Uitspraak
BELASTINGKAMER
BK 485/04 GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
11 februari 2005
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van
X te Z (: de belanghebbende)
tegen de uitspraak van
de directeur Algemene Zaken van de gemeente Leeuwarden
(: de directeur),
gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen een ten aanzien van hem ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: Wet WOZ) genomen beschikking.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Op grond van de Wet WOZ heeft de directeur aan het object a-straat 6 te Z bij beschikking onder nummer 000000 van 10 september 2003 een waarde toegekend van € 226.300,-.
1.2. Op 20 oktober 2003 heeft de belanghebbende zijn (gemotiveerde) bezwaarschrift ingediend.
1.3. Bij uitspraak van 26 april 2004 heeft de directeur het bezwaar ongegrond verklaard.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft de belanghebbende beroep ingesteld bij een door het hof op 7 juni 2004 ontvangen beroepschrift (met bijlagen).
1.5. Het verweerschrift van de directeur (met bijlagen) is op 22 juli 2004 door het hof ontvangen.
1.6. Op 12 oktober 2004 zijn partijen uigenodigd voor de mondelinge behandeling van het beroep op 23 november 2004.
1.7. Op 10 november 2004 heeft de belanghebbende een taxatierapport ingezonden vergezeld van een medische verklaring en een opgave van zijn voor het beroep gemaakte kosten. In zijn begeleidend schrijven heeft de belanghebbende aangegeven dat hij niet ter zitting zal verschijnen en zich ook niet zal laten vertegenwoordigen.
1.8. Bij brief van 11 november 2004 zijn de onder 1.7 vermelde stukken aan de directeur gezonden met de mededeling dat ter zitting een inhoudelijke reactie kan worden gegeven.
1.9. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting van het hof op 23 november 2004 te Leeuwarden alwaar namens de directeur is verschenen de heer A, als juridisch medewerker verbonden aan het team Belastingen van de gemeente Leeuwarden.
1.10. Bij brief van 26 november 2004 zijn partijen geïnformeerd over de heropening van het onderzoek. Voorts is daarbij aan de belanghebbende verzocht een aantal vragen te beantwoorden.
1.11. Op 10 december 2004 heeft de belanghebbende gereageerd op de gestelde vragen.
1.12. Bij brief van 27 januari 2005 zijn partijen in de gelegenheid gesteld om een nadere mondelinge behandeling te verzoeken.
1.13. Op 1 respectievelijk 2 februari hebben partijen toestemming gegeven zonder nadere mondelinge behandeling op het beroep te beslissen, waarop het hof het onderzoek heeft gesloten.
1.14. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 10 september 2003 heeft de directeur in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ de in 2002 opgeleverde nieuwbouwwoning van de belanghebbende gelegen aan de a-straat 6 te Z gewaardeerd op € 226.300,-. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en naar de toestand waarop de onroerende zaak verkeerde op 1 januari 2003. De waarde geldt voor het tijdvak van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2004.
2.2 Op 26 april 2004 heeft de directeur het op 20 oktober 2004 door de belanghebbende ingediende bezwaarschrift ongegrond verklaard.
2.1 Op 21 juli 2004 heeft B, beëdigd makelaar-taxateur en WOZ-gecertificeerd taxateur in onroerende zaken, in opdracht van de directeur een taxatierapport uitgebracht over de waarde in het economisch verkeer van de woning van de belanghebbende naar de toestand op 1 januari 2003. Op basis van marktinformatie –vraag- en verkoopprijzen- van vergelijkbare onroerende zaken die op of rondom de waardepeildatum van 1 januari 1999 zijn gerealiseerd concludeert deze taxateur tot een waarde van € 226.300,-.
2.1 Op 10 november 2004 heeft het hof van de belanghebbende een taxatierapport ontvangen. Het taxatierapport is opgemaakt door de heer C Klzn, makelaar-taxateur in huizen en bouwterreinen. In het taxatierapport concludeert belanghebbendes taxateur dat onvoldoende rekening is gehouden met als desinvestering aan te merken aanpassingen voor het toegankelijk maken van de woning en de tuin met een rolstoel. In het taxatierapport zijn de aanpassingen in de woning in 26 punten verbijzonderd. Daarbij heeft belanghebbendes taxateur aangegeven dat veel aanpassingen voor mensen zonder lichamelijke beperkingen geen logische aanpassingen zijn. De hiermee gemoeide waardevermindering wordt getaxeerd op € 34.729,99, zijnde het totale bedrag van een op 9 maart 2004 gedateerde factuur van een tuinierbedrijf ten bedrage van € 4.979,99 en een op 26 maart 2004 gedateerde factuur van een bouwbedrijf ten bedrage van € 29.750,-.
2.5 Op 20 oktober 2004 heeft de behandelend reumatoloog, Dr. D, verbonden aan het ziekenhuis E te Z, per brief aangegeven dat de aanpassingen van de woning en de tuin medisch noodzakelijk zijn en dienen om de mobiliteit en de zelfstandigheid van de echtgenote van de belanghebbende te behouden.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Mede gelet op het ontbreken van een bespreking van vergelijkingsobjecten in het door de belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport en het in dat rapport enkel verminderen van de door de directeur vastgestelde waarde met het investeringsbedrag van de gepleegde rolstoelaanpassingen, begrijpt het hof dat belanghebbende thans het geschil heeft willen beperken tot de vaststelling van de omvang van de waardevermindering van de woning wegens rolstoelaanpassingen.
3.1. De belanghebbende bepleit een vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 191.570,01. De directeur stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde moet worden gehandhaafd.
3.3. Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op de directeur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet WOZ– niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de directeur onder meer verwezen naar het onder 2.3 vermelde taxatierapport.
4.3 De directeur heeft de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bedoelde methode van vergelijking met referentiewoningen. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak in onder meer bruto-inhoud, de perceelsgrootte en bouwjaar zijn in dit taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een dusdanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat het gebruik vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.
4.4 Het hof is van oordeel dat de directeur met dit taxatierapport op basis van de vergelijkingsmethode de waarde van de onroerende zaak in voldoende mate heeft onderbouwd, met dien verstande dat op de door hem vastgestelde waarde in mindering moet worden gebracht de naar het oordeel van het hof door de directeur niet voldoende weersproken gedocumenteerde grief van belanghebbende dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de negatieve invloed van de rolstoelaanpassingen op de waarde van de woning. Gelet daarop en rekening houdend met het door de belanghebbende ingebrachte taxatierapport acht het hof in redelijkheid en billijkheid een correctie van € 25.000,- op de door de directeur vastgestelde waarde passend en daarom zal het hof de waarde van de onderhavige onroerende zaak in goede justitie vaststellen op € 201.300,--. Daarbij valt naar het oordeel van het hof, gelet op de tot de gedingstukken behorende foto’s van de tuin, niet in te zien welk waardedrukkend effect uitgaat van de tuinaanpassingen. Tevens is het hof van oordeel dat van een deel van de aanpassingen in de woning eveneens geen waardedrukkend effect uitgaat. Hierbij valt te denken aan een slaap- en badkamer op de begane grond. Deze omstandigheden zijn voor het hof aanleiding een lagere waardecorrectie vast te stellen dan door de belanghebbende bepleit.
4.5 Op grond van het bovenstaande is het hof van oordeel dat het beroep gegrond is en dat de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.
5. De conclusie
Het gelijk is derhalve aan de zijde van de belanghebbende. Het hof zal het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar wegens schending van de artikelen 17 Wet WOZ en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (: Awb) vernietigen en de waarde van het onderhavige object verminderen als hierboven aangegeven.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb. Het gerechtshof bepaalt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht deze kosten op € 565,25 ter zake door een deskundige uitgebracht verslag. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Leeuwarden.
7. De beslissing
Het gerechtshof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 6 te Z, vast op een bedrag van € 201.300,-;
- gelast dat de gemeente Leeuwarden het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 37,- aan hem vergoedt;
- veroordeelt de directeur de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 565,25 en wijst de gemeente Leeuwarden aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Aldus vastgesteld op 11 februari 2005 door mr. J.W. Keuning, raadsheer-plaatsvervanger en plaatsvervangend lid, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door mr. Keuning in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde raadsheer-plaatsvervanger en voornoemde griffier.
Afschriften verzonden aan beide partijen op 16 februari 2005