari 2006 heeft het daarna andermaal een klein half jaar geduurd voordat de woning wel werd verkocht.
8.2. De verwijzing naar een onderzoeksrapport van de NVM (Momentum Technologies) van 30 september 2005 kan [appellant] in dit verband evenmin baten. In dit rapport wordt weliswaar opgemerkt dat een te hoge vraagprijs effect heeft op de duur van de verkooptermijn (de looptijd), maar daarmee wordt onvoldoende onderbouwd dat vertraging kan zijn opgelopen in de eerste periode tot 12 april 2005. Na die datum heeft het immers nog ruim een jaar geduurd voordat het pand kon worden verkocht. Met betrekking tot de aard van de opgevoerde schade wordt verder het volgende overwogen.
9. De gepretendeerde schade betreft vooral als 'wettelijke rente' aangeduide winstderving. De redenering van [appellant] is kennelijk dat hij gedurende lange tijd niet in de gelegenheid is geweest de - in dit geval nog niet gerealiseerde - verkoopopbrengst te beleggen (grieven onder 55). Daarbij miskent hij evenwel het karakter van de eventueel in aanmerking te nemen vermogensschade. De vermogensverschuiving die uitblijft doordat een reële verkoopopbrengst van de woning gedurende enige tijd niet voor die woning in de plaats treedt, leidt niet - althans niet zonder meer - tot een voor vergoeding in aanmerking komende vermogensschade. Dat daarover in dit bijzondere geval anders zou moeten worden geoordeeld, is niet onderbouwd.
10. Een andere door [appellant] gestelde schadecomponent betreft onderhoudskosten en andere aan de woning verbonden kosten. Dat dergelijke kosten tot de oplevering van het nieuwe appartement van [appellant] op 9 maart 2005 - of nog een korte periode na deze datum - als schade kunnen worden gevorderd, ziet het hof niet in. [appellant] heeft immers niet het voornemen gehad te verhuizen totdat hij zijn nieuwe appartement kon betrekken. Vanaf dat laatste moment voert hij ten aanzien van het appartement wel servicekosten als schade op, maar elke onderbouwing daarvan ontbreekt.
11. Nu ook het hof tot de conclusie komt dat de mogelijkheid van schade niet aannemelijk is geworden, bestaat bij de gevraagde verklaring voor recht geen belang. Op die constatering strandt grief IV. Net als in eerste aanleg kan de vraag of sprake is van een tekortkoming (dan wel een onrechtmatige daad), in dit hoger beroep onbesproken blijven. Het hof overweegt op deze plaats desalniettemin het volgende.
[appellant] verwijt de makelaar feitelijk dat zij onvoldoende objectvergelijking heeft gedaan, dat zij onvoldoende op de risico's van de hoge vraagprijs heeft gewezen, en dat zij zich niet actief heeft opgesteld toen bleek dat de woning niet werd verkocht. Al deze verwijten, die de basis voor de gestelde tekortkoming en onrechtmatigheid vormen, zijn door de makelaar gemotiveerd bestreden, terwijl dienaangaande in dit hoger beroep niet een gespecificeerd bewijsaanbod van [appellant] voorligt. Het slechts in algemene bewoordingen gestelde bewijsaanbod dat wel is gedaan, wordt gepasseerd.
De grieven V en VI
12. De overige grieven hebben naast het voorgaande geen zelfstandige betekenis en kunnen om die reden onbesproken blijven.
De slotsom.
13. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (tariefgroep II, 3 punten).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van de makelaar tot aan deze uitspraak op € 300,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Zandbergen, voorzitter, Verschuur en Voorink, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 3 maart 2009 in bijzijn van de griffier.