Uitspraak
Arrest d.d. 20 augustus 2008
Zaaknummer 107.001.343/01 (voorheen rolnummer 0600518)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante ],
wonende te [woonplaats],
appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
procureur: mr. A.H. Lanting,
tegen
1. [geïntimeerde 1 ],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal en appellanten in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [geïntimeerden ],
procureur: mr. J.V. van Ophem.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 12 oktober 2005 en 26 juli 2006 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 28 september 2006 is door [appellante ] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerden ] tegen de zitting van 18 oktober 2006.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, voorzover wettelijk toegestaan te vernietigen de vonnissen van 12 oktober 2005 en 26 juli 2006 door de Rechtbank te Groningen tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende, geïntimeerde in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, danwel deze af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten in beide instanties".
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden ] verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, incidenteel geïntimeerde te veroordelen om aan incidenteel appellanten te voldoen, zulks tegen behoorlijk bewijs van kwijting, een bedrag van € 22.244,79, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 1 februari 2006 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van incidenteel appellante in de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep".
[appellante ] heeft een akte van uitlating producties tevens houdende memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen. De conclusie in het incidenteel appel luidt:
"in het principaal appèl: tot persistit
in het incidenteel appèl: tot afwijzing van de grieven en de vordering van incidenteel appellanten; met hun veroordeling in de proceskosten".
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante ] heeft in het principaal appel vier grieven opgeworpen.
[geïntimeerden ] heeft in het incidenteel appel één grief opgeworpen.
De beoordeling
Ontvankelijkheid
1. De grieven in het principaal appel richten zich niet tegen het tussenvonnis van 12 oktober 2005, zodat [appellante ] in haar hoger beroep tegen dit vonnis niet kan worden ontvangen.
De vaststaande feiten
2. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in overweging 2 (2.1) van het bestreden vonnis van 26 juli 2006 is geen grief ontwikkeld. Evenmin is daartegen anderszins een bezwaar aangevoerd, zodat van die feiten ook in hoger beroep zal worden uitgegaan.
Korte omschrijving van het geschil
3. [geïntimeerden ] heeft op 17 december 2001 van [appellante ] een bedrijfspand met afzonderlijke bovenwoning en erfgrond gekocht, gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna het pand te noemen).
4. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat het pand bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verder is bepaald dat [geïntimeerden ] het voornemen heeft het pand te gebruiken als ´bedrijfspand-wonen (…)´. Bij de verkoop is namens [appellante ] meegedeeld dat het pand beschikt over een ´riant dakterras´.
5. Ingevolge artikel 17 van Pro de koopovereenkomst kon deze overeenkomst door [geïntimeerden ] worden ontbonden indien uiterlijk 11 januari 2002 uit een voor zijn rekening en risico door een gerenommeerd bouwkundig bedrijf uit te voeren bouwkundig onderzoek zou blijken dat het pand dusdanig ernstige gebreken vertoont dat [geïntimeerden ] de overeenkomst niet zou hebben gesloten indien deze gebreken vooraf bij hem bekend zouden zijn geweest.
6. [geïntimeerden ] heeft een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren door TMS Holland. Daarbij is niet van een gebrek aan de constructie van de verdiepingsvloer of het dakterras gebleken. Het betrof een visueel onderzoek, waarbij geen metingen of berekeningen werden uitgevoerd, en waarbij geen onderdelen werden verwijderd om achterliggende constructies of onderdelen te kunnen beoordelen.
7. [geïntimeerden ] heeft veroordeling van [appellante ] gevorderd tot betaling van € 22.244,79 aan vervangende schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten. Kort gezegd voert hij daartoe aan dat het pand om twee redenen niet de eigenschappen bezit die hij mocht verwachten. Ten eerste is volgens hem na de koop gebleken dat de balken van de vloer van de eerste verdieping een te grote afstand moeten overbruggen om voldoende ondersteuning te bieden. Ten tweede bleek de constructie van het dakterras te licht om als zodanig te worden gebruikt, aangezien de onderlinge afstand van de balken daartoe onvoldoende was.
8. De rechtbank heeft de vordering met betrekking tot het herstel van de verdiepingsvloer tot een bedrag van € 12.706,23 toegewezen, tezamen met € 998,= aan incassokosten en wettelijke rente vanaf 1 juli 2002. De vordering met betrekking tot het dakterras is afgewezen. De grieven in principaal appel zijn gericht tegen de toewijzing, die in incidenteel appel tegen de afwijzing.
9. Met de grieven I (deels) en III in het principaal appel betoogt [appellante ] dat de rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat de balken van de verdiepingsvloer een te grote afstand moeten afleggen en qua sterkte en doorbuiging niet voldoen. [appellante ] voert daartoe thans kort gezegd aan dat [geïntimeerden ] bij de door hem na de levering uitgevoerde verbouwing op de begane grond tussenmuren heeft verwijderd en dat er niet van kan worden uitgegaan dat de balklaag niet aan de eisen voldeed omdat dat dan al vanaf 1910 het geval had moeten zijn, terwijl het pand al die tijd gewoon is gebruikt.
10. De grieven treffen geen doel. Uit de door beide partijen overgelegde bouwtekeningen blijkt dat voorafgaand aan de levering op de begane grond (volgens [geïntimeerden ] in de jaren dertig) dragende muren zijn verwijderd. Mede in dat licht heeft [appellante ] zijn verweer onvoldoende onderbouwd door er, zonder zulks te specificeren, mee te volstaan het vermoeden uit te spreken dat [geïntimeerden ] ´dragende, althans de vloerconstructie onderstaande wanden´ heeft verwijderd (wat [geïntimeerden ] bestrijdt; volgens hem zijn slechts niet dragende gipswanden verwijderd) en met de opmerking dat het best zo kan zijn dat de balken van de verdiepingsvloer in het kader van de door [geïntimeerden ] voorgenomen verbouwing onvoldoende zijn.
11. Met grief I (deels) en grief II in het principaal appel wordt betoogd dat [geïntimeerden ] zich tegenover [appellante ] niet kan beroepen op gebreken die door TMS Holland niet zijn geconstateerd. Ook deze grieven falen. Gelet op hetgeen artikel 17 van Pro de koopovereenkomst daaromtrent bepaalt, rechtvaardigen de bevindingen van TMS Holland uitsluitend de conclusie dat [geïntimeerden ] de overeenkomst niet op grond van het deskundigenbericht heeft kunnen ontbinden. Voor zover [appellante ] bedoelt dat dit artikel 17 zo Pro moet worden gelezen dat [geïntimeerden ] niet - onder instandhouding van de overeenkomst - vervangende schadevergoeding kan vorderen met betrekking tot gebreken die door TMS Holland niet zijn geconstateerd, vindt dat standpunt geen steun in de tekst van het genoemde artikel, noch in enig feit of enige omstandigheid die omtrent de betekenis daarvan is gesteld of gebleken. Dat is temeer niet het geval omdat het artikel blijkens de formulering daarvan is geschreven in het belang van [geïntimeerden ] als koper. Ook voor het overige is dit verweer onbegrijpelijk, nu onbestreden is dat TMS Holland zich heeft beperkt tot een visuele inspectie, waardoor de tekortkoming niet aan het licht kon komen. Een en ander is immers pas gebleken na de verwijdering van de systeemplafonds. Onbestreden is het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden ] in de inhoud van het rapport geen reden hoefde te zien om nader onderzoek te doen. Ook voor het overige rechtvaardigt niets van hetgeen [appellante ] heeft aangevoerd of uit de stukken kan volgen de conclusie dat [geïntimeerden ] in zijn onderzoeksplicht is tekortgeschoten. Ten onrechte acht [appellante ] in dat verband van belang of TMS Holland al dan niet opdracht heeft gekregen tot een verdergaand onderzoek; van belang is slechts dat niet gemotiveerd is gesteld dat [geïntimeerden ] tegenover [appellante ] niet met een door TMS Holland uitgevoerd visueel onderzoek kon volstaan, alsmede dat uit dat onderzoek zelf niets omtrent de onderhavige gebreken is gebleken of kon blijken.
12. Grief IV in het principaal appel, die ertoe strekt het hele geschil ter beoordeling aan het hof voor te leggen, heeft naast de hiervoor besproken grieven geen betekenis, en kan om die reden verder onbesproken blijven.
13. Het bewijsaanbod dat [appellante ] heeft gedaan wordt gepasseerd, omdat zij niets heeft gesteld dat na bewijslevering tot vernietiging van het met de grieven bestreden oordeel kan leiden.
14. In de grief in het incidenteel appel voert [geïntimeerden ] aan dat de rechtbank heeft miskend dat ten aanzien van het dakterras door de door hem ingeschakelde aannemer, [betrokkene 1], onderscheid is gemaakt tussen het dak ter plaatse van het terras (1) en het dak ter plaatse van de berging (2). Teneinde het gedeelte boven de berging geschikt te maken als ´plat dak met terrasfunctie´ is [betrokkene 1] - anders dan de rechtbank heeft aangenomen – niet uitgegaan van een belasting van 4,0 KN/m2, die inderdaad rekening houdt met de aanleg van betontegels. Ten aanzien van het dak boven de berging staat volgens [geïntimeerden ] dus zonder meer vast dat de balken onvoldoende sterk waren om te worden belopen en te gebruiken. Dit deel van de grief faalt omdat uit het door [betrokkene 1] gemaakte onderscheid blijkt dat het dak ter plaatse van de berging dient te worden onderscheiden van het bestaande dakterras. Zonder nadere onderbouwing - en die ontbreekt - valt niet in te zien dat op grond van de koopovereenkomst mocht worden verwacht dat (ook) dit dak geschikt moest zijn om als terras dienst te doen.
15. Kennelijk is [geïntimeerden ] van mening dat voor het andere deel van het platte dak (het bestaande dakterras) een strengere maatstaf dient te worden aangelegd - te weten die voor kantoren en verkoopruimten (4 KN/m2) - en dat uit de aanprijzing ´riant dakterras´ voortvloeit dat dit deel sterk genoeg moet zijn om betontegels en betonnen plantenbakken te dragen. Het hof constateert echter dat [geïntimeerden ] zelf van mening is dat een lichte belastbaarheid volstaat voor een plat dak met terrasfunctie (het dak ter plaatse van de berging). Niet - althans niet zonder nadere onderbouwing, die ook hier ontbreekt - valt in te zien waarom voor het bestaande dakterras dan een strengere, voor kantoren en verkoopruimten geschreven norm zou gelden. Ook anderszins heeft [geïntimeerden ] niets aangevoerd dat de conclusie rechtvaardigt dat het bestaande dakterras geschikt moest zijn voor plaatsing van (zware) betontegels en betonnen bloembakken. De grief faalt op dit onderdeel. Het gedane bewijsaanbod wordt als niet ter zake doende gepasseerd.
De slotsom.
16. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellante ] in het principaal appel respectievelijk [geïntimeerden ] in het incidenteel appel als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (tarief II, 1,5 punt respectievelijk tarief 1, 0,5 punt).
De beslissing
Het gerechtshof:
In het principaal appel
verklaart [appellante ] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 12 oktober 2005;
In het principaal en het incidenteel appel
bekrachtigt het vonnis van 26 juli 2006 waarvan beroep;
In het principaal appel
veroordeelt [appellante ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden ] tot aan deze uitspraak op € 399,= aan verschotten en € 1.341,= aan salaris voor de procureur.
In het incidenteel appel
veroordeelt [geïntimeerden ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [appellante ] tot aan deze uitspraak op nihil aan verschotten en € 316,= aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs. Janse, voorzitter, Zandbergen en Telman, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 20 augustus 2008 in bijzijn van de griffier.