Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1235/02 21 november 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de heffingsambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 58 te Z bij beschikking vastgesteld op een bedrag van ƒ 476.000,-- ( € 215.999,--).
1.2. Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft de heffingsambtenaar voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 5 april 2002 gehandhaafd.
1.3. De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift, hetwelk op 14 mei 2002 ter griffie is ingekomen.
1.4. De heffingsambtenaar heeft op 26 juli 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 29 augustus 2003, gehouden te Groningen, alwaar aanwezig waren namens de heffingsambtenaar de heer A en de heer B, taxateur. De belanghebbende, van wie het gerechtshof vóór de zitting een ontvangstbevestiging met handtekening betreffende de aan hem (aangetekend) gezonden uitnodiging voor de zitting retour heeft ontvangen, is niet ter zitting verschenen.
1.6. Het gerechtshof heeft in deze zaak op 12 september 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 26 september 2003, aan partijen is verzonden.
1.7. Bij schrijven ingekomen op 13 oktober 2003 heeft de heffingsambtenaar op de wijze als bedoeld in artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen verzocht vorenbedoelde uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
1.8. De griffier heeft de heffingsambtenaar bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 16 oktober 2003, gewezen op het verschuldigde griffierecht en de heffingsambtenaar heeft vervolgens op 3 november 2003 dat griffierecht voldaan.
1.9. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1. Bij beschikking van 21 augustus 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 58 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 2000 gebouwde semi-bungalow.
1.2. De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 476.000,-- (€ 215.999,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
1.2. De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van ƒ 390.000,-- à ƒ 400.000,--.
1.3. De heffingsambtenaar houdt vast aan de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde.
1.4. Voor een uitgebreide weergave van de standpunten van partijen en de gronden waarop deze berusten verwijst het gerechtshof naar de van partijen afkomstige stukken alsmede het proces-verbaal van de zitting.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3. Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is, nu de onroerende zaak in het jaar 2000 is gebouwd, in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2001 en de waardepeildatum 1 januari 1999.
4.4. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar het op 11 juli 2002 door B, gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan C B.V. te L, opgemaakte taxatierapport.
4.5. De belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de overlast ten gevolge van de incomplete infrastructuur van de nieuwbouwwijk "D", waarin zijn onroerende zaak is gelegen. De heffingsambtenaar heeft erkend dat op 1 januari 2001 sprake was van overlast als gevolg van de slechte infrastructuur, doch heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak gezien de grootte en de oppervlakte in vergelijking met de in het taxatierapport opgevoerde vergelijkingspercelen, die in een wijk liggen met een complete infrastructuur, op een laag bedrag is bepaald. Het gerechtshof kan deze stelling van de heffingsambtenaar evenwel niet volgen. De transactieprijzen van de vergelijkingspercelen zijn immers lager dan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde, terwijl drie van de vier vergelijkingspercelen qua inhoud dan wel oppervlakte groter zijn dan belanghebbendes onroerende zaak. Ter zitting heeft de taxateur desgevraagd verklaard dat de waarde van de onroerende zaak op een hoger bedrag is bepaald dan de transactieprijzen van de vergelijkingspercelen, omdat de grondprijs van belanghebbendes onroerende zaak hoger is dan die van de vergelijkingspercelen. Belanghebbendes onroerende zaak is namelijk tegen het centrum aan gelegen, terwijl de vergelijkingspercelen ongeveer 1,5 kilometer van het centrum zijn gesitueerd. Het gerechtshof acht het evenwel niet voorstelbaar dat door deze omstandigheid het verschil in grondprijs zodanig groot is dat hierdoor het verschil tussen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de (lagere) transactieprijzen van de in een reeds ingerichte wijk gelegen vergelijkingspercelen kan worden gerechtvaardigd. Het gerechtshof overweegt voorts dat in casu niet kan worden gezegd dat op 1 januari 2001 slechts sprake was van overlast met een tijdelijk karakter, omdat - naar het gerechtshof opmaakt uit de gedingstukken alsmede hetgeen ter zitting is verklaard - op die datum vaststond dat het bouwproject nog circa vier jaar zou duren. Al met al is het gerechtshof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak is gelegen in een wijk met een incomplete infrastructuur. In dit verband zij nog opgemerkt dat het gerechtshof geen gewicht toekent aan het zijdens de heffingsambtenaar ter zitting aangedragen vergelijkingsperceel gelegen aan de a-straat 78, omdat dit perceel te ver na de waardepeildatum 1 januari 1999 is verkocht.
4.6. Het gerechtshof gaat voorbij aan hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de aan de aanwezigheid van een transportbedrijf verbonden geluidsoverlast. Namens de heffingsambtenaar is ter zitting namelijk verklaard, hetgeen het gerechtshof geloofwaardig acht, dat op 1 januari 2001 bekend was dat het transportbedrijf (op korte termijn) zou worden verplaatst, hetgeen inmiddels is geschied. Van structurele geluidsoverlast was op 1 januari 2001 derhalve geen sprake, zodat het gerechtshof van oordeel is dat aan de door de belanghebbende gestelde overlast geen meer dan te verwaarlozen waardedrukkende factor dient te worden toegekend.
4.7. Hetgeen de belanghebbende heeft gesteld omtrent de aansprakelijkheid van de gemeente, kan in deze procedure - waarin alleen de waardevaststelling van de onroerende zaak onderwerp van geschil is - niet aan de orde komen.
1.8. Uit het onder punt 4.5 overwogene volgt dat de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde dient te worden verminderd. Het gerechtshof stelt de waarde aldus in goede justitie vast op een bedrag van ƒ 450.000,-- (€ 204.201,--). Hierbij heeft het gerechtshof aanknoping gezocht bij het zijdens de gemeente overgelegde taxatierapport, waarvan de belanghebbende de juistheid - behoudens hetgeen onder punt 4.5 is overwogen - overigens niet met steekhoudende argumenten heeft betwist. Aan de door de belanghebbende voorgestane waarde gaat het gerechtshof voorbij, omdat de belanghebbende deze onvoldoende heeft onderbouwd.
4.9. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat belanghebbendes beroep doel treft.
5. Proceskosten:
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing:
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 58 te Z vast op een bedrag van ƒ 450.000,-- (€ 204.201,--);
gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 29,-- aan hem vergoedt.
Gedaan op 21 november 2003 door mr. H.H.A. Fransen, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Hiemstra en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Op 26 november 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.