Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
BK 1544/02 4 februari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van mevrouw X te Z (hierna: de belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdelingbelastingen van de gemeente Emmen (hierna: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1 Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 13, gelegen te Z, van welke onroerende zaak de belanghebbende de eigenaar is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000000000, gedateerd 31 juli 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op f 3.266.000,-, zijnde € 1.482.046,-
1.2 Bij brief van 10 augustus 2001 heeft de belanghebbende bezwaar gemaakt tegen voormelde beschikking. Bij brief van 13 september 2001 heeft de belanghebbende dit bezwaarschrift aangevuld.
Bij de uitspraak waarvan beroep, zonder dagtekening maar verzonden op 30 mei 2002, is de bovenvermelde waarde ad € 1.482.046,- met € 296.773,- verminderd tot op € 1.185.273,-.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is gedagtekend 5 juli 2002 en op 8 juli 2002 ter griffie ingekomen. Dit beroepschrift is bij brief van 17 oktober 2002, ingekomen op 18 oktober 2002, aangevuld. De ambtenaar heeft met dagtekening 23 januari 2003, ingekomen op 27 januari 2003, een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Bij brief van 3 april 2003, ingekomen op 3 april 2003, heeft de belanghebbende een conclusie van repliek ingediend.
Bij brief van 2 mei 2003, ontvangen op 6 mei 2003, heeft de ambtenaar een conclusie van dupliek ingediend.
1.4 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 12 november 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de gemachtigde van de belanghebbende en namens de ambtenaar de heer A en de taxateur B.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2 De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 De onroerende zaak a-straat 13 (hierna: de onroerende zaak) is gelegen in het winkelcentrum "C" te Z. De ten aanzien van deze onroerende zaak gegeven beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
2.2 De onroerende zaak betreft een winkelruimte in het winkelcentrum "C". Deze winkelruimte heeft zowel een verkoopruimte op de begane grond ter grootte van 285 m2 als op de eerste verdieping ter grootte van 825 m2.
2.3 Ter zitting is tussen partijen komen vast te staan dat mr. D bevoegd is om mevrouw X in de belastingprocedures met de kenmerken BK 1380/02, BK 1544/02 en BK 1867/02 te vertegenwoordigen.
3 Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 13 te Z te hoog is vastgesteld.
3.2 De ambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak a-straat 13 te Z een taxatierapport, als bijlage bij het verweerschrift is gevoegd, overgelegd.
3.3 De belanghebbende stelt dat de ambtenaar een te hoge huurwaarde heeft gehanteerd, die afwijkt van de daadwerkelijk door de belanghebbende ontvangen huurprijs. De belanghebbende stelt tevens dat geen rekening is gehouden met de functionele en technische veroudering van de onroerende zaak. Daarnaast stelt de belanghebbende dat het taxatierapport buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat - zakelijk weergegeven - de belanghebbende niet op de bewijsrechtelijke gevolgen van het uit te voeren taxatieonderzoek zou zijn gewezen.
3.4 De belanghebbende heeft daarnaast ter zitting gesteld, hetgeen door de ambtenaar is bestreden, dat (1) niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde is vastgesteld, hetgeen de ambtenaar bestrijdt en (2) dat bij de waardevaststelling de winkelinrichting ten onrechte in aanmerking zou zijn genomen. Daarnaast stelt de belanghebbende (3) dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging binnen het winkelcentrum, hetgeen door de ambtenaar wordt weersproken met de stelling dat winkelcentrum "C" door de renovatie een geheel nieuw publiek heeft gekregen.
4 De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op grond van artikel 17, derde lid van de Wet wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer. De ambtenaar heeft niet dit derde lid toegepast. Voor zover de belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden met de functionele en technische veroudering kan deze stelling haar gelet op voornoemd derde lid niet baten, nu dat elementen zijn voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.3 Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per genoemde datum. De ambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het als bijlage bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport. Het gerechtshof zal allereerst de stelling van de belanghebbende behandelen dat het taxatierapport in deze procedure buiten beschouwing moet worden gelaten.
4.4 Ten aanzien van de stelling dat het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport als bewijsmiddel in deze procedure buiten beschouwing dient te worden gelaten, overweegt het gerechtshof als volgt. De belanghebbende heeft niet gesteld dat zij, doordat zij eerst bij het verweerschrift kennis kon nemen van het taxatierapport van de ambtenaar, in haar procespositie of anderszins in haar processuele belangen is geschaad.
Ook overigens is het gerechtshof niet gebleken dat de belanghebbende hierdoor in haar processuele belangen en/of haar procespositie is geschaad, doordat de belanghebbende zich zowel schriftelijk in de conclusie van repliek vóórafgaand aan de zitting als mondeling op de zitting zelf over het taxatierapport van de ambtenaar heeft kunnen uitlaten.
4.5 Voor zover de belanghebbende nog stelt dat de taxateur had dienen te wijzen op de bewijsrechtelijke gevolgen van het taxatieonderzoek overweegt het gerechtshof als volgt. De vaststelling van de waarde in het kader van de Wet Waardering onroerende zaken is geen boeteoplegging of het vaststellen van een sanctie in de zin van het Europees Verdrag ter bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EVRM) en/of het Internationaal Verdrag inzake Burgerlijke en Politieke Rechten (hierna: IVBPR).
Een verplichting om een belanghebbende te wijzen op de eventuele bewijsrechtelijke gevolgen van een taxatie kan naar het oordeel van het gerechtshof niet uit de Wet Waardering Onroerende Zaken zelf, noch uit artikel 30 van Pro de Wet in combinatie met de toepasselijke artikelen van de Algemene wet inzake rijksbelastingen noch uit enige andere belastingwet worden afgeleid.
4.6 De door de ambtenaar ingeschakelde taxateur heeft in het taxatierapport de waarde bepaald door gebruik te maken van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij is bij zijn berekening uitgegaan van een jaarhuur van f 121.125,- voor de verkoopruimte op de begane grond en f 123.750,- voor de verkoopruimte op de eerste verdieping. Na toepassing van een kapitalisatiefactor van 9,4 voor de gehele onroerende zaak werd de waarde aldus bepaald op (afgerond) f 1.138.575, -, zijnde € 516.662,- voor de begane grond en (afgerond) f 1.163.250,-, zijnde € 527.859,- voor de eerste verdieping. De taxateur heeft voorts een aftrek toegepast ad 20% of f 461.000,- (€ 209.192,-) wegens niet gereed zijn van een verbouwing. Hij komt daarmee tot een waarde van (afgerond) f 1.840.000,- of € 834.955,-.
4.7 De onderbouwing van deze kapitalisatiefactor is door de taxateur in het taxatierapport gegeven. Ten aanzien van het door de belanghebbende gestelde dat bij de waardevaststelling rekening zou zijn gehouden met een hogere huurwaarde dan de werkelijk ontvangen huur, stelt de taxateur zich op het standpunt dat de belanghebbende geen huurovereenkomst heeft overgelegd die inzicht kan geven in de daadwerkelijke huur en dat hij is uitgegaan van huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.
4.8 Een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast brengt naar het oordeel van het gerechtshof mee dat indien de ambtenaar een hogere huurwaarde dan de daadwerkelijk ontvangen huur stelt hij - bij betwisting - een verklaring geeft voor het hanteren van een hogere huurwaarde dan de daadwerkelijk ontvangen huur. De ambtenaar heeft voornoemde door de belanghebbende gestelde afwijking verklaard door het ontbreken van inzicht in de daadwerkelijk ontvangen huur en vergelijking met gerealiseerde huurprijzen als vorenvermeld. Nu de belanghebbende voorts heeft verklaard dat diverse investeringen in de onroerende zaken niet in de huurprijzen zijn doorberekend, acht het hof de door de taxateur gehanteerde huurprijzen als basis voor de waardeberekening aanvaardbaar.
4.9 De belanghebbende heeft de voorts de door de ambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,4 bestreden. De belanghebbende bepleit een waarde van € 600.000,-, vóór verbouwing, dan wel € 960.000,- na verbouwing welke waarde zij niet nader onderbouwt. De ambtenaar stelt dat de kapitalisatiefactor weerspiegelt dat dit object misschien een wat minder gunstige verhouding heeft van de m2's op de begane grond ten opzichte van de m2's op de eerste verdieping. Deze stelling is door de belanghebbende niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. De door de belanghebbende bepleite waarde ad € 600.000,-, dan wel € 960.000,- acht het gerechtshof overigens voorts niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt.
4.10 Naar het oordeel van het gerechtshof is de ambtenaar, gelet op het verweerschrift, het taxatierapport en het door hem ter zitting gestelde, in zijn bewijslast als bedoeld onder 4.3 geslaagd. De belanghebbende heeft haar - door de ambtenaar weersproken - stelling dat bij de waardevaststelling door de taxateur in zijn taxatierapport de winkelinrichting in aanmerking is genomen, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voorts blijkt uit het taxatierapport dat de taxateur rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak.
4.11 Ook overigens acht het gerechtshof de door de belanghebbende bepleite waarde ad € 600.000,-, dan wel € 960.000,-, niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt.
5. De conclusie
Het vorenstaande brengt mee dat het beroep gegrond is en de bij uitspraak vastgestelde waarde dient te worden verlaagd tot f 1.840.000,- of € 834.955,-.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, nu een proceskostenveroordeling reeds is bepaald in de met deze zaak samenhangende zaak nummer BK 1867/02.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 13 tot f. 1.840.000,- of € 834.955,-;
bepaalt dat het griffierecht ad € 29,00 aan belanghebbende wordt vergoed door de ambtenaar.
Gedaan op 4 februari 2004 door mr. Drion, raadsheer en voorzitter, mr. Pruiksma, vice-president, en mr. Huiskes, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. Thomas als griffier en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 25 februari 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.