Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 1781/02 18 juni 2004
Uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het Hoofd van de Afdeling Financiën van de gemeente Ooststellingwerf (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd bij beschikking met nummer 00000 en gedateerd 3 mei 2002 de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 1 te Z vastgesteld op € 205.109,-.
1.2 Op het tijdig door de belanghebbende ingediende bezwaar heeft het hoofd bij uitspraak van 6 september 2002 de hiervoor vermelde waarde gehandhaafd.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 18 september 2002 ter griffie van het gerechtshof ingekomen.
1.4 Het hoofd heeft op 13 maart 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 Op 24 maart 2004 is ter griffie van het gerechtshof nog een nader door de gemachtigde van de belanghebbende ingezonden schrijven ontvangen.
1.6 Bij de mondelinge behandeling ter zitting van het hof op 8 april 2004 gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig namens de belanghebbende de heer A en namens het hoofd B en C, taxateur.
1.7 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting behandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende, weersproken het volgende vast.
2.1 De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 en de door het hoofd ter zake van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-weg 1 te Z (: de onroerende zaak) bepaalde waarde ad € 205.109,-, is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.2 De onroerende zaak betreft een in de periode 1980 tot en met 1984 gebouwd motorbrandstofverkooppunt (: tankstation) met shop, luifel en autowasplaats gelegen op een perceel van in totaal 2670 m². Het tankstation wordt geëxploiteerd door D. De tanks, brandstofaftappunten en de terreinverharding, waaronder de vloeistofdichte vloer, behoren toe aan D.
2.3 Het hoofd heeft de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer vastgesteld door gebruik te maken van de zogenaamde Real Estate Norm methodiek (: de REN-methode).
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 De belanghebbende is van mening dat de waarde van de shop en de autowasplaats onmogelijk met 500 respectievelijk 100% gestegen kan zijn en dat het hoofd onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstaat van de luifel, die ruim 25 jaar oud is. Voorts is de gehanteerde kapitalisatiefactor voor de shop te hoog.
De belanghebbende heeft tevens bezwaren tegen het feit dat taxatie van de onroerende zaak twee keer door hetzelfde bedrijf is uitgevoerd.
3.2 Het hoofd is van mening dat de waarde van de onroerende zaak, gezien het aan de hand van de REN-methode opgestelde taxatierapport, zeker niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft er op gewezen dat het niet ongebruikelijk is en ook niet door wet- en regelgeving uitgesloten, dat taxatie en hertaxatie door hetzelfde taxatiebureau wordt uitgevoerd.
3.3 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoerings- regeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.3 Door het hoofd is aangevoerd - kort en zakelijk weergegeven -dat, gezien het beperkte aantal verkoop- en verhuurtransacties en het gebrek aan representativiteit daarvan, gevoegd bij de monopolieposities van overheden, er voor tankstations als de onderhavige niet goed een marktwaarde op basis van de gebruikelijke vergelijkingsmethode is vast te stellen. Vanaf 1998 maken gemeenten voor de bepaling van de waarde van een tankstation daarom gebruik van een uniforme taxatie-instructie, die is gebaseerd op de ‘Real Estate Norm’ (REN) methodiek, welke de kwaliteit van de locatie op basis van vastgestelde variabelen vergelijkt en in punten uitdrukt (REN-score). De opstallen worden gewaardeerd op basis van de gestandaardiseerde vervangingswaarden voor onderdelen van het tankstation. Daarbij wordt rekening gehouden met een technische veroudering door toepassing van afschrijving en restwaarde. Voor het hof is er geen aanleiding aan het door het hoofd gestelde te twijfelen.
4.4 Op het hoofd rust -bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet WOZ- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft het hoofd verwezen naar het door E, beëdigd makelaar/taxateur van onroerende zaken, verbonden aan F bv., opgemaakte taxatierapport.
Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.3 bedoelde REN-methode.
4.5 Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De REN-methode kan bij onroerende zaken als de onderhavige als grondslag voor de waardering in het kader van de Wet WOZ dienen. De aldus in het taxatierapport bepaalde -zorgvuldig en gedetailleerd onderbouwde - waarde heeft de belanghebbende niet weten te ontkrachten. Het gerechtshof stelt daarbij vast dat de taxateur heeft aangegeven dat de luifel in een matige toestand verkeert en regelmatig onderhoud behoeft en dat met dit feit in het taxatierapport ook rekening heeft gehouden. De luifel, met een oppervlakte van 160 m² is getaxeerd op een waarde van ƒ 95 (= € 43) per m² en dat is naar het oordeel van het gerechtshof zeker niet te hoog.
4.6 Het gerechtshof ziet voorts geen redenen om aan de juistheid van de ten aanzien van de shop gehanteerde kapitalisatiefactor (6,5) te twijfelen. De factor is door het hoofd in voldoende mate onderbouwd en inzichtelijk gemaakt en komt het hof betrouwbaar voor.
Het feit dat in oktober 2003 een vergunning is verleend om het verkooppunt om te bouwen in een onbemand verkooppunt, als gevolg waarvan de autowasplaats en de shop gesloten worden, kan in de onderhavige beoordeling geen rol spelen.
4.7 Uit de stukken begrijpt het gerechtshof dat het hoofd bij het vaststellen bij beschikking van de waarde van de onroerende zaak is geadviseerd door de F en ook in de bezwaarfase door ditzelfde (externe) taxatiebureau is bijgestaan.
Het gerechtshof overweegt dat niet is gebleken dat bij de nadere taxatie aan de onafhankelijkheid en objectiviteit van het taxatiebureau getwijfeld dient te worden.
4.8 Het gerechtshof gaat voorbij aan de stelling van de belanghebbende dat de onroerende zaak in vergelijking met de vorige WOZ-taxatie aanzienlijk hoger is getaxeerd, nu iedere waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ op zichzelf dient te worden bezien.
4.9 Door het hoofd is in de beroepsfase een goed onderbouwd taxatierapport overgelegd, op grond waarvan de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 1999 van € 239.000,- aannemelijk is geworden. Het gerechtshof is derhalve van oordeel dat de waarde bij de bestreden uitspraak niet te hoog is vastgesteld.
4.10 Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde of een vernietiging van de uitspraak rechtvaardigen.
5. Conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het gelijk aan de kant van het hoofd ligt.
6. Proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
7. Beslissing
Het gerechtshof
- verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 18 juni 2004 te Leeuwarden door mr. E. Läkamp, raadsheer-plaatsvervanger en voorzitter, mr. H.H.A. Fransen, raadsheer en mr. M.P. den Hollander, raadsheer-plaatsvervanger en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door mr. Fransen voornoemd in tegenwoordigheid van de griffier dhr. J.M. Gerrits.
Op 23 juni 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.