Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 893/02 24 oktober 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z tegen de uitspraak van de directeur Algemene Zaken van de gemeente Leeuwarden (hierna: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken.
1 Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de ambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 19 te L (hierna: de onroerende zaak) waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, bij beschikking onder nummer 0000000000 (hierna: de beschikking), gedateerd 28 februari 2001, vastgesteld op f 1.647.000,-, zijnde € 747.376,-. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2003.
1.2 Bij brief van 23 oktober 2001 (ontvangen op 23 maart 2001) heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen voormelde beschikking. Bij brief van 25 april 2001 heeft belanghebbende dit bezwaarschrift aangevuld.
Bij de uitspraak waarvan beroep, zonder dagtekening maar verzonden op 28 februari 2001, heeft de ambtenaar het bezwaarschrift ontvankelijk verklaard en is de bovenvermelde waarde ad f 1.647.000,-, zijnde € 747.376,-, met f 320.000,- verminderd tot op f 1.327.000,-, zijnde € 602.166,-.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is gedagtekend 3 april 2002 en is op 5 april 2002 ter griffie ingekomen. De ambtenaar heeft op 20 november 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Op 2 september 2003 heeft te Leeuwarden een zitting plaatsgevonden van de tweede enkelvoudige kamer, bestaande uit de heer mr. H.S. Pruiksma, vice-president en voorzitter van voornoemde kamer, in tegenwoordigheid van de heer Gerrits als griffier. Bij brief van 5 september 2003 heeft het gerechtshof op de voet van artikel 8:45 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) aan belanghebbende verzocht schriftelijke inlichtingen te verstrekken en tevens gevraagd aan te geven of belanghebbende opnieuw een mondelinge behandeling wenste. Belanghebbende heeft bij brief van 9 september 2003 de gevraagde inlichtingen schriftelijk verstrekt, waarbij hij heeft afgezien van een nieuwe mondelinge behandeling.
1.5 Bij brief van 10 september heeft het gerechtshof de gemachtigde van de ambtenaar in de gelegenheid gesteld om vóór 24 september 2003 op de schriftelijke inlichtingen van de belanghebbende te reageren. Bij brief van 19 september 2003 heeft de ambtenaar afgezien van een nieuwe mondelinge behandeling. De ambtenaar heeft bij brief van 19 september 2003 op de door belanghebbende verstrekte inlichtingen gereageerd.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2 De feiten.
Op grond van de gedingstukken staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de ambtenaar, ten aanzien van belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt
voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een winkelruimte op de begane grond, gelegen aan de a-straat 19 te L, met een oppervlakte van één are en 98 centiare. De gebruiker van deze winkelruimte is A B.V., als huurder. De door belanghebbende per 1 januari 1999 daadwerkelijk ontvangen huur bedraagt f 93.532,-, zijnde € 42.443,-.
2.2 De door de ambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 f 1.647.000,-, zijnde € 747.376,-. Bij de door belanghebbende bestreden uitspraak op bezwaar is de vastgestelde waarde verminderd tot f 1.327.000,-, zijnde € 602.166,-.
3 Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van 1 januari 1999.
3.2 De ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak met behulp van de zogenaamde 'huurwaardekapitalisatiemethode' vastgesteld. Belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat de daadwerkelijke gerealiseerde huuropbrengst lager is dan de huuropbrengst ad € 60.351,60 (hierna: de norm-huuropbrengst) die door de ambtenaar is gehanteerd om de waarde vast te stellen. Dat de daadwerkelijke huuropbrengst lager is dan de norm-huuropbrengst verklaart belanghebbende door de geringe frontbreedte (dit zogenaamde 'pijpenla-effect') van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat een mogelijke huurverhoging - recentelijk - is vastgelopen op de uitstraling - de geringe frontbreedte - van de onroerende zaak.
3.3 Voorts bestrijdt belanghebbende dat de gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject a-straat 25 slechts betrekking heeft op de winkel (nr. 25) en niet op de bovenwoning, die een aparte opgang heeft (nr. 25a). Belanghebbende bestrijdt tevens de gehanteerde kapitalisatiefactor voor zover deze hoger is dan 10.
3.4 Tot slot voert belanghebbende aan dat de informatievoorziening door de ambtenaar onvolledig en onzorgvuldig is geweest en dat de ambtenaar belanghebbende informatie heeft onthouden om de beschikking te kunnen toetsen.
3.5 Belanghebbende bepleit een waarde van f 1.050.000,- en verwijst daartoe naar een taxatierapport van de heer B, registermakelaar en taxateur van onroerende zaken, directeur van C B.V. te M, dat als bijlage bij het beroepschrift is gevoegd.
3.6 De ambtenaar bepleit in zijn verweerschrift bevestiging van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde. Hij stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de overeenkomsten en verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De ambtenaar voert aan dat met de verschillen rekening is gehouden doordat, van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voor de onroerende zaak samen, voor de waardebepaling van de onroerende zaak de laagste waarde per vierkante meter, alsmede de laagste kapitalisatiefactor als uitgangspunt is genomen.
3.7 De ambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde op het in november 2002 door de heer D, woz-taxateur, verbonden aan E B.V. te N, opgemaakte taxatierapport. De ambtenaar stelt ter zitting dat in dit taxatierapport - dat als bijlage bij het verweerschrift is gevoegd - de taxateur met de geringe frontbreedte rekening heeft gehouden. De ambtenaar stelt in zijn brief van 19 september 2003 dat de door de belanghebbende daadwerkelijk gerealiseerde huuropbrengst - vanwege het langlopende karakter van de huuropbrengst - geen goede afspiegeling vormt van de waarde op de waardepeildatum. Tot slot stelt de ambtenaar zich op het standpunt dat hij wel degelijk heeft voldaan aan zijn informatieverplichting jegens belanghebbende.
4 De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op grond van artikel 17, derde lid van de Wet wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer. Gesteld noch gebleken is dat dit derde lid dient te worden toegepast.
4.3 Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per genoemde datum. In dit rapport heeft de taxateur de waarde bepaald door gebruik te maken van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij is bij zijn berekening van de huurwaarde uitgegaan van een jaarhuur van f 700,-, zijnde € 317,64 voor wat betreft de winkel. Na toepassing van een kapitalisatiefactor van 10 werd de waarde aldus berekend op (afgerond) f 1.330.000,-, zijnde € 603.516,-. De onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft de taxateur in het taxatierapport gegeven.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de ambtenaar, gelet op het gestelde in het taxatierapport van belanghebbende en het door belanghebbende naar voren gebrachte, niet in zijn bewijslast geslaagd. Het gerechtshof acht de ambtenaar in het bijzonder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de door belanghebbende feitelijk gerealiseerde huuropbrengst geen goede afspiegeling zou vormen van de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft ter zitting immers onweersproken gesteld dat ook een recentelijke poging tot huurverhoging is stukgelopen op de geringe frontbreedte van de onroerende zaak en is dan ook van oordeel dat de ambtenaar de door hem bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.5 Nu belanghebbende de door de ambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor wel betwist, maar in het door hem aangevoerde taxatierapport zelf hogere kapitalisatiefactoren worden gehanteerd, kan de betwisting van deze kapitalisatiefactor belanghebbende niet baten. Belanghebbende hanteert bij de door hem bepleite waarde van f 1.050.000,- een kapitalisatiefactor van 11,64, hetgeen aan het gerechtshof als niet onjuist voorkomt, zodat het gerechtshof deze kapitalisatiefactor als uitgangspunt zal nemen.
Gelet op de door belanghebbende feitelijke gerealiseerde huur per 1 januari 1999 van f 93.532,-, zijnde € 42.443,- en na toepassing van de hiervoor vermelde kapitalisatiefactor van 11,64, vermindert het gerechtshof de vastgestelde waarde tot op f 1.088.713,-, zijnde € 494.000,-.
4.6 De ambtenaar heeft met een beroep op de uitspraak van dit gerechtshof van 30 juni 2003 (BK 874/02) gesteld dat een geïndexeerde huuropbrengst bij de bepaling van de waarde buiten beschouwing dient te worden gelaten. Het gerechtshof kan deze stelling van de ambtenaar niet volgen. Anders dan in het feitencomplex van de uitspraak BK 874/02, staat in de onderhavige zaak - gelet op het door belanghebbende overgelegde taxatierapport en zijn brief van 9 september 2003 - echter niet vast dat de jaarhuur in één of meerdere van de kalenderjaren na 1999 aanmerkelijk hoger is dan de jaarhuur in het jaar 1999 zelf. Het tegendeel is aan het gerechtshof niet aannemelijk gemaakt.
4.7 Door belanghebbende is niet gesteld en het gerechtshof is niet gebleken dat belanghebbende in de beroepsfase niet kon beschikken over informatie waarover de ambtenaar wel kon beschikken, zodat het gerechtshof de stelling van belanghebbende passeert dat de ambtenaar zijn informatieverplichtingen heeft geschonden. Het gerechtshof zal dan ook de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet verder verlagen dan onderstaand is weergegeven.
5 De conclusie
Het vorenstaande brengt mee dat het beroep van belanghebbende gegrond is.
6 De proceskosten
Het gerechtshof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7 De beslissing
Het gerechtshof:
Verklaart het beroep gegrond;
Vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
Vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 19 te L tot een waarde van f 1.088.713,-, zijnde € € 494.000,-;
Veroordeelt de ambtenaar de kosten aan belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 23,- (voor de reiskosten) en € 2.130,- (voor de kadasterkosten + de kosten van de makelaar - de te verrekenen BTW), die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep en wijst de gemeente Leeuwarden aan als rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden;
Gelast het betaalde griffierecht ad € 23,- aan belanghebbende te vergoeden en wijst de gemeente Leeuwarden aan als rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Gedaan en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2003 door mr. H.S. Pruiksma, vice-president, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier Gerrits en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Op 29 oktober 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.