Uitspraak
GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Eerste enkelvoudige belastingkamer
PROCES-VERBAAL MONDELINGE UITSPRAAK
15 augustus 2005
Kenmerk : BK 1770/02
Belanghebbende : Stichting X
Te : Z
Tegen : De heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (: de heffingsambtenaar)
Bestreden beslissing : Uitspraak op bezwaar
Betreft : WOZ-beschikking
Waardepeildatum : 1 januari 1999
Tijdvak : 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
Mondelinge behandelingen : - Op 24 maart 2004 te Assen door prof. mr. Aardeman, vice-president, lid van de eerste
enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de heer Gerrits als griffier
- Op 1 augustus 2005 te Assen door prof. mr. Aardema, vice-president, lid van de eerste
enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. De Jong als griffier
Verschenen : - Op 24 maart 2004 namens belanghebbende de heer A en de heer B,
makelaar-taxateur, en namens de heffingsambtenaar de heer C en de heer
D, taxateur Waardering Onroerende Zaken van E BV
- Op 1 augustus 2005 namens belanghebbende de heer F en de heer B en namens de
heffingsambtenaar de heer C en mevrouw G, makelaar en taxateur o.g. van E BV
geschilpunt : Vaststelling van de waarde
Beslissing:
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 2 te Z (met het objectnummer 00000) vast op een waarde van ƒ 6.147.000,-- (€ 2.789.386,--);
gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 218,-- aan haar te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.500,-- exclusief BTW en
wijst de gemeente Westerveld aan als rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Rechtsoverwegingen:
1. Bij beschikking van 14 december 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de
a-weg 2 te Z, met het objectnummer 00000, (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een golfterrein en daarbij behorende faciliteiten.
2. Door de heffingsambtenaar is aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde toegekend van ƒ 8.156.000,-- (€ 3.701.031,--). In het kader van de bezwaarprocedure heeft de heffingsambtenaar deze waarde verlaagd naar ƒ 6.356.000,-- ( € 2.884.227,--).
3. Ter onderbouwing van deze laatste waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een in zijn opdracht uitgevoerde berekening door de heer H, WOZ-taxateur van E te L waarin de (gecorrigeerde) vervangingswaarde op voormeld bedrag wordt becijferd.
4. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zij voert hiertoe dat aan het niet bespeelbare gedeelte van het terrein een lagere waarde moet worden toegekend dan aan het daadwerkelijk als golfterrein in gebruik zijnde gedeelte. Belanghebbende gaat hierbij uit van een waarde van ƒ 2,-- per m2 in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde ƒ 8,-- per m2.
5. De heffingsambtenaar stelt dat bij de waardering onderscheid is gemaakt tussen bespeelbaar terrein en natuurrein. Met uitzondering van een klein bosgebied, waarvoor een lagere waarde per m2 is gehanteerd, zijn beide terreinen gecultiveerd en is om die reden aan beide terreinen een gelijke waarde per m2 toegekend, namelijk ƒ 8,--. Als gevolg van een nieuw opgestelde berekening in de beroepsfase waarbij het gebied in drie delen is gesplitst komt de heffingsambtenaar thans tot een lagere totaalwaarde van ƒ 6.147.000,--. Dit is ook de waarde welke hij thans voorstaat.
6. Partijen hebben ter behandeling ter zitting aangegeven niet (langer) van mening te verschillen omtrent de –totale- oppervlakte van de onroerende zaak. Blijkens de door de heffingsambtenaar overgelegde berekening bedraagt de totale oppervlakte 502.257 m2. Na aftrek van de zgn. projectiegrond ad 1.292 m2, resteert een oppervlakte van 500.965 m2. Vervolgens is een terrein ter grootte van 38.034 m2 door de heffingsambtenaar aangemerkt als bos. Het resterende terrein is groot; 462.931 m2. Hiervan is een deel, 218.850 m2 bespeelbaar. Het andere gedeelte ter grootte van 244.081 m2 is niet bespeelbaar.
7. Tussen partijen is thans in geschil de aan het niet bespeelbare terrein toe te kennen waarde.
8. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer). Op grond van het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak, voorzover deze niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.
9. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
10. Uit de overgelegde bescheiden, alsmede uit het verhandelde ter zitting is naar voren gekomen dat het niet bespeelbare terrein door belanghebbende niet geheel onaangeroerd wordt gelaten. De randen van het terrein worden gemaaid en af en toe wordt in het gebied gesnoeid. Voorts is zijdens belanghebbende erkend dat een niet te bespelen terrein voor een golfbaan onontbeerlijk is en daarnaast is komen vast te staan dat het gehele gebied in het geldende bestemmingsplan als golfbaan wordt aangemerkt. Tenslotte acht het hof voor de waardering van het onderhavige terrein van belang dat de door belanghebbende in het verleden gedane investeringen, blijkens de door de heffingsambtenaar overgelegde berekening, afzonderlijk zijn gewaardeerd.
11. Op grond van het vorenstaande acht het hof aannemelijk gemaakt dat aan de bespeelbare gronden en de niet bespeelbare gronden, met uitzondering van het als natuurterrein aangemerkte bos, een gelijke waarde van ƒ 8,-- per m2 kan worden toegekend. De juistheid van deze waarde heeft belanghebbende op zichzelf niet gemotiveerd bestreden.
12. Het beroep van belanghebbende is echter in zoverre gegrond nu de heffingsambtenaar in de beroepsfase een lagere totaalwaarde voorstaat.
13. Het hof ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht. Het hof stelt deze kosten conform artikel 1 onderdeel Pro b van het Besluit proceskosten bestuursrecht op de kosten van de door belanghebbende ingeschakelde deskundige, de heer B, makelaar-taxateur, welke kosten conform zijn opgave ter zitting -welke ter zitting door de heffingsambtenaar niet werd betwist- zullen worden gesteld op € 2.500,-- exclusief BTW.
Aldus vastgesteld en in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden op 15 augustus 2005 door prof. mr. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als de griffier en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier Het lid van deze kamer
mevrouw mr. H. de Jong prof. mr. Aardema
Afschrift per aangetekende post verzonden op: 29 augustus 2005