Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
28 mei 2004
Nr. 1645/02
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Belastingen van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen (: het hoofd) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd bij beschikking met nummer 000000 en gedateerd 17 oktober 2001 de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 34a te L (: de onroerende zaak) vastgesteld op € 75.327,-.
1.2 Op het tijdig door de belanghebbende ingediende bezwaar heeft het hoofd bij uitspraak van 21 juni 2002 de hiervoor vermelde waarde verlaagd en vastgesteld op € 70.081.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) van belanghebbende is op 31 juli 2002 ter griffie van het gerechtshof ingekomen.
1.4 Het hoofd heeft op 13 december 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 Op 25 maart 2004 is ter griffie van het gerechtshof een aanvulling op het beroepschrift (met bijlagen) ontvangen.
1.6 Op de mondelinge behandeling ter zitting van het hof gehouden op 8 april 2004 te Leeuwarden, waren aanwezig de belanghebbende en namens het hoofd A en dhr B.
1.7 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting behandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 17 oktober 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld op € 75.327. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 en de waarde is vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 1999. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde verlaagd tot op € 70.081.
2.2 De onroerende zaak betreft een circa 1933 gebouwde bovenwoning met een netto vloeroppervlakte van in totaal ongeveer 97 m². De onroerende zaak omvat 4 voor de verhuur bestemde kamers met gezamenlijke keuken en sanitaire voorzieningen.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onderhavige onroerende zaak per waardepeildatum.
3.2 De belanghebbende is van mening dat het hoofd ten onrechte niet is uitgegaan van de door hem gehanteerde huurprijzen, gebaseerd op het door het ministerie van VROM voorgeschreven puntensysteem.
Voorts is geen dan wel onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak. De kapitalisatiefactor mag dan ook zeker niet hoger zijn dan 9.2.
De belanghebbende pleit er voor bij de bepaling van de WOZ-waarde aan te sluiten bij de waarde in het door hem ingezonden taxatierapport van 2 juli 1996.
3.3 Het hoofd is van mening dat de waarde van de onroerende zaak gezien het opgestelde taxatierapport van december 2002 niet te hoog is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoerings-regeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan de waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
4.3 Op het hoofd rust -bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet WOZ- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem nader vastgestelde en voorgestane waarde heeft het hoofd verwezen naar het op 10 december 2002 door C, beëdigd makelaar en gediplomeerd WOZ-taxateur in onroerende zaken, opgemaakte taxatierapport.
Blijkens dit taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde methode. De huurwaarde is bepaald aan de hand van binnen L gerealiseerde huurprijzen. De kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van specifiek voor het onderhavige pand geldende factoren, waaronder onderhoudskosten. Tevens is in het taxatierapport gekeken naar behaalde resultaten bij verkopen van vergelijkbare onroerende zaken.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De aldus in het taxatierapport bepaalde waarde heeft de belanghebbende niet weten te ontkrachten. Aan het door de belanghebbende overgelegde taxatierapport van 2 juli 1996 kent het hof geen relevante betekenis toe, daar het ver vóór de waardepeildatum (1996) is opgemaakt en derhalve niet ziet op de waardepeildatum 1 januari 1999.
4.5 De door belanghebbende gemaakte berekening gebaseerd op het puntensysteem van het ministerie van Vrom, kan het hof niet volgen, omdat dit systeem niet aansluit bij daadwerkelijk rond de waardepeildatum gehanteerde huren en behaalde transactieresultaten, zoals deze door van C in haar rapport zijn weergegeven.
4.6 Naar het oordeel van het hof heeft C de kapitalisatiefactor zorgvuldig en gedetailleerd onderbouwd en heeft zij met het achterstallige onderhoud in voldoende mate rekening gehouden.
4.7 Ook overigens zijn er geen feiten of omstandigheden gesteld en aannemelijk geworden die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
5. Conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het gerechtshof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. Proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
7. Beslissing
Het gerechtshof
- verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 28 mei 2004 door mr. M.P. den Hollander, raadsheer-plaatsvervanger en voorzitter, mr. H.H.A. Fransen, raadsheer en mr. E. Läkamp, raadsheer-plaatsvervanger en op die dag
in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door mr. Fransen voornoemd in tegenwoordigheid van de griffier mr M. Hiemstra.
Op 2 juni 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.