Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1370/02 30 oktober 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, derde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de erven van mevrouw X te Z (: belanghebbenden) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente Boarnsterhim (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van wijlen mevrouw X tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak A, Paviljoen te L, waarvan belanghebbenden eigenaars zijn, vastgesteld bij beschikking, met het nummer 00000, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 309.998,-- (€ 140.671,--). Bij de uitspraak waarvan beroep van 24 april 2002, is deze waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
Het beroepschrift is op 5 juni 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De motivering van het beroep is bij een op 19 juni 2002 binnengekomen brief (met bijlagen) aangevuld. Het hoofd heeft vervolgens op 9 september 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 1 september 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbenden, de heer B en namens het hoofd de heer C.
Het hof heeft na afloop van de behandeling ter zitting partijen bij brief d.d. 8 september 2003 verzocht nadere informatie te verschaffen, en heeft daartoe de behandeling ter zitting alsnog geschorst. Hierop is van het hoofd op 29 september 2003 ter griffie van het hof een brief (met bijlage) ingekomen. De gemachtigde van belanghebbende heeft op voormelde brief bij schrijven d.d. 10 oktober 2003, gereageerd. Partijen hebben -impliciet- toestemming gegeven een nadere zitting achterwege te laten.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door het hoofd ten aanzien van wijlen mevrouw X als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de A, Paviljoen, te L (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een recreatiewoning.
2.2 De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 309.998,--
(€ 140.671,--). In het kader van de bezwaarprocedure heeft het hoofd deze waarde gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst het hoofd onder meer naar een in zijn opdracht door taxatiebureau D B.V., en verricht door Makelaardij E te L, uitgevoerde taxatie van de onroerende zaak.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbenden zijn van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zij verwijzen hiertoe onder meer naar de waarde zoals deze voor het vorige tijdvak gold. Daarnaast voeren zij aan dat de woning met behulp van palen is gebouwd op het water. De woning is om die reden bijzonder onderhoudsgevoelig en bovendien moeilijk te bereiken. Voorts heeft de woning geen aansluiting op het elektriciteitsnet en de waterleiding.
Hier heeft de gemachtigde van belanghebbenden ter zitting aan toegevoegd de vraag of het hoofd het juiste object heeft gewaardeerd.
Belanghebbenden achten een waarde van maximaal ƒ 120.000,-- redelijk.
3.3 Het hoofd blijft in de beroepsfase bij zijn standpunt dat de waarde van de woning juist is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5 Ter zitting hebben partijen hun wederzijdse standpunten gehandhaafd en daartoe, behoudens het hiervoor onder 3.3 weergegevene, geen nadere gronden aangevoerd.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen (= de waarde in het economische verkeer).
4.2 Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Het hoofd voert als referentiewoning aan de onroerende zaak a-straat 32 te M. Deze woning is verkocht en op 16 augustus 1999 geleverd voor een bedrag van ƒ 400.000,--. Het hoofd tekent hierbij aan dat sprake is geweest van een familietransactie. Hij heeft om die reden de waarde van het referentieobject in het kader van de Wet aanmerkelijk hoger, namelijk op ƒ 498.000,--, vastgesteld. Na de behandeling ter zitting heeft het hoofd een kopie van het kaartje van het gebied waarin de woning is gelegen, overgelegd. Op dat kaartje staat de ligging van de woning aangegeven. Daarnaast is op het kaartje handmatig geschreven dat sprake is van een kleine en oude woning met een inhoud van circa 98 m3. De ligging van de woning wordt als uniek omschreven. Belanghebbende heeft naar aanleiding van voormeld kaartje aangegeven dat hiermee afdoende antwoord is gegeven op de vraag of het juiste object is getaxeerd.
Nu voormelde vraag is beantwoord, is het hof van oordeel dat het hoofd met voormelde taxatie en de voorts door hem gestelde referentiewoning, de door hem vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd.
Omtrent de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor de vorige periode overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbenden niet kan baten omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze grondslag na ten hoogste vijf jaar juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer.
De stellingen van belanghebbenden betreffende de grootte en de eenvoudige uitvoering van de woning, is door het hoofd, gelet op de door en namens hem gegeven mondelinge en schriftelijke toelichtingen, voldoende onderkend. Dit kan ook worden opgemaakt uit de in het kader van de uitgevoerde taxatie geplaatste opmerkingen op de grondtekening. Bovendien blijkt uit een door het hoofd bij het verweerschrift meegestuurde bijlage dat aan de woning een waarde is toegekend van ƒ 60.000,-- en aan de ligging een waarde van ƒ 250.000,--.
Voorzover de grieven van belanghebbenden zich richten op het gebruikte referentieobject en zich afvragen op welke wijze het hoofd de vastgestelde waarde aanvankelijk had onderbouwd, overweegt hof het volgende. Het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen kan te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde dienen. Daarbij is niet noodzakelijk dat sprake is van identieke, dan wel identiek gelegen woningen. Bovendien staat het het hoofd vrij in de loop van de procedure andere referentieobjecten ter onderbouwing van de waarde aan te voeren. De omstandigheid dat de onderhavige woning op palen in het water is gebouwd, is naar het oordeel door het hof voldoende onderkend. Enerzijds komt dit tot uitdrukking in de lagere waarde anderzijds is dienaangaande namens het hoofd ter zitting onweersproken aangevoerd dat de referentiewoning weliswaar op een perceel grond is gelegen maar dat dit bestaat uit veengrond dat een deel van het jaar onder water staat. Voorzover belanghebbenden van mening zijn dat het ontbreken van nutsvoorzieningen een verlaging van de waarde tot gevolg dient te hebben, overweegt het hof dat de vertegenwoordiger van het hoofd hierover ter zitting heeft gesteld dat ook de referentiewoning, met uitzondering van een telefoonaansluiting, dergelijke voorzieningen ontbeert.
Nu belanghebbenden overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof ook anderszins geen reden tot verlaging van de door het hoofd vastgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 30 oktober door mr Drion, raadsheer en lid van de derde enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de griffier mr De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
De griffier Het lid van deze kamer
mevr. mr H. de Jong mr F.J.W. Drion
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 5 november 2003