Uitspraak
Arrest d.d. 20 augustus 2003
Rolnummer 0200529
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr M.R. Bartels,
tegen
[geïntimeerde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr J.V. van Ophem.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen
uitgesproken op respectievelijk 8 februari 2002 en 23 augustus 2002 door de rechtbank te Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 22 november 2002 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van
11 december 2002.
De conclusie van de memorie van grieven strekt ertoe:
"te vernietigen de vonnissen, op 8 februari 2002 en 23 augustus 2002 door de rechtbank te Groningen uitgesproken tussen appellante als gedaagde en geïntimeerde als eiseres onder nummer 55716HA ZA 01-929 -VR- en, opnieuw rechtdoende, zonodig onder verbetering en aanvulling van de gronden, geïntimeerde alsnog in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze aan haar te ontzeggen als zijnde ongegrond en onbewezen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
De conclusie van de memorie van antwoord strekt ertoe:
"dat de vonnissen van de Rechtbank d.d. 8 februari 2002 en 23 augustus 2002 gehandhaafd dienen te worden met afwijzing van de grieven, met verzoek appellante - uitvoerbaar bij voorraad - te veroordelen in de kosten van dit hoger beroep."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof een datum bepaald waarop arrest zal worden gewezen.
De grieven
[appellante] heeft elf grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tegen het (tussen)vonnis van 8 februari 2002 zijn geen grieven gericht, zodat [appellante] in het hoger beroep van dat vonnis niet ontvankelijk verklaard zal worden.
2. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 3 (a t/m f) van het beroepen vonnis d.d. 23 augustus 2002 is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen de grieven 1 t/m 4 zijn gericht, geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die - overige - feiten zal worden uitgegaan en zulks met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot genoemde grieven 1 t/m 4 zal worden overwogen.
3. Het gaat in dit geding - kort gezegd - om het volgende.
3.1. [appellante] heeft bij brief d.d. 3 mei 2001 van makelaardij [makelaar] (hierna: de makelaar) de haar in eigendom toebehorende onroerende zaak aan het [perceel], kadastraal bekend gemeente [gemeente], [kadastrale gegevens], aan [geïntimeerde] te koop aangeboden.
3.2. Met de brief van 9 mei 2001 heeft de makelaar het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:
"(...) Hierbij bevestigen wij betreffende het perceel [perceel] het volgende:
Koopsom ƒ 585.000 k.k. en het notarieel transport binnen veertien dagen na sanering door verkoper.
Met betrekking tot de bodemverontreiniging zal een saneringsplan in overleg met de milieudienst/Provincie opgesteld en vervolgens gesaneerd worden.
Indien één en ander juist is verwoord, ontvangen ter bevestiging de kopie voor getekend retour. Tevens ontvangen wij graag de persoonlijke gegevens, in verband met het opmaken van de koopakte (...)"
[geïntimeerde] heeft een kopie van deze brief getekend retour gezonden aan de makelaar.
3.3. Bij brief d.d. 16 juli 2001 heeft de makelaar [geïntimeerde] nader ingelicht omtrent de sanering en de gevolgen van de keuze van de BTW-constructie.
Met de brief van de makelaar d.d. 19 september 2001 is aan [geïntimeerde] meegedeeld dat nog nadere afspraken dienen te worden gemaakt over de sanering, de BTW, de koopakte en de aanbetaling en dat, mocht daarover geen overeenstemming worden bereikt, de overeenkomst wat verkoper betreft niet stand kan houden.
3.4. De onroerende zaak is tot op heden niet aan [geïntimeerde] geleverd.
3.5. [geïntimeerde] heeft gevorderd 1) voor recht te verklaren dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot genoemde onroerende zaak en 2) [appellante] te veroordelen tot levering daarvan in gesaneerde staat, op straffe van verbeurte van een dwangsom. [appellante] heeft zich tegen de vordering verweerd.
3.6. Na bij tussenvonnis van 8 februari 2002 een comparitie van partijen te hebben gelast, welke comparitie op 19 maart 2002 heeft plaatsgevonden, heeft de rechtbank bij vonnis van 23 augustus 2002 de - bij akte vermeerderde - vordering van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen.
4. Met de grieven 1 t/m 4 komt [appellante] op tegen de vaststelling door de rechtbank in rechtsoverweging 3.c. die erop neerkomt dat partijen na onderhandelingen overeenstemming hebben bereikt ter zake van hetgeen is bevestigd bij brief van de makelaar d.d. 9 mei 2001 en de aanvaarding daarvan door [geïntimeerde]. De grieven 5, 6 en 7 klagen dat de rechtbank ten onrechte het verweer, inhoudende dat de makelaar niet bevoegd was [appellante] te binden, als onvoldoende onderbouwd heeft verworpen en ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] haar verweer niet heeft onderbouwd, maar juist weerlegd. Grief 8 bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat partijen wel degelijk overeenstemming hebben bereikt over de mate van sanering. In grief 9 wordt aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de totstandkoming van de overeenkomst niet afhankelijk zou zijn van de vaststelling van de wijze van sanering. Grief 10 klaagt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat vaststaat dat de kwesties van de BTW-constructie, de aanbetaling en het stellen van zekerheid eerst door [appellante] aan de orde zijn gesteld nadat [geïntimeerde] het aanbod van [appellante] had geaccepteerd. Grief 11 is gericht tegen de toewijzing van de vordering. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5. Het hof leest in de grieven en in de daarop gegeven toelichting geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de rechtbank gemotiveerd verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en maakt die motivering tot de zijne. Ter toelichting voegt het hof daaraan nog het volgende toe.
6. Als uitgangspunt heeft te gelden dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en dat met zo een opdracht ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. Er kunnen zich evenwel omstandigheden voordoen dat door toedoen van de achterman zodanige schijn is gewekt dat de wederpartij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een toereikende volmacht aan de makelaar is verleend, komt het echter aan op de omstandigheden van het geval. Dit gerechtvaardigd vertrouwen kan bovendien worden gewekt door het laten voortbestaan van een bepaalde situatie.
7. Vaststaat dat partijen met elkaar hebben onderhandeld omtrent de verkoop door [appellante] van het onderhavige perceel. [appellante] heeft daarbij gebruik gemaakt van de diensten van de makelaar. Deze heeft eerst bij faxbrief van 10 april 2001 de gegevens betreffende het perceel en de vraagprijs aan [geïntimeerde] toegezonden. Deze faxbrief kan nog worden opgevat als een algemene uitnodiging tot het doen van een bod. Dit is evenwel anders bij de brief van de makelaar aan [geïntimeerde] d.d. 3 mei 2001. Daarin wordt immers, zoals [appellante] zelf stelt, namens [appellante] de onroerende zaak aan [geïntimeerde] aangeboden tegen de in de brief genoemde voorwaarden.
Het hof is van oordeel dat het in deze brief zonder enig voorbehoud voor-komende - specifiek aan [geïntimeerde] gerichte, en door deze aanvaarde - aanbod, bezien in samenhang met de brief van de makelaar d.d. 9 mei 2001, inhoudende de gave bevestiging van het totstandkomen van de koopovereenkomst, voor [geïntimeerde] zodanige omstandigheden opleverden dat hij er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat de makelaar deze correspondentie als bevoegd vertegenwoordiger van [appellante] voerde en dat aldus door [appellante] aan de makelaar een toereikende volmacht was verleend tot het sluiten van een koopovereenkomst aangaande het litigieuze perceel.
Aan [appellante] kan voorts worden tegengeworpen dat de situatie, zoals die na de bevestiging door de makelaar van de koopovereenkomst is ontstaan, nog geruime tijd heeft voortbestaan. Immers nog in de brieven van de makelaar d.d. 16 juli 2001 en 19 september 2001 klinkt door dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook dit draagt ertoe bij dat het vertrouwen van [geïntimeerde] dat aan de makelaar door [appellante] een toereikende volmacht was verleend gerechtvaardigd was.
8. [appellante] heeft, zoals blijkt uit de brief van de makelaar van 3 mei 2001, bij het doen van haar aanbod reeds rekening gehouden met de eventuele levering van het perceel in gesaneerde staat. Immers zijn in die brief de koopprijzen genoemd van de onroerende zaak in zowel ongesaneerde als in gesaneerde staat. In de brief van de makelaar d.d. 9 mei 2001 wordt de koop van de onroerende zaak in gesaneerde toestand voor de prijs van ƒ 585.000,-- k.k. - wederom zonder enig voorbehoud - bevestigd.
9. Met aanvaarding door [geïntimeerde] van het aanbod als vervat in de brief van 9 mei 2001 is derhalve een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen.
Aan [geïntimeerde] kan dan ook niet worden tegengeworpen dat zij niet is ingegaan op het in de brief van de makelaar d.d. 19 september 2001 gedane aanbod om nadere afspraken te maken.
10. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat de grieven falen.
Slotsom
11. [appellante] zal niet-ontvankelijk verklaard worden in het hoger beroep van het vonnis van 8 februari 2002.
Het bestreden vonnis van 23 augustus 2002 zal worden bekrachtigd.
[appellante] zal als in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure in hoger beroep worden veroordeeld.
De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in het hoger beroep van het vonnis d.d. 8 februari 2002;
bekrachtigt het vonnis d.d. 23 augustus 2002 waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op Euro 230,-- aan verschotten en op Euro 771,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart deze uitspraak voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Zuidema en Meijeringh, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 20 augustus 2003.