Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 753/02 8 augustus 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, derde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Aa en Hunze, gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-laan 26 te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0002, gedateerd 31 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 209.192,-- (ƒ 461.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 15 februari 2002, is deze waarde gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 22 maart 2002 ter griffie ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 23 augustus 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van de zaak gehouden te Assen op 12 juni 2003 is belanghebbende, hoewel de oproeping hem wel heeft bereikt, niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn aanwezig mevr. A, werkzaam bij de gemeente Aa en Hunze, en mevr. B, werkzaam bij C te L. Het gerechtshof heeft op 26 juni 2003 uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn per aangetekende post aan de partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 8 juli 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 21 juli 2003 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 26 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een in 1986 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een bruto-inhoud van 467 m³ en is gelegen op een grondkavel van 786 m².
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde is bij voormelde beschikking per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 209.192,--(ƒ 461.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat bij de WOZ-waardevaststelling geen rekening is gehouden met het feit dat de woning temidden van huurwoningen is gelegen. Bij de bouw van de woning in 1985 werden de huurwoningen bewoond door ouderen, maar inmiddels worden deze woningen bewoond door jongeren. Belanghebbende heeft ter illustratie foto's bijgevoegd waaruit de verschillen blijken qua ligging ten opzichte van de woningen waarmee zijn woning vergeleken wordt. Met één van de foto's wil belanghebbende aantonen dat het lastig is om op normale wijze de oprit op en af te rijden. Voorts verbaast belanghebbende zich er over dat de heffingsambtenaar steeds met andere woningen de WOZ-waarde van zijn woning heeft onderbouwd.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van 15 juli 2002 dat is opgemaakt door WOZ-taxateur onroerende zaken D, werkzaam bij C BV te L, waarin een aantal referentiewoningen is genoemd als bedoeld onder punt 3.2.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het voormeld taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 3.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak in onder meer de bruto-inhoud, de perceelsgrootte en bouwjaar zijn in dit taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.
4.5 Ten aanzien van de ligging van de woning ten opzichte van huurwoningen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het gerechtshof voldoende aannemelijk gemaakt dat hiervan niet een zodanig waardedrukkend effect uitgaat dan belanghebbende daaraan wenst toe te kennen. Het gerechtshof kan zich dan ook vinden in de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing daarvan in het verweerschrift. In dit verband heeft de heffingsambtenaar nog terecht gewezen op het referentieobject b-laan 17 te Z, welke woning eveneens in de nabijheid van huurwoningen is gelegen. Gelet op de verkoopprijs van deze woning kan naar het oordeel van het gerechtshof niet gezegd worden dat van huurwoningen per definitie een negatieve werking op de waarde van omringende koopwoningen uitgaat. De door belanghebbende overgelegde foto's hebben geen ander licht op de zaak laten schijnen, op grond waarvan het gerechtshof een lagere WOZ-waarde wel gerechtvaardigd zou achten.
5. De conclusie
Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, moet het beroep ongegrond worden verklaard.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 8 augustus 2003 door mr. Drion, raadsheer, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van de griffier mr. De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
De griffier lid van deze kamer
mr. J. de Jong mr. F.J.W. Drion
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 12 augustus 2003
De griffier van het gerechtshof te Leeuwarden.