Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. BK 683/02 4 juli 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Haren (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak het a-straat 17 te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, gedateerd 30 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op
f. 435.000,--.
Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 7 februari 2002, is de bovenvermelde waarde verminderd tot op f. 432.000,--.
Het voorlopige beroepschrift (met bijlagen) is op 19 maartl 2002 ter griffie ingekomen. Het aanvullend beroepschrift is op 11 april 2002 ter griffie binnengekomen.
De ambtenaar heeft op 23 juli 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Vervolgens heeft de belanghebbende een conclusie van dupliek ingezonden, binnengekomen ter griffie op 2 april 2003.
Bij de mondelinge behandeling van 16 april 2003, gehouden te Assen, waren aanwezig de belanghebbende, de gemachtigden van de ambtenaar, mevr. A en mevr. B, bijgestaan door de taxateur mevr. C.
Ter voormelde zitting heeft de taxateur, mevr. C, een door haar ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd.
Het gerechtshof heeft op 29 april 2003 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 13 mei 2003, met bericht van ontvangst, aan de partijen verzonden.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 10 juni 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 19 juni 2003 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken, het volgende vast:
2.1. Bij beschikking van 30 maart 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 17 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in circa 1917 gebouwde vrijstaande woonboerderij gelegen op een kavel grond van 6.655 m2.
2.2. De door de ambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 f. 435.000,--. Bij de bestreden uitspraak is de vastgestelde waarde verminderd tot op f. 432.000,--.
3. Het geschil.
3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2. De belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot op f. 338.400,--, zoals weergegeven in het beroepschrift (met bijlage) alsmede de aanvullingen daarop.
3.3. De ambtenaar bestrijdt belanghebbendes bezwaren een en ander zoals weergegeven in het van hem afkomstige verweerschrift (met bijlagen).
3.4. Partijen hebben ter zitting hun standpunten gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden te hebben aangevoerd.
4. De rechtsoverwegingen
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3. Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de ambtenaar onder meer naar het op 7 juni 2002, door mevr. C, gediplomeerd woz-taxateur, verbonden aan D b.v., opgemaakte taxatierapport.
4.4. Naar het oordeel van het gerechtshof is de ambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het tot de gedingstukken behorende taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2. bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999.
De verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het taxatierapport voldoende in aanmerking genomen. Het gerechtshof acht deze verschillen niet van een zodanige aard en omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten te dezen niet kunnen dienen als bevestiging van de vastgestelde waarde. De door de belanghebbende gestelde gebreken aan de onroerende zaak, zoals door de belanghebbende weergegeven met behulp van foto's, zijn naar het oordeel van het gerechtshof in het taxatierapport van de ambtenaar voldoende onderkend daar de taxateur haar taxatie heeft gebaseerd op een in- en uitwendige opname van de onroerende zaak en zij de onderhoudstoestand van de onderscheiden onderdelen van de woning uitdrukkelijk heeft beoordeeld in het taxatierapport.
4.5. Het gerechtshof gaat voorbij aan de door de belanghebbende
- onder meer ter zitting geuite - op- en aanmerkingen betreffende de methode van staffelen aangaande de waardeopbouw van de tot de onroerende zaak behorende grond.
Anders dan de belanghebbende voorstaat, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw (waaronder de prijs per vierkante meter grond) niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. De taxatieopbouw kan slechts worden gezien als hulp/controlemiddel bij de waardevaststelling.
Immers, van belang is dat de waarde wordt vastgesteld op basis van vergelijking met referentiewoningen zoals hierboven omschreven onder punt 4.2., hetgeen namens de gemeente voldoende zorgvuldig en onderbouwd is geschied.
In dit verband verdient opmerking dat, in tegenstelling tot de onroerende zaak a-straat 35, tot de onroerende zaak van belanghebbende geen bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond behoort, zodat de gehele perceelsoppervlakte in de waarde dient te worden betrokken.
4.6. Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
5. De conclusie
Het beroep is mitsdien ongegrond.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 4 juli 2003 door mr. Pruiksma, voorzitter en plaatsvervangend lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier dhr. Gerrits, en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier, zijnde mr. Fransen buiten staat deze uitspraak te ondertekenen.
Op 11 juli 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.