Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 74/02 18 juli 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 21 te Z waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking van 31 maart 2001 op € 135.226, -. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarop de ambtenaar op 11 december 2001 uitspraak heeft gedaan. Bij deze uitspraak is deze waarde gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 8 januari 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De ambtenaar heeft op 3 april 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Vervolgens heeft belanghebbende een conclusie van repliek genomen, welke bij het hof is binnengekomen op 11 april 2002 en waarvan een afschrift is gezonden aan de ambtenaar. De ambtenaar heeft daarop een conclusie van dupliek genomen, welke bij het hof is binnengekomen op 8 mei 2002 en waarvan een afschrift aan de belanghebbende is gezonden. Op 16 april 2003 zijn door belanghebbende nadere stukken ingestuurd, waarvan ook een afschrift is verzonden naar de ambtenaar.
De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 1 mei 2003, gehouden te Groningen, alwaar zijn verschenen belanghebbende en namens de ambtenaar de heer A en de heer B. Belanghebbende heeft ter zitting een door hem voorgedragen pleitnota overgelegd. Eveneens is namens de ambtenaar een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
Het hof heeft in deze zaak op 15 mei 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 28 mei 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 6 juni 2003 ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 19 juni 2003 voldaan. Namens de ambtenaar is bij brief, ingekomen op 20 juni 2003, verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Op 4 juli 2003 is het daartoe verschuldigde griffierecht voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 21 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999.
2.2 De door de ambtenaar in de onder punt 2.1 vermelde beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde per waardepeildatum van 1 januari 1999 bedraagt € 135.226, -.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is of de ambtenaar in de waardevaststelling rekening moet houden met de mogelijke realisatie van een grootschalig windturbinepark op circa 2 tot 2,5 kilometer afstand gelegen van de onroerende zaak.
3.2 Door belanghebbende is gesteld dat bij realisatie van dit park het uitzicht van de onroerende zaak zodanig negatief beïnvloed wordt en de geluidshinder van het park van zodanige omvang is dat de waardedrukkende invloed daarvan op 30% gesteld moet worden. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst hij onder meer naar het taxatierapport van C van 3 januari 2002 ter zake van de onroerende zaak en naar het rapport "Hoge bomen vangen veel wind " (I en II) van de Rijksuniversiteit Groningen. Belanghebbende staat een waarde voor van € 81.227, -, waarbij hij opmerkt dat de taxatie van de gemeente per waardepeildatum reëel is, ware het niet dat geen rekening is gehouden met de waardedrukkende factor van het voorgenomen windturbinepark.
3.3 De ambtenaar is van mening dat van de mogelijke realisatie van het windmolenpark nauwelijks waardedrukkende invloed uitgaat. Voorts stelt hij zich op het standpunt dat door vergelijking met transactiesommen van referentieobjecten, tot stand gekomen in de jaren 1997 en 1999, de nauwelijks aanwezige waardedrukkende invloed van de mogelijke realisatie voldoende tot uitdrukking is gebracht in de vastgestelde waarde. Hij concludeert tot een waarde van € 135.226, - van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Ingevolge de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Naar het oordeel van het hof dient de waarde voor de Wet te worden bepaald naar objectieve maatstaven en wordt die waarde omschreven als de koopprijs die op 1 januari 1999 bij aanbieding van de onroerende zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 Artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet bepaalt dat indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid, de waarde bepaald wordt naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
4.5 Op 14 december 1994 is het Streekplan Provincie Groningen vastgesteld, waarin de locatie ten zuidoosten van het industrieterrein te L is aangewezen als één van de mogelijke locaties voor een grootschalig windturbinepark. In 1997 hebben de Gedeputeerde Staten ingestemd met het in het streekplan opgenomen plaatsingsbeleid. Op 27 november 1997 is door de gemeente Delfzijl het Bestemmingsplan Buitengebied, Deelgebied midden, vastgesteld met daarin een wijzigingsbevoegdheid voor de realisatie van een windmolenpark. De gemeente Delfzijl heeft in 1999 het Voorbereidingsbesluit windturbinepark L Zuidoost genomen, inhoudende een gedeeltelijke herziening van het voormelde bestemmingsplan ten behoeve van het windturbinepark. Op 14 juli 2000 en op 28 juli 2000 is het verzoek ingevolge artikel 19, eerste lid, Wet op de Ruimtelijke Ordening respectievelijk de aanvraag voor een bouwvergunning voor het oprichten van 34 windturbines ingediend. Op 21 mei 2002 zijn de verzoeken daartoe ingewilligd, waartegen bezwaar is gemaakt.
4.6 De door belanghebbende geciteerde passage van het Milieu Effect Rapport Windturbinepark L ZO van oktober 1999 luidt als volgt: "Vanuit economische motieven was ontwikkeling van de locatie L ZO tot voor kort minder interessant vanwege het matige lokale windregime. Door de snelle (technische) ontwikkelingen op het gebied van windenergie en de daarmee verband houdende verbetering prijs-prestatieverhouding van de huidige generatie windturbines, is exploitatie van een windturbinepark op deze locatie inmiddels wel mogelijk". Het hof leidt hieruit af dat in het jaar 1999 de kans op realisatie van het windturbinepark op de locatie L ZO aanmerkelijk was gestegen.
4.7 Gelet op het overwogene onder de punten 4.5 en 4.6 is het hof van oordeel dat zich in de jaren 1999 en 2000 een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid heeft voorgedaan als gevolg waarvan de waarde bepaald dient te worden naar de staat van die zaak per 1 januari 2001. Deze bijzondere omstandigheid betreft het in een ver stadium gevorderd plan om een grootschalig windturbinepark te realiseren, waarop de bewoners van de onroerende zaak zullen uitkijken en waarvan, naar belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt, geluidshinder zal worden ondervonden. Deze omstandigheid beïnvloedt de waarde in het economische verkeer omdat, naar het oordeel van het hof, een potentiële koper rekening zal houden met de mogelijke aanwezigheid van het windturbinepark.
4.8 Op de ambtenaar rust, naar het oordeel van het hof, de bewijslast om bij betwisting de waarde van € 135.226, - aannemelijk te maken met in achtneming van de onder punt 4.9 beschreven waardedrukkende factoren. Hij verwijst daarvoor naar het overgelegde taxatieverslag, waarin conform artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken de waardebepaling heeft plaatsgevonden op basis van vergelijking met transactiesommen van referentieobjecten, die op of rond de peildatum zijn gerealiseerd. Daarin worden verkoopprijzen vermeld, die gerealiseerd zijn in oktober 1997 en in juli 1999. Belanghebbende geeft aan dat de referentieobjecten niet uitkijken op het potentiële windturbinepark en daarmee niet te vergelijken zijn met de onroerende zaak. Dit wordt niet weersproken door de ambtenaar. Het hof acht daarmee niet aannemelijk gemaakt dat in de waardebepaling van € 135.226, - (voldoende) rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van een windturbinepark.
4.9 Belanghebbende stelt dat de waardedrukkende invloed op 30% van de waarde in het economische verkeer dient te worden gesteld. Het hof ziet gelet op het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van januari 2002 en op het rapport "Hoge molens vangen veel wind" van de Rijksuniversiteit Groningen reden om belanghebbende in dit standpunt te volgen. Het hof vermindert de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 naar de staat daarvan per 1 januari 2001 derhalve tot op € 94.658, - ( 208.600, -). Een verdere verlaging is niet aannemelijk gemaakt.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt het hof tot de slotsom dat het beroep ten dele doel treft.
6. De proceskosten.
Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht, die belanghebbende in verband met het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Ingevolge het Besluit proceskosten bestuursrecht worden deze kosten beperkt tot op de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de mondelinge behandeling, vast te stellen op € 28, -. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Delfzijl. Van overige kosten heeft belanghebbende geen blijk gegeven.
7. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 21 te Z per waardepeildatum van 1 januari 1999 tot op € 94.658, - ( ƒ 208.600, -);
- gelast dat de ambtenaar aan belanghebbende het griffierecht van € 29, - vergoedt; en
- veroordeelt de ambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ter zake van het beroep aan belanghebbende, te bepalen op een bedrag van € 28, -, te dragen door de gemeente Delfzijl.
Aldus vastgesteld op 18 juli 2003 door mr. Pruiksma, vice-president, lid van de tweede enkelvoudige kamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde vice-president in tegenwoordigheid mr. De Jong-Braaksma als griffier en ondertekend door voornoemde vice-president en griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 28 juli 2003