Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
BK 1380/02 4 februari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van mevrouw X te Z (hierna: de belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Emmen (hierna: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1 Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 27, gelegen te Z, van welke onroerende zaak belanghebbende de eigenaar is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000000000, gedateerd 8 december 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op f 1.401.000,-, zijnde € 635.746,-.
1.2 Bij brief van 21 december 2001 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen voormelde beschikking. Bij brief van 22 januari 2002 heeft belanghebbende dit bezwaarschrift aangevuld.
Bij de uitspraak waarvan beroep, zonder dagtekening maar verzonden op 2 mei 2002, is de bovenvermelde waarde ad € 635.746,- met € 169.260,-, zijnde f 373.000,- verminderd tot op € 466.486,-, zijnde f 1.028.000,-.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is gedagtekend 6 juni 2002 en op 7 juni 2002 ter griffie ingekomen. De ambtenaar heeft met dagtekening 23 januari 2003, ontvangen op 27 januari 2003, een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Bij brief van 3 april 2003, ingekomen op 3 april 2003, heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. Bij brief van 2 mei 2003, ingekomen op 6 mei 2003, heeft de ambtenaar een conclusie van dupliek ingediend.
1.4 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 12 november 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de gemachtigde van belanghebbende en de namens de ambtenaar de heer A en de taxateur B.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2 De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 De onroerende zaak a-straat 27 te Z (hierna: de onroerende zaak) is eigendom van belanghebbende en gelegen in het winkelcentrum "C" te Z. De ten behoeve van deze onroerende zaak gegeven beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
2.2 De onroerende zaak betreft een winkelruimte centraal in het winkelcentrum "C". Deze winkelruimte heeft op de begane grond een verkoopruimte van 240m2.
2.3 Ter zitting is tussen partijen komen vast te staan dat mr. D bevoegd is om mevrouw X in de belastingprocedures met de kenmerken BK 1380/02, BK 1544/02 en BK 1867/02 te vertegenwoordigen.
3 Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 27 te Z te hoog is vastgesteld.
3.2 De ambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak a-straat 27 te Z een taxatierapport, dat als bijlage bij het verweerschrift is gevoegd, overgelegd.
3.3 De belanghebbende stelt dat de ambtenaar een te hoge huurwaarde heeft gehanteerd, die afwijkt van de daadwerkelijk door de belanghebbende ontvangen huurprijs. De belanghebbende stelt tevens dat geen rekening is gehouden met de functionele en technische veroudering van de onroerende zaak. Daarnaast stelt de belanghebbende dat het taxatierapport buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat - zakelijk weergegeven - de belanghebbende niet op de bewijsrechtelijke gevolgen van het uit te voeren taxatieonderzoek zou zijn gewezen.
3.4 De belanghebbende heeft daarnaast ter zitting gesteld, hetgeen door de ambtenaar is bestreden, dat (1) niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde is vastgesteld, hetgeen de ambtenaar bestrijdt en (2) dat bij de waardevaststelling de winkelinrichting ten onrechte in aanmerking zou zijn genomen. Daarnaast stelt de belanghebbende (3) dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging binnen het winkelcentrum, hetgeen door de ambtenaar wordt weersproken met de stelling dat winkelcentrum "C" door de renovatie een geheel nieuw publiek heeft gekregen.
4 De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op grond van artikel 17, derde lid van de Wet wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer.
De ambtenaar heeft niet dit derde lid toegepast. Voor zover de belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden met de functionele en technische veroudering kan deze stelling haar gelet op het niet toegepast zijn van voornoemd derde lid niet baten, nu dat elementen zijn voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.3 Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per genoemde datum. De ambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het als bijlage bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport. Het gerechtshof zal allereerst de stelling behandelen dat het taxatierapport in deze procedure buiten beschouwing moet worden gelaten.
4.4 Ten aanzien van de stelling dat het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport als bewijsmiddel in deze procedure buiten beschouwing dient te worden gelaten, overweegt het gerechtshof als volgt. De belanghebbende heeft niet gesteld dat zij, doordat zij eerst bij het verweerschrift kennis kon nemen van het taxatierapport van de ambtenaar, in haar procespositie of anderszins in haar processuele belangen is geschaad. Ook overigens is het gerechtshof niet gebleken dat de belanghebbende hierdoor in haar processuele belangen en/of haar procespositie is geschaad, doordat de belanghebbende zich zowel schriftelijk in de conclusie van repliek vóórafgaand aan de zitting als mondeling op de zitting zelf over het taxatierapport van de ambtenaar heeft kunnen uitlaten.
4.5 Voor zover de belanghebbende nog stelt dat de taxateur had dienen te wijzen op de bewijsrechtelijke gevolgen van het taxatieonderzoek overweegt het gerechtshof als volgt. De vaststelling van de waarde in het kader van de Wet Waardering onroerende zaken is geen boeteoplegging of het vaststellen van een sanctie in de zin van het Europees Verdrag ter bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EVRM) en/of het Internationaal Verdrag inzake Burgerlijke en Politieke Rechten (hierna: IVBPR).
Een verplichting om een belanghebbende te wijzen op de eventuele bewijsrechtelijke gevolgen van een taxatie kan naar het oordeel van het gerechtshof niet uit de Wet Waardering Onroerende Zaken zelf, noch uit artikel 30 van de Wet in combinatie met de toepasselijke artikelen van de Algemene wet inzake rijksbelastingen noch uit enige andere belastingwet worden afgeleid.
4.6 De door de ambtenaar ingeschakelde taxateur heeft in het taxatierapport de waarde bepaald door gebruik te maken van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Hij is bij zijn berekening uitgegaan van een jaarhuur van f 102.000,-. Na toepassing van een kapitalisatiefactor van 10,5 werd de waarde aldus bepaald op (afgerond) f 1.071.000, -, zijnde € 485.999,-.
4.7 De onderbouwing van deze kapitalisatiefactor is door de taxateur in het taxatierapport gegeven. Ten aanzien van het door de belanghebbende gestelde dat bij de waardevaststelling rekening zou zijn gehouden met een hogere huurwaarde dan de werkelijk ontvangen huur, stelt de taxateur zich op het standpunt dat de belanghebbende geen huurovereenkomst heeft overgelegd die inzicht kan geven in de daadwerkelijk ontvangen huur en dat hij is uitgegaan van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.
4.8 Een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast brengt naar het oordeel van het gerechtshof mee, dat indien de ambtenaar een hogere huurwaarde dan de daadwerkelijk ontvangen huur stelt hij - bij betwisting - een verklaring geeft voor het hanteren van een hogere huurwaarde dan de daadwerkelijk ontvangen huur. De ambtenaar heeft voornoemde door de belanghebbende gestelde afwijking verklaard door het ontbreken van inzicht in de daadwerkelijk ontvangen huur en vergelijking met gerealiseerde huurprijzen als vorenvermeld. Nu de belanghebbende voorts heeft verklaard dat diverse investeringen in de onroerende zaken niet in de huurprijzen zijn doorberekend, acht het hof de door de taxateur gehanteerde huurprijzen als basis voor de waardeberekening aanvaardbaar.
4.9 De belanghebbende heeft de voorts de door de taxateur gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 bestreden. De ambtenaar stelt dat de kapitalisatiefactor weerspiegelt dat het object bij leegstand prima opnieuw te verhuren zal zijn. Deze stelling is door de belanghebbende niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken.
4.10 Naar het oordeel van het gerechtshof is de ambtenaar, gelet op het verweerschrift, het taxatierapport, de conclusie van dupliek en het door hem ter zitting gestelde, in zijn bewijslast als bedoeld onder 4.3 geslaagd. De belanghebbende heeft haar - door de ambtenaar weersproken - stelling dat bij de waardevaststelling de winkelinrichting in aanmerking is genomen, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voorts blijkt uit het taxatierapport dat de taxateur rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak.
4.11 Ook overigens acht het gerechtshof de door de belanghebbende bepleite waarde ad € 318.000,- niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt.
5 De conclusie
Het vorenstaande brengt mee dat bij de bestreden uitspraak de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en derhalve het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
6 De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7 De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 4 februari 2004 door mr. Drion, raadsheer en voorzitter, mr. Pruiksma, vice-president, en mr. Huiskes, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. Thomas als griffier en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 25 februari 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.