Uitspraak
Arrest d.d. 23 augustus 2006
Rolnummer 0500466
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
procureur: mr J.V. van Ophem,
voor wie gepleit heeft mr E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,
tegen
Stichting "Wonen Noord-West Friesland",
gevestigd te Sint Annaparochie,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Wonen NWF,
procureur: mr H. de Boer, die ook heeft gepleit.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op respectievelijk 10 mei 2005 en 23 augustus 2005 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter), alsmede in de door de kantonrechter gegeven rolbeschikking van 19 juli 2005.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 13 september 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 23 augustus 2005 met dagvaarding van Wonen NWF tegen de zitting van
21 september 2005.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij [appellant] twee producties heeft overgelegd, luidt:
"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 23 augustus 2005 door de Rechtbank
Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden tussen partijen gewezen vonnis te
vernietigen en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in haar inleidende
vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, danwel haar vorderingen af te wijzen met
veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Wonen NWF heeft bij memorie van antwoord - waarbij één productie is overgelegd - verweer gevoerd met als conclusie:
"dat uw Gerechtshof, uitvoerbaar bij voorraad en zonodig onder verbetering en/of
aanvulling der gronden, zal bevestigen het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, Sector
Kanton, locatie Leeuwarden, d.d. 23 augustus 2005 onder zaak-/rolnummer 165934/CV
EXPL 05-967 tussen partijen gewezen, met veroordeling van appellant in de kosten van
het hoger beroep."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten. Wonen NWF heeft bij akte nog een tweetal producties in het geding gebracht.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft negen grieven opgeworpen.
De beoordeling
1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2. (2.1 t/m 2.5) in het
aangevallen vonnis is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen grief I is
gericht, geen grief opgeworpen, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden
uitgegaan, zulks met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot grief I zal
worden overwogen.
2. Het gaat in dit geding - samengevat - om het volgende.
2.1 [appellant] huurt sinds 1 juli 1987 van Wonen NWF de eengezinswoning aan [adres]
te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2 In 1997 heeft Wonen NWF [appellant] voor de kantonrechter gedagvaard ter zake van
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij vonnis van
3 februari 1998 heeft de kantonrechter die vordering afgewezen. Bij exploot van 28 mei
2004 heeft Wonen NWF [appellant] gedagvaard ter zake het verkrijgen van machtiging om
toegang tot de woning te verkrijgen teneinde noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden
te kunnen verrichten. Deze vordering is bij (verstek)vonnis van de kantonrechter d.d.
22 juni 2004 toegewezen.
2.3 Naar aanleiding van laatstgenoemd vonnis heeft Wonen NWF de woning op
14 december 2004 betreden en zijn op die dag de noodzakelijke onderhouds-
werkzaamheden uitgevoerd. De deurwaarder heeft van de bezichtiging van de woning
op 14 december 2004 proces-verbaal opgemaakt.
2.4 Stellende dat van haar niet gevergd kan worden [appellant] nog langer als huurder te
accepteren, heeft Wonen NWF [appellant] opnieuw voor de kantonrechter gedagvaard tot
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [appellant] heeft zich
tegen deze vordering verweerd.
2.5 Na de op 21 juni 2005 gehouden descente heeft de kantonrechter bij vonnis van
23 augustus 2005 waarvan beroep de vorderingen van Wonen NWF toegewezen.
3. Grief I luidt dat ten onrechte door de kantonrechter in het aangevallen vonnis onder r.o.
2.5 een aantal zaken wordt geconstateerd die zij tijdens de descente van 21 juni 2005
heeft waargenomen.
3.1 Zoals de grief is geformuleerd, kan deze niet slagen. Immers kan uit de aard der zaak niet
met vrucht worden opgekomen tegen hetgeen de kantonrechter vermeldt feitelijk te
hebben waargenomen.
3.2 Voor zover echter de grief beoogt te zijn gericht tegen de conclusie welke de
kantonrechter in haar vonnis aan haar waarnemingen verbindt en die conclusie als
vaststaand aanmerkt, is de grief terecht voorgesteld. De zinsneden in de bestreden
overweging, luidende dat duidelijk is dat er in de woning niet of nauwelijks wordt
gelucht en dat schemerlampen en elektrische apparaten in de woning uiterst provisorisch
en ondeskundig zijn geïnstalleerd, bevatten immers een conclusie van de kantonrechter.
Deze conclusie is tussen partijen in geschil en volgt ook niet, en zeker niet zonder meer
uit de in het proces-verbaal gerelateerde waarnemingen van de kantonrechter.
4. Grief II komt op tegen de overweging van de kantonrechter - in r.o. 4.1 van het bestreden
vonnis - dat [appellant] het op hem rustende onderhoud aan het gehuurde niet normaal uitvoert,
maar ook iedere medewerking zou weigeren om de Stichting in staat te stellen onderhoud
aan de woning te verrichten.
4.1 Het hof leest de grief als in de kern te zijn gericht tegen hetgeen de kantonrechter in
rechtsoverweging 4.2 in het vonnis waarvan beroep heeft overwogen. De daarin aan het
adres van [appellant] gerichte verwijten zijn op zich echter door hem niet betwist, zodat de
gememoreerde tekortkomingen op zich vaststaan. Het hof komt hierop in het vervolg van
dit arrest nog terug.
4.2 De grief faalt.
5. In grief III wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat tijdens
de descente genoegzaam is gebleken dat [appellant] niet, althans niet volledig aan zijn
verplichtingen als huurder voldoet.
5.1 Het in de grief bestreden oordeel van de kantonrechter wordt naar 's hofs oordeel volledig
gedragen door hetgeen de kantonrechter heeft overwogen met betrekking tot hetgeen zij
ten tijde van de descente in en rond de woning heeft waargenomen. Hetgeen de
kantonrechter heeft geconstateerd, wordt feitelijk ook niet door [appellant] weersproken.
Dat [appellant] aan een en ander een andersluidende conclusie verbindt, maakt dit niet anders.
5.2. Het hof oordeelt derhalve, met de kantonrechter, dat genoegzaam is gebleken dat [appellant]
niet - voldoende - aan zijn verplichtingen als huurder voldoet.
5.3 De grief is dan ook tevergeefs voorgesteld.
6. Grief IV is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in overweging 4.3 in het
aangevallen vonnis dat de veiligheid wel degelijk in het geding is.
6.1 Het hof merkt op dat de kantonrechter zich bij haar oordeel met name baseert op de
situatie met betrekking tot de electrische apparatuur en/of -installatie in de woning. Dit
oordeel impliceert dat sprake zou zijn van een onveilige situatie. Daarvan is in dit geding
echter objectief gezien evenwel niet gebleken. Het hof gaat er daarbij vanuit dat de
kantonrechter geen eigen, specifieke deskundigheid bezit op het gebied van electrische
apparatuur en/of -installatie.
6.2 Aan de stelling van Wonen NWF dat de brandweercommandant de situatie tijdens de
bezichtiging op 14 december 2004 als 'uiterst gevaarlijk' heeft gekenmerkt, moet worden
voorbijgegaan. Tijdens het pleidooi is immers door de vertegenwoordiger van Wonen
NWF verklaard dat de brandweercommandant zelf niet bij de bezichtiging aanwezig is
geweest, maar dat de bewuste opmerking is gemaakt door een toen wel aanwezige
gemeenteambtenaar, die tevens lid is van de vrijwillige brandweer. Het hof acht de
bewuste opmerking onvoldoende om de desbetreffende stelling van Wonen NWF te
dragen.
6.3 Wonen NWF heeft weliswaar nog een bewijsaanbod gedaan, doch dit aanbod is, bezien in
het licht van de omstandigheden van het geval, onvoldoende gespecificeerd en, voor
zover het betreft het horen van de brandweercommandant, onvoldoende ter zake doende,
zodat het hof dit zal passeren.
6.4 De grief slaagt.
7. [appellant] komt met grief V op tegen de overweging in het vonnis waarvan beroep dat de
relatie tussen partijen danig is verstoord, hetgeen een vruchtbare voortzetting van de
huurovereenkomst vrijwel onmogelijk maakt.
7.1 Het enkele feit dat de verstandhouding tussen verhuurder en huurder is verstoord, wat
daarvan in het onderhavige geval ook zij, vormt naar 's hofs oordeel in beginsel
onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dit klemt in dit geval nog
te meer nu sprake is van sociale verhuur door een woningcorporatie, in welke verhouding
van Wonen NWF als verhuurster mag worden verwacht zich jegens haar huurders anders
- meer flexibel - op te stellen dan in het geval er sprake zou zijn van particuliere verhuur.
Dit betekent dat als er sprake is van afwijkend huurgedrag - zoals onvoldoende
weersproken in casu het geval is - een woningcorporatie eerst met vrucht naar het wapen
van ontbinding van de huurovereenkomst zal kunnen grijpen indien er voor dit gedrag
onvoldoende rechtvaardiging wordt gevonden en het gedrag - hetzij jegens de verhuurster
hetzij jegens haar andere huurders - bovendien van zodanige aard is dat van de
verhuurster niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten. Dat klemt in
dit geval nog te meer nu aannemelijk is dat de kansen van [appellant] om binnen de sociale
huursector een andere geschikte woning te vinden uiterst gering zijn. Bovendien moet het
als uitgesloten worden geacht dat [appellant] op de particuliere markt een woning zal kunnen
betalen.
7.2 Ook deze grief slaagt.
8. In grief VI bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat van Wonen NWF niet
langer kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [appellant] voortzet en dat
ondanks pogingen daartoe er geen enkele verbetering komt in de onderhavige situatie die
al jaren bestaat. Grief VIII verwijt de kantonrechter ten onrechte het beroep van [appellant] op
het bepaalde in art. 6:265 BW Pro te hebben verworpen. De grieven lenen zich voor
gezamenlijke behandeling.
8.1 Het hof leest de grieven in gezamenlijkheid aldus dat [appellant] zich erop beroept dat de hem
verweten tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
Hiervoor heeft het hof al overwogen dat voor wat betreft de situatie in de woning, en dan
met name op het gebied van de electrische installatie en het gebruik door [appellant] van
electrische apparatuur, Wonen NWF onvoldoende heeft aangetoond dat [appellant] tekortschiet
in zijn verplichtingen als huurder. Met betrekking tot de situatie rondom de woning - de
buitenkant van de woning en de tuin - is het hof van oordeel dat het op de weg van [appellant]
ligt om voor het onderhoud daarvan zorg te dragen. Gebrek aan onderhoud ligt dan ook in
beginsel in de risicosfeer van [appellant]. Hij heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat
hij fysiek niet in staat is om zelf voor het onderhoud buitenshuis te zorgen. In die zin kan
het gebrek aan onderhoud [appellant] niet worden verweten. Bovendien zijn er zonodig
andere oplossingen om het gebrek aan - met name - het tuinonderhoud op te vangen. In
dit kader overweegt het hof dat Wonen NWF in het verleden in overleg met [appellant] een
derde opdracht heeft gegeven het tuinonderhoud te verzorgen. De daarmee gemoeide
kosten zijn toen door [appellant] aan Wonen NWF voldaan.
8.2 Dat [appellant] - kennelijk - een ander huurgedrag vertoont dan het gros van de huurders
van Wonen NWF en zich daarop niet laat aanspreken, is op zich onvoldoende grond voor
gedwongen huurbeëindiging. Dit zou slechts anders zijn, indien het huurgedrag zodanig
afwijkend is, dat het als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
Naar het oordeel van het hof heeft Wonen NWF echter onvoldoende onderbouwd dat dit
laatste feitelijk het geval is.
8.3 Bezien in het licht van alle specifieke omstandigheden van het geval acht het hof de aan
[appellant] verweten tekortkomingen derhalve van te gering gewicht om op grond daarvan de
ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
9. In grief VII komt [appellant] op tegen de overweging ten overvloede van de kantonrechter dat
zij van [appellant] heeft begrepen dat hij zelf ook graag naar elders wenst te verhuizen omdat
hij ook zelf de mening is toegedaan dat de toestand onhoudbaar is geworden.
9.1 Zoals [appellant] ook al in de toelichting op de grief aangeeft gaat het hier om een
overweging ten overvloede. Nu die overweging de beslissing van de kantonrechter niet -
mede - zelfstandig draagt, ontbeert de grief belang.
9.2 Het hof voegt hieraan overigens nog toe dat [appellant] naar eigen zeggen door een van de
zorginstanties hulp is toegezegd zodra hij een andere woning toegewezen krijgt. Daarvan
uitgaande komt het het hof voor dat het mogelijk moet zijn om de situatie waarin [appellant]
thans verkeert ten goede te doen keren.
Slotsom
10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het vonnis waarvan beroep niet in
stand kan blijven. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vorderingen van Wonen NWF
alsnog afwijzen. Dat betekent dat ook grief IX, die zich keert tegen de door de
kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling, doel treft.
Wonen NWF zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van zowel de
procedure in eerste aanleg (3 1/2 procespunten, kantonrechters liquidatietarieftarief in
ontruimingszaken) als die in hoger beroep (3 procespunten, tarief II) worden
veroordeeld.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van 23 augustus 2005 waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende
wijst de vorderingen van Wonen NWF af;
veroordeelt Wonen NWF in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die
tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant]:
in eerste aanleg op nihil aan verschotten en een bedrag van euro 525,-- aan salaris gemachtigde;
in hoger beroep op een bedrag van euro 315,93 aan verschotten en een bedrag van euro 2.682,-- aan salaris voor de procureur;
bepaalt dat van voormelde bedragen aan de griffier dient te worden voldaan euro 254,93 aan verschotten en euro 3.207,-- aan salaris voor de procureur, op rekeningnummer 19.23.06.103 t.n.v. DS 541, MVJ Arrondissement Leeuwarden, die daarmee zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv Pro;
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs Breemhaar, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en
uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in
tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier, ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 23 augustus 2006.