Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1896/02 24 maart 2006
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Terschelling (hierna: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking voor de Wet waardering onroerende zaken.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Op 31 oktober 2001 is ten aanzien van belanghebbende een beschikking voor de Wet waardering onroerende zaken genomen ter zake van de onroerende zaak aan de a-straat 23 te L. De waarde van deze onroerende zaak is vastgesteld op € 166.537, -.
1.2 Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de ambtenaar bij de bestreden uitspraak van 4 september 2002 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot op € 146.000, -..
1.3 Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlage), hetwelk op 16 oktober 2002 bij het hof is ingekomen.
1.4 Nadat de ambtenaar zijn verweerschrift (met bijlagen) op 3 februari 2003 heeft ingezonden, heeft de mondelinge behandeling van het beroep plaatsgevonden ter zitting van 31 oktober 2005, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren belanghebbende en namens de ambtenaar de heer A, bijgestaan door mevrouw B. Belanghebbende heeft een pleitnota met bijlagen overgelegd en voorgelezen. Namens de ambtenaar zijn foto’s overgelegd. Tegen overlegging van voormelde stukken hebben partijen geen bezwaar gemaakt.
1.5 Het hof heeft in deze zaak op 14 november 2005 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 25 november 2005, aan partijen is verzonden.
1.6 Bij brief, ingekomen op 13 januari 2006, heeft de griffier van de Hoge Raad op de voet van artikel 28a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen het hof medegedeeld dat tegen de voormelde mondelinge uitspraak beroep in cassatie is ingesteld. De Hoge Raad heeft op de voet van artikel 28b, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak.
1.8 Van alle vermelde (en hierna nog te vermelden) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting stelt het hof als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast:
2.1 Bij beschikking van 31 oktober 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar/gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 23 te L (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een winkelpand met bovenwoning en ondergrond. Het bouwjaar is 1930. De winkel/verkoopruimte omvat 92 m2 en het magazijn 19 m2. De bovenwoning heeft een inhoud van 169 m3.
2.2 De door de ambtenaar bij beschikking van 31 oktober 2001 aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 166.537, -. Bij de bestreden uitspraak is deze waarde verminderd tot op € 146.000, -.
3. Het geschil en standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij vindt dat slechts aan de grond een waarde kan worden toegekend aangezien de opstal in een zeer slechte staat verkeert. De opstal is zijns inziens sloopwaardig en onbruikbaar. Hij bepleit – in zijn beroepschrift - een waarde van ƒ 100.000, - van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999.
3.3 De ambtenaar houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.
3.4 Partijen hebben ter zitting hun standpunten gehandhaafd. Voor een uitgebreidere motivering van de standpunten zij verwezen naar de gedingstukken.
4. De rechtsoverwegingen
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 In de regel dient de waarde in de zin van de Wet te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur of door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden.
4.5 Op de ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van € 146.000, - verwijst de ambtenaar naar het op 28 januari 2003 door C opgemaakte taxatierapport. C is een gecertificeerde WOZ-taxateur, verbonden aan D B.V., gevestigd in M. In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer per 1 januari 1999 vastgesteld op € 146.000, - met in achtneming van de onder 4.3 en 4.4 genoemde methoden. Bij het bepalen van deze waarde is de onroerende zaak niet inpandig opgenomen. De taxatieopbouw is als volgt:
Bouwlaag Opp.vl Huurprijs/m2 Kap. factor Woz-waarde
Winkel b.g. 92 m2 € 127, - 10 € 116.840, -
Opslag 1 19 m2 € 36, - 10 € 6.840, -
Bovenwoning 1 € 23.007, -
4.6 Op grond van de door belanghebbende ter zitting overgelegde binnen- en buitenfoto’s van de onroerende zaak - waarvan een aantal is genomen in september 2002 en een aantal in april 2005, en de toelichting daarop ter zitting – concludeert het hof dat van normale bewoning en gebruik van de onroerende zaak naar hedendaagse woon- en gebruikseisen geen sprake kan zijn omdat de onroerende zaak in een zeer slechte tot bouwvallige staat is komen te verkeren. Belanghebbende beschikte niet over voldoende financiën om het tij te keren. Het hof gaat ervan uit dat de onroerende zaak op termijn gesloopt zal worden. De staat van de onroerende zaak is, naar het oordeel van het hof, gelijk te stellen met leegstand in afwachting van sloop. Er zijn geen omstandigheden die erop wijzen dat er op 1 januari 2001 geen sprake was van voormelde staat van de onroerende zaak, zodat met in achtneming van artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet met vorenomschreven staat per 1 januari 2001 in de waardebepaling rekening moet worden gehouden.
4.7 Met de in 4.6 vermelde staat van de onroerende zaak dient de ambtenaar in zijn waardebepaling rekening te houden in die zin dat naar het oordeel van het hof slechts aan de grond een positieve waarde moet worden toegekend. Aangezien de taxateur in zijn taxatieopbouw ook aan de opstallen een positieve waarde heeft toegekend kan aan de in dat rapport vastgestelde waarde van € 146.000, - geen betekenis worden verleend. De ambtenaar stelt wel dat het door hem gehanteerde referentieobject aan de a-straat 12 te L ten tijde van de verkoop ook in een zeer slechte staat heeft verkeerd, maar uit de door hem ter zitting overgelegde foto’s valt niet af te leiden dat die staat te vergelijken is met de staat van de onderwerpelijke onroerende zaak met als gevolg dat in de verkoopprijs van dat referentieobject geen bevestiging van de vastgestelde waarde kan worden gevonden. Nu ook anderszins de ambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft weten te maken zal het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Het hof neemt daarbij als uitgangspunt de in het taxatierapport aan de oppervlakte van de begane grond toegekende waarde van € 116.000, -. De contante waarde van de sloopkosten stelt het hof in redelijkheid en billijkheid vast op € 10.000, -, zodat de waarde van de onroerende zaak in goede justitie per waardepeildatum van 1 januari 1999 wordt vastgesteld op € 106.000, - voor welke waarde het hof een bevestiging vindt in het prijsaanbod van € 100.000, - van een projectontwikkelaar in het jaar 2005 voor de onroerende zaak (zie een bijlage van belanghebbendes pleitnota).
4.8 Het voorgaande leidt ertoe dat het hof het beroep van belanghebbende doel treft.
5. Proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht. De door belanghebbende genoemde gemachtigde heeft geen handelingen verricht waarop de forfaitaire vergoedingsregeling van het Besluit proceskosten bestuursrecht ziet zodat een kostenveroordeling ingevolge artikel 1, aanhef en onderdeel a, van voormeld besluit achterwege blijft. Van andere kosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft belanghebbende geen blijk gegeven. Nu belanghebbende zijn verzoek tot vergoeding van de door hem geleden schade ex artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht niet nader heeft toegelicht en gespecificeerd, acht het hof evenmin gronden voor een schadevergoeding aanwezig. Voor de inwilliging van belanghebbendes verzoek om de loonbeslagen stop te zetten en dat wat is ingehouden terug te geven acht het hof zich niet bevoegd.
6. De beslissing.
Het hof vernietigt de uitspraak, waarvan beroep;
vermindert de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 23 te West tot op een bedrag van € 106.000, - ; en
verstaat dat de gemeente Terschelling het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 29, - aan hem vergoedt.
Aldus vastgesteld op 24 maart 2006 door prof. mr. E. Aardema, vice-president en voorzitter van de eerste enkelvoudige belastingkamer van het gerechtshof Leeuwarden en ondertekend door voormelde voorzitter en de griffier mr. K. de Jong-Braaksma.
Op 29 maart 2006 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.