Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1019/02 12 december 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X
(: belanghebbende) wonende te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Ooststellingwerf (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 25 te Z (: de onroerende zaak), waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000, gedateerd 16 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 104.369,-- (ƒ 230.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 7 maart , is deze waarde verlaagd tot € 97.652,-- (ƒ 215.000,--).
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 17 april 2002 ter griffie van het hof ingekomen. Het hoofd heeft vervolgens op 10 oktober 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 22 september 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar belanghebbende in persoon is verschenen, terwijl namens het hoofd is verschenen A, werkzaam bij de gemeente Ooststellingwerf en mr. B, werkzaam bij C te L. Het hof heeft in deze zaak op 6 oktober 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 15 oktober 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 21 oktober 2003 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 24 november 2003 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 16 maart 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 25 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een in de eerste helft van de zeventiger jaren gebouwde halfvrijstaande woning met garage en erf. De woning heeft een bruto-inhoud van circa 330 m³ en is gelegen op een perceel van 630 m². In het jaar 2000 is een CV combiketel geplaatst en is tevens de keukeninrichting vernieuwd.
2.2 De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 104.369,-- (ƒ 230.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verlaagd naar € 97.652,-- (ƒ 215.000,--).
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat het hoofd de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De grieven van belanghebbende luiden -kort samengevat- dat de door het hoofd gebruikte referentieobjecten onderling teveel verschillen met zijn woning en daarom aan de waardevaststelling van zijn woning ten grondslag mogen worden gelegd. Belanghebbende doelt daarbij onder andere op de perceelsgrootte, de staat van onderhoud, de sanitaire voorzieningen, het wel of niet aanwezig zijn van een bijkeuken en een rookkanaal voor een open haard. Voorts staan volgens belanghebbende prijsafspraken tussen de gemeente Ooststellingwerf en het taxatiebureau een objectieve taxatie in de weg. Belanghebbende staat - mede berekend aan de hand van de waarde van het referentieobject b-straat 22- zelf een waarde van € 75.960,-- (ƒ 167.400,--) voor.
3.3 Het hoofd bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van verbouwing, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is, gelet op het onder punt 2.1 weergegeven vaststaande feit, in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2001 en de waardepeildatum 1 januari 1999.
4.4 Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft het hoofd verwezen naar het taxatierapport van 1 oktober 2002 dat is opgemaakt door de WOZ-taxateur onroerende zaken D, werkzaam bij het C, waarin een aantal referentiewoningen is genoemd als bedoeld onder punt 4.2. Voorts heeft het hoofd in het verweerschrift nog een opsomming gegeven van alle gebruikte referentieobjecten. Ten aanzien van dit taxatierapport merkt het hof op dat de gemeente Ooststellingwerf was opgenomen in de bijlage behorende bij het rapport van de Waarderingskamer als zijnde een gemeente die prijsafspraken met een taxatiebureau had tot uiterlijk 1 januari 2002. Nu het onderhavige taxatierapport dateert van na 1 januari 2002, te weten 1 oktober 2002, vormt de in het verleden gemaakte prijsafspraak geen beletsel om van dit rapport als bewijsmiddel te gebruiken.
4.5 Naar het oordeel van het hof is het hoofd in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak in onder meer de brutoinhoud, de perceelsgrootte en bouwjaar zijn in dit taxatierapport en het taxatieverslag voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten ten allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.
4.6 Nu bij de waardevaststelling per 1 januari 1999 voor het bepalen van de toestand van de woning uit dient te worden gegaan van het begin van het onderhavige tijdvak, te weten 1 januari 2001, stond het de WOZ-taxateur vrij om bij de taxatiewaarde tevens de in het jaar 2000 aan de woning aangebrachte verbeteringen in de vorm van een nieuwe CV-combiketel en een nieuwe keukeninrichting ter waarde van ongeveer € 10.000,-- te betrekken.
4.7 Het hof gaat uit van de juistheid van de in het onderwerpelijke taxatierapport vermelde inhoud van de onroerende zaak. Het hoofd heeft namelijk aangegeven dat bij de vergelijkingsobjecten, op basis van de buitenwerkse maten, dat is derhalve de bruto inhoud.
4.8 De omstandigheid dat gedurende de procedure diverse referentieobjecten zijn gehanteerd, doet aan de waarde van de in de loop van de procedure in het geding gebrachte objecten niet af.
4.9 Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, moet het beroep ongegrond worden verklaard.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 12 december 2003 door prof. mr Aardema, vice-president en lid van de eerste enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de griffier mr. De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
De griffier lid van deze kamer
mr. J. de Jong prof. mr. E. Aardema
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 17 december 2003