Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 685/03 5 augustus 2005
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van erven X te Z (: de belanghebbende) tegen de uitspraak van de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen (: de directeur), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen na te melden beschikking.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.0. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) heeft de directeur de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 98 te L bij beschikking vastgesteld op een bedrag van € 378.906,--.
1.2. Op het tijdig ingediende bezwaarschrift van de belanghebbende heeft de directeur bij de bestreden uitspraak van 4 juli 2003 de onder punt 1.1 bedoelde waarde verminderd tot een bedrag van € 317.192--.
1.3. De gemachtigde van de belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een pro forma beroepschrift (met bijlagen), dat op 14 augustus 2003 bij het gerechtshof is ingekomen. Bij brief (met bijlagen), ingekomen bij het gerechtshof op 29 september 2003, heeft de gemachtigde van de belanghebbende zijn beroepschrift aangevuld met de gronden van het beroep.
1.4. Van de directeur heeft het gerechtshof op 1 november 2004 een verweerschrift (met bijlagen) ontvangen.
1.5. Bij het gerechtshof is op 28 februari 2005 een aantal schriftelijke stukken van belanghebbendes gemachtigde ingekomen.
1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 24 juni 2005, gehouden te Groningen, alwaar aanwezig waren namens de belanghebbende de heer mr. A en de heer B alsmede namens de directeur mevrouw mr. drs. C, bijgestaan door mevrouw D, taxateur.
1.7. Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van de directeur de door haar ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd. Ter zitting heeft de voorzitter het onderzoek geschorst.
1.8. Op 22 juli 2005 hebben beide partijen desgevraagd aangegeven dat een nadere mondelinge behandeling van de zaak achterwege kan blijven. Het gerechtshof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
1.9. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1. Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de directeur ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 98 te L (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1915 gebouwd pand, dat in gebruik is als winkel.
2.2. De door de directeur aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 378.906,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot € 317.192,--. 2.3. De onroerende zaak is per 1 mei 1995 verhuurd aan E voor een periode van vijf jaar met de mogelijkheid van verlenging steeds voor vijf jaar. De voor de onroerende zaak gerealiseerde huurprijs is per peildatum 1 januari 1999 € 16.795,-- per jaar. De gerealiseerde primaire huurprijs is € 220,99 per vierkante meter per jaar.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Tussen partijen is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 in geschil.
3.2. De belanghebbende is van mening dat de directeur de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De belanghebbende bepleit een waarde van € 269.300,--.
3.3. De directeur is van opvatting dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 287.537,--.
3.4. Voor een uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Op de directeur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de directeur onder meer naar het op 27 oktober 2004 door mevrouw D, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z. en beëdigd makelaar o.z. (: de taxateur), opgemaakte taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op een bedrag van € 287.537,--.
4.3. De onroerende zaak is blijkens het taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verder heeft de taxateur bij de waardebepaling de zogenaamde ITZA-methode (In Terms of Zone A) gehanteerd. Bij deze methode wordt een kwalitatieve oppervlakte bepaald per dieptezone, die steeds gerelateerd is aan de eerste zone. Van de zijde van de belanghebbende is het gebruik van genoemde methoden niet bestreden. Het gerechtshof komt de hantering van deze methoden ook niet onjuist voor.
4.4. Ter zitting is naar voren gekomen dat de in het taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,5 tussen partijen niet in geschil is. Het gerechtshof ziet derhalve geen reden om nader in te gaan op de onderbouwing van deze kapitalisatiefactor door de taxateur.
4.5. Namens de belanghebbende is gesteld dat de taxateur is uitgegaan van een te hoge primaire huurprijs. Bij de bepaling van de primaire huurprijs dient namelijk ook rekening te worden gehouden met de voor de onderhavige onroerende zaak gerealiseerde huurprijs ad € 220,99 m², aldus de belanghebbende. In het taxatierapport is de gehanteerde primaire huurprijs van € 302,68 per m² onderbouwd aan de hand van een viertal aan de a-straat te L gelegen vergelijkingsobjecten. Met name de voor de a-straat 90 en 95 gerealiseerde primaire huurprijzen (overeengekomen respectievelijk in januari 1999 en in juni 1998) vormen naar het oordeel van het gerechtshof een goede afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De voor de onderhavige onroerende zaak gerealiseerde huurprijs (zie punt 2.3) heeft de taxateur naar het oordeel van het gerechtshof bij de waardevaststelling buiten beschouwing mogen laten, nu deze op 1 mei 1995 overeengekomen huurprijs zich buiten de bandbreedte van de voor de vier door de taxateur opgevoerde vergelijkingspercelen gerealiseerde huurprijzen bevindt. Met name gelet op de voor de a-straat 90 en 95 ten tijde van de waardepeildatum gerealiseerde primaire huurprijzen, acht het gerechtshof aannemelijk dat de taxateur de door haar voor de onderhavige onroerende zaak gehanteerde primaire huurprijs niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Namens de belanghebbende is - naar volgt uit de bij de op 28 februari 2005 ingekomen brief gevoegde brief van makelaardij F - nog gesteld dat de onroerende zaak in februari 2005 reeds geruime tijd te huur is aangeboden voor een - in 1999 en februari 2005 - marktconforme huurprijs van € 1.650,-- per maand, doch dat een nieuwe huurder zich tot op 25 februari 2005 niet heeft aangediend. Deze stelling heeft de belanghebbende naar het oordeel van het gerechtshof tevergeefs opgeworpen, omdat de waarde dient te worden bepaald op basis van de marktomstandigheden op of omstreeks 1 januari 1999.
4.6. Gelet op de door de taxateur toegepast ITZA-methode en de daarbij door haar - niet door de belanghebbende bestreden - toegepaste zonering, acht het gerechtshof aannemelijk dat de taxateur genoegzaam rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de secundaire ruimten en dat zij de garage niet tot een te hoog bedrag in aanmerking heeft genomen. Verder acht het gerechtshof aannemelijk dat een eventueel waardedrukkend invloed ten gevolge van de medio de jaren '90 gewijzigde passantenstroom in de door de taxateur getaxeerde waarde is verdisconteerd, nu de taxateur deze waarde heeft onderbouwd aan de hand van vergelijkingsobjecten die in de directe nabijheid van de onderhavige onroerende zaak zijn gelegen.
4.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gerechtshof de directeur - gelet op het goed onderbouwde taxatierapport - geslaagd acht in de op hem rustende bewijslast. Het gerechtshof zal de waarde van de onroerende zaak - conform het standpunt van de directeur - vaststellen op een bedrag van € 287.537,--.
5. De proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aan-lei-ding op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht de directeur te veroordelen in de kos-ten die de belanghebbende in verband met de behande-ling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten bepaalt het gerechtshof op grond van het Besluit proces-kosten bestuursrecht op € 644,-- (2 punten maal € 322,-- maal wegingsfactor 1) ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het gerechtshof wijst de gemeente Groningen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
6. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 98 te L vast op een bedrag van € 287.537,--;
gelast dat de gemeente Groningen het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 31,-- aan de belanghebbende vergoedt;
veroordeelt de directeur tot betaling aan de belanghebbende van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 644,-- en
wijst de gemeente Groningen aan als rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Aldus vastgesteld op 5 augustus 2005 door mr. J.W. Keuning, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde raadsheer-plaatsvervanger in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde raadsheer-plaatsvervanger en door voornoemde griffier.
Op 19 augustus 2005 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.