Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. BK 1739/02 28 mei 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z
(: de belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Terschelling (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet WOZ heeft de ambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 4A te Z (: de onroerende zaak), waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, gedateerd 31 oktober 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op €euro€ 273.175,00.
1.2. Een tegen deze beschikking door belanghebbende ingediend bezwaarschrift is door de ambtenaar bij uitspraak verzonden op 25 juli 2002 ongegrond verklaard.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft de belanghebbende bij een door het gerechtshof op 3 september 2002 ontvangen beroepschrift (met bijlagen) beroep ingesteld.
1.4. Het verweerschrift (met bijlagen) van de ambtenaar is op 22 november 2002 door het gerechtshof ontvangen.
1.5. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting van het hof op 8 april 2004 te Leeuwarden, alwaar namens de ambtenaar A en B zijn verschenen. De belanghebbende is, terwijl hij kennis had van datum en tijdstip van de zitting, niet verschenen.
1.6. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1. Bij beschikking in het kader van de Wet WOZ van 31 oktober 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 1999, vastgesteld. Deze beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
2.2. De onroerende zaak betreft een in 1956 traditioneel gebouwd, vrijstaand woonhuis, met een in 1997 gebouwde vrijstaande garage en een tuin, gelegen in de bebouwde kom van Z op 3134 m2 eigen grond, waarvan 2.309 m2 weiland is.
2.3. De waarde die door de ambtenaar aan de onroerende zaak is toegekend, bedraagt op de waardepeildatum € 273.175,00. Tegen deze beschikking heeft belanghebbende met dagtekening 27 november 2001, een bezwaarschrift ingediend.
2.4. Bij de bestreden uitspraak verzonden op 25 juli 2002, is de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Tussen belanghebbende en de ambtenaar is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (1 januari 1999) in geschil.
3.1. De belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat (1) er geen rekening is gehouden met asbesthoudende platen als dakbeschot; (2) de taxateur de grond (825 m2) met daarop de woning ten onrechte bij de grond die als weiland wordt gebruikt (2309 m2) heeft gevoegd tot één stuk grond; (3) geen rekening is gehouden met wateroverlast/optrekkend vocht en schimmelvorming in de woning; (4) de referentiewoningen niet met zijn woning vergelijkbaar zijn en (5) er een onevenredig groot verschil is tussen de waarde van het taxatierapport van juni 1999 en het rapport van de gemeente. Belanghebbende verzoekt het object lager te waarderen.
3.2. De ambtenaar bepleit in zijn verweerschrift bevestiging van de vastgestelde waarde. Hij voert ter onderbouwing een taxatierapport aan, dat als bijlage bij het verweerschrift is overgelegd. Hij stelt dat (1) gezien de onderhoudssituatie en de kwaliteit van het dak er op de waardepeildatum geen aanleiding was om rekening te houden met herstelwerkzaamheden dan wel vervanging; (2) in het kader van de objectafbakening, gezien het feitelijk gebruik van het weiland, geen sprake is van een afzonderlijk WOZ-object; (3) de taxateur geen (waardedrukkende) wateroverlast heeft vastgesteld; (4) de verschillen met de referentieobjecten in de waardebepaling zijn betrokken en (5) de waarde die in juni 1999 aan het object is toegekend niet overeenkomt met de waardebepaling op grond van de Wet WOZ.
3.3. Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderhavige onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten (de zogenaamde vergelijkingsmethode).
4.3. Op de ambtenaar rust -bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door de ambtenaar vastgestelde waarde heeft hij een taxatierapport van 13 november 2002 opgemaakt door de taxateur C, werkzaam voor D, overgelegd.
4.4. Naar het oordeel van het gerechtshof is de ambtenaar, gelet op het zorgvuldig onderbouwde taxatierapport van 13 november 2002 van de taxateur C, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De taxateur hanteert blijkens zijn taxatierapport de 'vergelijkingsmethode', die besloten ligt in artikel 17 van de Wet en artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De opgevoerde drie vergelijkingspercelen vormen naar het oordeel van het hof een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak in onder meer ligging, bouwjaar, kwaliteit, grootte hoofdgebouw, overige deelobjecten, grootte perceel en type woning zijn in het onderwerpelijke taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. De aldus in het taxatierapport bepaalde waarde heeft de belanghebbende niet weten te ontkrachten.
4.5. Het gerechtshof is -anders dan belanghebbende heeft gesteld- van oordeel dat de taxateur in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect dat de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot bij verkoop van de onroerende zaak in het economische verkeer heeft. Daarbij is ook van belang dat de ambtenaar in het verweerschrift onder meer heeft overwogen dat gelet op de kwaliteit van het dak en de staat van onderhoud, er geen aanleiding is om rekening te houden met herstelwerkzaamheden aan het dak, laat staan vervanging daarvan. Voor het hof is er geen aanleiding aan deze stelling van de ambtenaar te twijfelen. Het gerechtshof merkt in dit verband nog op dat de taxateur de kwaliteit met betrekking tot de toegepaste materialen als goed heeft aangemerkt en de globale onderhoudstoestand van het dak op de peildatum eveneens als goed heeft aangemerkt.
4.6. Het gerechtshof begrijpt dat belanghebbende van mening is dat zijn totale eigendom (woonhuis met grond enerzijds en het weiland anderzijds) gesplitst dient te worden in twee objecten, één bestaande uit het perceel met daarop het woonhuis en één bestaande uit het weiland. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het hof niet aannemelijk gemaakt dat de grond met het woonhuis aan de ene kant en het weiland aan de andere kant, die beide bij belanghebbende in eigendom zijn en aan elkaar grenzen, niet beide - als geheel - bij belanghebbende in gebruik zijn. Er dient derhalve te worden aangenomen dat er sprake is van één object in de zin van de Wet WOZ.
4.7. Uit het taxatierapport komt niet naar voren dat er schade is waargenomen als gevolg van wateroverlast, schimmel en/of vocht. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het hof niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van zodanige wateroverlast, schimmel en/of vocht dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat.
4.8. Met betrekking tot belanghebbendes grief dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn is het gerechtshof van oordeel dat de door de taxateur opgevoerde vergelijkingspercelen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum vormen. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht.
4.9. De belanghebbende heeft als laatste grief naar voren gebracht dat er een onevenredig groot verschil bestaat tussen de waarde in het door hem overgelegde taxatierapport van juni 1999, opgemaakt door E, en in het door het hoofd in de beroepsfase overgelegde rapport. Aan het door belanghebbende overgelegde rapport van juni 1999 hecht het gerechtshof te dezen evenwel geen waarde omdat niet duidelijk is geworden dat dit rapport is opgemaakt volgens de in de Wet WOZ neergelegde uitgangspunten. Zo worden er in dat rapport geen concrete vergelijkingspercelen met transactiedata genoemd.
4.10. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
5. De conclusie
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep van de belanghebbende ongegrond is.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 28 mei 2004 door mr. M.P. den Hollander, raadsheer-plaatsvervanger en voorzitter, mr. H.H.A. Fransen, raadsheer en mr. E. Läkamp, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door mr Fransen in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde raadsheer en voornoemde griffier.
Op 2 juni 2004 afschriften verzonden aan beide partijen.