Uitspraak
Arrest d.d. 15 november 2006
Rolnummer 0600039
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats - en gemeente appellant],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr R. Glas,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats - en gemeente geïntimeerde 1]
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 2],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats, provincie en land geïntimeerde 3],
geïntimeerden in het principaal en appellanten in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
procureur: mr J.V. van Ophem.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 28 september 2005 door de sector kanton, locatie Groningen, van de rechtbank Groningen (verder aan te duiden als de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 20 december 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 18 januari 2006.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis van de rechtbank Groningen, sector Kanton, locatie Groningen gewezen op 28 september 2005 onder zaak/rolnummer 249598 CV EXPL. 05-537, te vernietigen en opnieuw rechtdoende:
a. Geïntimeerden te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen op 24 maart 1998 gesloten huurovereenkomst terzake van de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [adres] en de rechten van appellant uit hoofde van de huurovereenkomst onverkort te respecteren;
b. Te verklaren voor recht dat het in artikel 9.4 onder a van de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van koop ten behoeve van eiser, nog immer gelding heeft en geïntimeerden te veroordelen om, bij voorgenomen verkoop van het perceel dit op de voet van artikel 9.4 van de huurovereenkomst eerste aan appellant te koop aan te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 100.000,= te vermeerderen met eventuele schade die appellant die niet nakomen van het voorkeursrecht van koop door geïntimeerden lijdt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
c. Geïntimeerden bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de kosten beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"bij arrest voorzover wettelijk mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen gewezen op 28 september 2005 onder zaak/rolnummer 249598 CV EXPL 05-537, in conventie te bekrachtigen met ongegrond verklaring van het daartegen gerichte appèl en in (voorwaardelijke) reconventie het vonnis te vernietigen en opnieuw recht doende.
I Primair:
Te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand staande en gelegen aan de [adres] per 1 september 2003, althans op een nader door het Hof in goede justitie te bepalen datum, is geëindigd en [appellant] aan die overeenkomst, meer speciaal aan het daarin opgenomen voorkeursrecht van koop als bedoeld in artikel 9.4, geen rechter meer kan ontlenen.
II Subsidiair:
Voor recht te verklaren dat [appellant] onder de gegeven (ten processe door het Hof vast te stellen) omstandigheden geen rechten meer kan ontlenen aan het in de huurovereenkomst opgenomen recht van eerste koop en de erven [geïntimeerden] Zich van hun verplichtingen voortvloeiende uit dat voorkeursrecht jegens [appellant] ontslagen kunnen achten.
III Voorwaardelijk:
Voor het geval in recht komt vast te staan dat de ten processe bedoelde huurovereenkomst tussen partijen nog voortduurt, de ontbinding daarvan uit te spreken."
Door [appellant] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
"het vonnis, van de Rechtbank Groningen, sector Kanton d.d. 28 september 2005 voorzover bestreden door de grieven in incidenteel appèl desnoods zonder aanvulling of verbetering van gronden te bekrachtigen althans de grieven ongegrond te verklaren, met veroordeling van de erven [geïntimeerden] bij arrest uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van het incidenteel appèl."
Voorts hebben [geïntimeerden] een akte genomen en [appellant] een antwoordakte.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft in het principaal appel drie grieven opgeworpen.
[geïntimeerden] hebben in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.13 van het bestreden vonnis is geen grief opgeworpen, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan.
2. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen. Deze vordering hield kort gezegd in een veroordeling tot nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, een verklaring voor recht dat het in die huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van koop nog gelding heeft en een veroordeling tot nakoming van dat voorkeursrecht op straffe van een dwangsom.
3. De kantonrechter heeft de primaire vordering in reconventie, inhoudende een verklaring voor recht dat [appellant] aan de tussen partijen gesloten huurovereenkomst geen rechten meer kan ontlenen, afgewezen. Ook de daaraan gekoppelde voorwaardelijke vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, voor het geval deze nog zou bestaan, is door de kantonrechter afgewezen. De subsidiaire vordering in reconventie, inhoudende een verklaring voor recht dat [appellant] geen rechten meer kan ontlenen aan het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht, is echter toegewezen.
4. De grieven in het principaal appel richten zich tegen de overwegingen die de kantonrechter ten grondslag heeft gelegd aan de afwijzing van de vordering in conventie. De grieven in het incidenteel appel richten zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van het primair in reconventie gevorderde en de daaraan gekoppelde voorwaardelijke vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede tegen de in reconventie uitgesproken kostencompensatie.
5. Het hof zal om proceseconomische redenen eerst grief II in het incidenteel appel behandelen.
6. Met betrekking tot grief II in het incidenteel appel:
In artikel 2.1 van de van de onderhavige huurovereenkomst deel uitmakende algemene bepalingen "huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A: 1624 BW" is de zogenaamde exploitatieverplichting opgenomen. Deze luidt als volgt:
"Huurder dient het gehuurde gedurende de hele duur van de overeenkomst daadwerkelijk behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Hij dient daarbij bestaande beperkte rechten en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde en nog te stellen eisen in acht te nemen. Tevens dient hij het gehuurde te voorzien en voorzien te houden van voldoende inrichting en inventaris."
7. [appellant] heeft in de inleidende dagvaarding in eerste aanleg - onder meer - het volgende gesteld:
"Tussen [appellant] en zijn zoon is eind december 2002 onenigheid ontstaan over het al of niet inbrengen van de huurrechten door [appellant] in de v.o.f. Deze onenigheid is zo hoog opgelopen dat dit leidde tot beëindiging van de v.o.f. in september 2003. De zoon van [appellant] zet nu de exploitatie van het bedrijf voort in het pand waarvan de huurrechten bij [appellant] zijn gebleven. De zoon van [appellant] betaalt vanaf dat moment een vergoeding voor gebruik van het pand aan [geïntimeerde 1, 2 of 3] en later aan de erven die gelijk is aan de verschuldigde huur. [appellant] heeft al vele malen aan zijn zoon gevraagd het bedrag dat hij aan de erven betaalt aan hem over te maken, waar zijn zoon tot op heden niet aan voldoet. Zijn zoon volhardt in betaling rechtstreeks aan de erven."
8. [geïntimeerden] hebben een en ander erkend, zodat het vorenstaande als vaststaand heeft te gelden.
Uit hetgeen partijen voorts over en weer hebben gesteld blijkt dat, waar wordt gesproken over betaling en exploitatie door de zoon van [appellant], H&H Auto B.V. wordt bedoeld.
9. Daargelaten of - zoals [appellant] stelt - onder de gegeven omstandigheden sprake is (huur)betaling door een derde ex artikel 6:30 BW Pro ter kwijting van [appellant], moet derhalve worden vastgesteld dat [appellant] sedert 1 september 2003 niet meer voldoet aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende exploitatieverplichting. Immers niet [appellant], maar H&H Auto B.V. maakt sedert 1 september 2003 gebruik van het gehuurde (zie ook de erkenning ter zake door [appellant] bij memorie van antwoord in het incidenteel appel/akte in het principaal appel onder 15).
10. Het niet voldoen aan de exploitatieverplichting moet worden gezien als een zodanig ernstig tekortschieten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, dat daardoor ontbinding van de huurovereenkomst alleszins wordt gerechtvaardigd.
11. De grief treft derhalve doel en de huurovereenkomst zal - voorzover deze nog zou bestaan - worden ontbonden.
Met betrekking tot de overige grieven, zowel in het principaal als in het incidenteel appel:
12. Weliswaar vereist de goede procesorde normaliter dat eerst de primaire - meest verstrekkende - vordering van [geïntimeerden], vervolgens desnodig de subsidiaire vordering van [geïntimeerden] en eerst daarna eventueel de voorwaardelijk door [geïntimeerden] ingestelde vordering wordt behandeld, maar het hof acht zich om proceseconomische redenen van die verplichting ontslagen. Zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [geïntimeerden] ziet immers (meer speciaal dan wel direct) op het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht, welk recht bij ontbinding van de huurovereenkomst komt te vervallen. Dat [geïntimeerden] voor het overige nog belang hebben bij toewijzing van de primaire c.q. de subsidiaire vordering is niet gesteld of gebleken.
Met honorering van grief II in het incidenteel appel ontvalt de feitelijke grondslag aan de principale grieven en het belang aan grief I in het incidenteel appel. Die grieven behoeven derhalve geen behandeling.
Slotsom
13. Het vonnis waarvan beroep zal - voorzover in conventie gewezen - worden bekrachtigd. Het vonnis waarvan beroep in reconventie zal om proceseconomische redenen worden vernietigd. Opnieuw recht doende zal de huurovereenkomst - voorzover deze nog mocht bestaan - worden ontbonden.
[appellant] zal - als de in het ongelijk gestelde partij - worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg en in de kosten van het principaal en het incidenteel beroep (salaris procureur respectievelijk 1,5 punt tarief II en 0.75 punt tarief II).
Beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het beroepen vonnis, voorzover in conventie gewezen;
vernietigt het beroepen vonnis voorzover in reconventie gewezen;
en in zoverre opnieuw recht doende:
ontbindt de huuroverkomst tussen partijen, voorzover deze nog mocht blijken te bestaan, met ingang van heden;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie, tot op heden begroot op nihil aan verschotten en op euro 250,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] in het principaal appel begroot op euro 244,-- aan verschotten en op euro 1.341,-- aan salaris voor de procureur en in het incidenteel appel op nihil aan verschotten en op euro 670,50 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Kuiper en Zandbergen, raden en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 15 november 2006.