Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. BK 938/02 22 augustus 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Nijefurd (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 103 te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0002, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op f. 754.000,--.
Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 27 februari 2002, is de bovenvermelde waarde verminderd tot op f. 721.000,--.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 9 april 2002 ter griffie ingekomen en werd aangevuld bij brief van 24 april 2002.
De ambtenaar heeft op 5 september 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van 16 juni 2003, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig de belanghebbende alsmede de heffingsambtenaar, dhr. A.
Het gerechtshof heeft op 30 juni 2003 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 3 juli 2003 per aangetekende post aan de partijen verzonden.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de
inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 24 juli 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 7 augustus 2003 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken, het volgende vast:
2.1. Bij beschikking van 28 februari 2002 is door de ambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 103 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in het centrum van Workum gelegen winkelpand. Het betreft 4 voormalige woningen die zijn verbouwd tot één grote winkelruimte tezamen met opslagruimte.
Boven de winkel bevindt zich een bovenwoning, welke te bereiken is via een aparte opgang. De overige bovenwoningen/ruimten zijn in gebruik als opslagruimten. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 1.540 m2.
2.2. De door de ambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 f. 754.000,--.
Bij de bestreden uitspraak is de vastgestelde waarde verminderd tot op f. 721.000,--.
3. Het geschil.
3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2. De belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde
van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot op f. 565.000,--, zoals weergegeven in het beroepschrift (met bijlagen).
3.3. De ambtenaar bestrijdt belanghebbendes bezwaren een en ander zoals weergegeven in het van hem afkomstige verweerschrift (met bijlagen).
3.4. Partijen hebben ter zitting hun standpunten gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden te hebben aangevoerd.
4. Rechtsoverwegingen:
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Tussen partijen is niet in geding dat het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet - het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak op basis van de vervangingswaarde - ten aanzien van het winkelpand niet van toepassing is. Nu het gerechtshof niet is gebleken dat partijen daarmee uitgaan van een onjuiste rechtsopvatting, zal het gerechtshof hen daarin volgen.
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet
bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3. Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de ambtenaar onder meer naar het op 10 juli 2002 door B, gediplomeerd woz-taxateur, verbonden aan C te L, opgemaakte taxatierapport.
In dit rapport heeft de taxateur de waarde bepaald door gebruik te maken van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Hij heeft in zijn berekening rekening gehouden met een jaarhuur voor het winkelpand van f. 60.220,--. Daarnaast heeft hij een kapitalisatiefactor van 9,8 gehanteerd. Voorts wordt in het rapport een vergelijkingsobject vermeld: b-straat 25 te Z.
4.4. Naar het oordeel van het gerechtshof is de ambtenaar gelet op het goed onderbouwde taxatierapport en de nadere uitleg ter terechtzitting, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het betreffende taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 3.2. bedoelde huurwaardekapitalisatie-
methode. De in dit taxatierapport gehanteerde huurwaarden zijn afgeleid van overeengekomen huur- en verkoopprijzen van vergelijkbare panden die op of rond de waardepeildatum binnen de gemeente zijn gerealiseerd. Met onderlinge verschillen is rekening gehouden, voor zover zij de waarde objectief gezien beïnvloeden.
De in het rapport gebruikte kapitalisatiefactor acht het gerechtshof, gelet op de uitvoerige omschrijving met betrekking tot de ligging en de onderhoudstoestand van de onroerende zaak niet te hoog.
De door de belanghebbende aangevoerde argumenten ontkrachten deze door de ambtenaar bepleite factor naar het oordeel van het gerechtshof niet. Ook overigens is niet aannemelijk geworden dat de berekening van de taxateur onjuist is.
4.5. Aan het door de belanghebbende overgelegde taxatierapport van 8 april 2002, opgemaakt door de makelaar-taxateur C, kent het gerechtshof geen waarde toe. De in dit rapport genoemde onderhandse vrije verkoopwaarde van de onroerende zaak wordt niet onderbouwd met gerealiseerde verkoop- en/of huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.
4.6. Mitsdien is het beroep ongegrond.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 22 augustus 2003 door mr. Pruiksma, vice-president, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier dhr. Gerrits en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 27 augustus 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.