Uitspraak
Arrest d.d. 11 augustus 2004
Rolnummer 0300588
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
toevoeging,
procureur: mr J.V. van Ophem,
tegen
[geïntimeerde], handelende onder de naam [naam waaronder geintimeerde handelt],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr P.H. Redeker.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 21 augustus 2003 door de rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 20 november 2003 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van
3 december 2003.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij één productie is overgelegd, luidt:
"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 21 augustus 2003 door de Rechtbank
Groningen, sector kanton, lokatie Groningen tussen partijen gewezen vonnis te
vernietigen en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren danwel zijn vorderingen af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde], onder overlegging van vijf producties, verweer gevoerd met als conclusie:
"zonodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, het vonnis van de rechtbank, sector Kanton, d.d. 21 augustus 2003 te bevestigen en appellante in haar grieven niet ontvankelijk te verklaren dan wel deze af te wijzen met veroordeling van appellante in de kosten van beide instanties."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft zes grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Op dit geding is het huurrecht van toepassing zoals dat luidde vóór 1 augustus 2003, aangezien de inleidende dagvaarding voordien is uitgebracht.
2. In dit geding kan, samengevat, van het volgende worden uitgegaan.
2.1. [appellante] huurt van [geïntimeerde] een perceel grond, plaatselijk genummerd [adres], op het terrein van camping "[naam waaronder geintimeerde handelt]" te [vestigingsplaats]. Op de grond is een zomerhuisje geplaatst.
2.2. Op 19 augustus 1997 heeft de Geschillencommissie Recreatie een bindend advies uitgebracht in een tussen partijen gerezen geschil. Op 24 februari 2000 heeft naar aanleiding van wederom tussen partijen gerezen problemen een bemiddelings-gesprek plaatsgevonden. Het verslag daarvan is neergelegd in het schrijven van de bemiddelaar d.d. 25 februari 2000.
2.3. [geïntimeerde] heeft bij brief van 13 november 2001 op de daarin genoemde gronden de huurovereenkomst opgezegd.
3. Stellende dat [appellante], ondanks het bindend advies van de Geschillen-commissie Recreatie d.d. 19 augustus 1997 in een eerder geschil tussen partijen, stelselmatig de campingregels is blijven overtreden en achterstallig is in het betalen van de huurpenningen, en dat daarom bij brief d.d. 13 november 2001 de huurovereenkomst is opgezegd, heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg gevorderd:
I. veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de gehuurde grond en tot betaling van de huurachterstand tot en met het jaar 2003 en de eventuele overige vrijgevallen huurtermijnen over de volgende jaren, vermeerderd met indexering en eventuele verhogingen aangaande water en milieuheffingen, met de wettelijke rente vanaf 24 juni 2002 tot 16 oktober 2002 en met de buitengerechtelijke kosten, alles met de wettelijke rente vanaf 24 juni 2002, alsmede schadevergoeding van Euro 1.200,-- per maand in het geval [appellante] het gehuurde vanaf 1 februari 2003 in gebruik heeft of mocht houden, II. subsidiair, voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst nog bestaat, deze huurovereenkomst te ontbinden, althans ontbonden te verklaren en [appellante] tevens te veroordelen zoals hiervoor onder I. genoemd, en III. zowel primair als subsidiair [appellante] te veroordelen in de proceskosten.
Na door [appellante] tegen de vorderingen gevoerd verweer heeft de kantonrechter de primaire vordering toegewezen, met dien verstande dat de ontruimings-termijn is gesteld op uiterlijk 1 april 2004 en de schadevergoeding is gesteld op
Euro 100,-- per maand.
4. Grief 1 is gericht tegen de conclusie van de kantonrechter dat [appellante] gehouden zou zijn aan de voorstellen zoals gedaan in de bespreking op 25 (lees: 24; hof) februari 2000. Met grief 2 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] [geïntimeerde] niet kan verwijten dat hij toerekenbaar tekortgeschoten zou zijn in de nakoming van zijn verplichtingen. Grief 3 klaagt dat ten onrechte is overwogen dat [appellante] geen beroep toekomt op verzuim aan de zijde van [geïntimeerde]. In grief 4 stelt [appellante] dat ten onrechte is overwogen dat haar verweer dat [geïntimeerde] met twee maten meet, niet opgaat. Met grief 5 komt [appellante] op tegen het tijdstip van de ontruiming op uiterlijk 1 april 2004. Grief 6 richt zich tegen veroordeling van [appellante] in de proceskosten. De grieven, die het geschil in volle omvang aan het hof voorleggen, lenen zich ervoor gezamenlijk te worden behandeld.
5. Vooropgesteld wordt dat, zoals is bepaald in art. 6:265 lid 1 BW Pro, iedere tekort-koming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
6. Een van de gronden waarop [geïntimeerde] zijn ontbindingsbrief van 13 november 2001 heeft gebaseerd, is het door [appellante] onbetaald laten van de (huur)nota's. Uit de hoogte van het door [geïntimeerde] ter zake achterstallige huur in deze procedure gevorderde bedrag leidt het hof af dat [appellante] ingaande het jaar 1998 geen huurpenningen meer heeft betaald.
[appellante] heeft de hoogte van de huurachterstand niet weersproken. Zij heeft echter ter afwering van de vordering aangevoerd dat zij als gevolg van een gebrek aan het verhuurde gerechtigd is betaling van de huurpenningen op te schorten.
Het gebrek bestaat, aldus [appellante], in wateroverlast onder de vloer van het zomerhuisje.
7. Het hof acht voldoende aannemelijk dat [appellante] op het door haar gehuurde perceel van tijd tot tijd wateroverlast heeft ondervonden .Dat er echter sprake is van zodanige wateroverlast dat het huurgenot tot ongeveer nul is gereduceerd en dat [appellante] derhalve gerechtigd was gedurende een groot aantal jaren in het geheel geen huurpenningen te betalen, is naar 's hofs oordeel echter onvoldoende gesteld en/of gebleken, laat staan dat voldoende is komen vast te staan dat de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt van de wateroverlast en dat deze aan het oplossen daarvan wat zou kunnen doen.
Weliswaar heeft de toenmalige advocaat van [appellante] in zijn brieven aan [geïntimeerde] d.d. 4 februari 1998 (prod. 2 bij memorie van antwoord) en 23 december 1999 (prod. 2 bij conclusie van antwoord en prod. 3 bij memorie van antwoord) gewag gemaakt van wateroverlast, maar in bedoelde brieven wordt niet aangegeven waarom [geïntimeerde] voor de wateroverlast aansprakelijk wordt gehouden en al evenmin wat [geïntimeerde] zou moeten doen om de problemen op te heffen. Bij deze brieven is het verder ook gebleven. Nooit is [geïntimeerde] in het vooruitzicht gesteld dat de gebreken tot opschorting van de betaling van de gehele huur zal leiden. In tegendeel, in laatstbedoelde brief wordt als reden voor het niet betalen van de huur vermeld dat [appellante] over 1999 nooit een nota heeft ontvangen. Evenmin heeft [appellante] de huurovereenkomst (gedeeltelijk) ontbonden of aangekondigd dat zij daartoe zou overgaan indien de wateroverlast niet zou worden verhoplen.
Ook uit het door [verslaglegger bemiddelingsgesprek] opgemaakte verslag d.d. 25 februari 2000 van het bemiddelingsgesprek blijkt niet dat toen door [appellante] de kwestie van de gestelde wateroverlast aan de orde is gesteld. Met inachtneming van het feit dat [appellante] de juistheid van de verslaglegging op zich niet heeft betwist, doch slechts haar gebondenheid aan de door de bemiddelaar weergegeven afspraken, houdt het hof het ervoor dat de gestelde wateroverlast toen geen relevant punt van bespreking is geweest.
Ook blijkt nergens uit dat nadien sprake is geweest van zodanige, voortdurende, wateroverlast dat daardoor opschorting door [appellante] van de betaling van het geheel aan verschuldigde huurpenningen gerechtvaardigd zou zijn.
Het hof voegt hieraan ten overvloede nog aan toe dat [appellante], tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde], haar stelling dat de wateroverlast door [geïntimeerde] is veroorzaakt, onvoldoende heeft onderbouwd en in zoverre haar stelplicht heeft verzaakt.. Reeds daarom zal het hof het door [appellante] terzake gedane bewijsaanbod passeren.
8. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogene moet het door [appellante] gedane beroep op opschorting van haar betalingsverplichting ter zake van de huurpenningen worden verworpen.
9. Bezien in het licht van het hiervoor in rechtsoverweging 5 geformuleerde uitgangspunt is het hof van oordeel dat reeds de hoogte van het bedrag aan achterstallige huur - welk bedrag door [appellante] niet is betwist - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
10. Naar 's hofs oordeel komt [appellante] tevergeefs op tegen de in de uitspraak van de kantonrechter genoemde termijn voor ontruiming, te weten 1 april 2004. [appellante] moet immers geacht worden daarmee voldoende tijd te zijn gegund om haar op het gehuurde staande zomerhuisje te verkopen. Bovendien ontbeert haar stelling, dat [geïntimeerde] haar tegenwerkt bij het vinden van een koper voor het huisje, een deugdelijke onderbouwing, nog daargelaten dat deze stelling door [geïntimeerde] gemotiveerd is betwist.
Dit een en ander brengt met zich dat hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd, geen bespreking meer behoeft.
Slotsom
11. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd.
[appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld, welke kosten voor wat het procureurssalaris worden begroot op 1 procespunt, tarief II.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op Euro 205,-- aan verschotten en op Euro 771,-- aan salaris voor de procureur;
Gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Meijeringh en Kuiper, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier, ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 11 augustus 2004.