Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 721/02 22 augustus 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, derde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Midden-Drenthe (het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaken a-laan 4 en 6 te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000/0003, gedateerd 26 februari 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak a-laan 4 vastgesteld op € 127.512,-- (ƒ 281.000,--). De waarde van de onroerende zaak a-laan 6 is vastgesteld op € 189.680,-- (ƒ 418.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 8 februari 2002, heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak a-laan 4 verlaagd tot € 114.352,-- ( ƒ 252.000,--). De WOZ-waarde van de onroerende zaak a-laan 6 is deze uitspraak gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 20 maart 2002 ter griffie ingekomen. Het hoofd heeft op 1 juli 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Op 2 juni 2003 is een brief van belanghebbende ter griffie van het gerechtshof ingekomen, waarin belanghebbende nog een nadere toelichting op het beroepschrift heeft gegeven. Aan het hoofd werd hiervan een afschrift verzonden. Hierbij werd voorts aangegeven dat hij op dit schrijven ter behandeling ter zitting inhoudelijk kan reageren. Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 12 juni 2003, gehouden te Assen, was namens het hoofd aanwezig A, werkzaam bij de gemeente Midden-Drenthe, en B, werkzaam als WOZ-taxateur bij C BV te L. Belanghebbende is aldaar niet verschenen, zoals tevoren reeds in voormelde brief van 2 juni 2003 door belanghebbende was aangekondigd. Het gerechtshof heeft op 26 juni 2003 uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn per aangetekende post aan de partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 22 juli 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 1 augustus 2003 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaken gelegen aan de a-laan 4 en 6 te Z (: de onroerende zaken) de waarde van die onroerende zaken vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak a-laan 4 betreft een in 1956 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met garage. De woning heeft een bruto-inhoud van circa 325 m³ en is gelegen op een grondkavel van 550 m². De onroerende zaak a-laan 6 betreft een eveneens in 1956 gebouwde semi-bungalow. De woning heeft een bruto-inhoud van 710 m³ en is gelegen op een kavel van 1498 m².
2.2 De door het hoofd aan de onroerende zaak a-laan 4 toegekende waarde is bij voormelde beschikking per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 127.512,--(ƒ 281.000,--). Het hoofd heeft in dezelfde beschikking aan de onroerende zaak a-laan 6 een waarde toegekend van € 189.680,-- ( ƒ 418.000,--). Bij de bestreden uitspraak heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak a-laan 4 verlaagd tot € 114.352,-- (ƒ 252.000,--). De WOZ-waarde van de onroerende zaak a-laan 6 is in deze uitspraak gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaken per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat bij de WOZ-waarde van a-laan 4 ten opzichte van de waarde van het vergelijkbare object a-weg 95 op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ten opzichte van de waarde van het object a-laan 8 is de waarde van a-laan 6 op een te hoog bedrag vastgesteld.
3.3 Het hoofd bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft het hoofd verwezen naar de taxatierapporten van 19 juni 2002 die zijn opgemaakt door WOZ-taxateur onroerende zaken B, werkzaam bij C BV te L, waarin een aantal referentiewoningen zijn genoemd als bedoeld onder punt 4.2.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens voormelde taxatierapporten zijn de onroerende zaken getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaken in onder meer de bruto-inhoud, de perceelsgrootte en bouwjaar zijn in deze taxatierapporten voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.
4.5 In het kader van het beroepschrift van belanghebbende heeft de WOZ-taxateur B het object a-weg 95 op 13 juni 2002 alsnog zowel inpandig als ter plaatse opgenomen. De WOZ-taxateur heeft erkend dat belanghebbende gelijk heeft waar het betreft het feit dat a-weg 95 beter aan de eisen van de tijd is aangepast, maar de ligging daarentegen niet zo fraai is als het object a-laan 4. Bovendien zijn volgens deze taxateur na verkoop van a-weg 95 een aantal verbeteringen aangebracht, terwijl het relatieve lage verkoopcijfer mede wordt bevestigd door de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkbare objecten die in zijn rapport van 15 juni 2002 voorkomen. Het gerechtshof kan zich vinden in deze uitleg en is van oordeel dat het hoofd hiermee het verschil tussen beide onroerende zaken inzichtelijk en daardoor de vastgestelde WOZ-waarde van € 114.352,-- ( ƒ 252.000,--) voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
4.6 Voorts is het gerechtshof van oordeel dat het hoofd in het verweerschrift ook het verschil in WOZ-waarde tussen a-laan 6 en 8 voldoende aannemelijk heeft gemaakt. In het verweerschrift heeft het hoofd naar het oordeel van het hof voldoende weerlegd dat de waarde per vierkante meter grond niet gelijk is aan de waarde per kubieke meter inhoud van de opstal. Afhankelijk van de oppervlakte van een perceel, wordt de waarde van de grond al dan niet met behulp van een staffel berekend. Nu het hoofd de WOZ-waarde van a-laan 6 aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende aannemelijk heeft gemaakt, is het gerechtshof van oordeel dat de door belanghebbende voorgestane wijze van berekening van de WOZ-waarde op deze plaats dan ook geen verdere bespreking behoeft.
4.7 Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarden rechtvaardigen, moet het beroep ongegrond worden verklaard.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het gerechtshof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 22 augustus 2003 door mr. Drion raadsheer, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier mr. De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
De griffier lid van deze kamer
mr. J. de Jong mr. F.J.W. Drion
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen
op: 27 augustus 2003
De griffier van het gerechtshof te Leeuwarden.