Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 650/01 16 mei 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Assen (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-laan 6 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, met het kennisgnr. 000000, gedateerd 24 februari 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 698.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, verzonden op 6 augustus 2001, is deze waarde gehandhaafd.
Het pro forma beroepschrift is op 12 september 201 ter griffie van het hof ingekomen, hetwelk is aangevuld bij een schrijven (met bijlagen) d.d. 3 oktober 2001. Het hoofd heeft vervolgens op 23 januari 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden.
De eerste mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 11 september 2002, gehouden te Assen, alwaar aanwezig waren belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote en namens het hoofd de heer A, taxateur. Ter zitting is door belanghebbende een pleitnota overgelegd. De zitting is geschorst. Vervolgens is (zijn) ter griffie van het hof op 4 oktober 2002 een brief (met bijlagen) van het hoofd ingekomen, en op 30 oktober 2002 en op 5 november 2002 brieven (met bijlagen) van belanghebbende. Afschriften van deze brieven zijn naar de wederpartij verzonden. De mondelinge behandeling is daarna voortgezet op 3 maart 2003 te Assen alwaar aanwezig waren belanghebbende bijgestaan door zijn echtgenote en namens de directeur mevrouw B en de heer A, taxateur. Ter zitting is een door de heer A voorgelezen pleitnota overgelegd. Het hof heeft in deze zaak op 17 maart 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 31 maart 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 4 april 2003 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 14 april 2003 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 24 februari 2001 is door het hoofd ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 6 te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1963 gebouwde, en in 2000 verbouwde en aangepaste, vrijstaande bungalow gelegen op een perceel van 954 m2.
2.2 De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 698.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft het hoofd deze waarde gehandhaafd. Na afloop van de bezwaarprocedure heeft het hoofd, naar aanleiding van een in zijn opdracht uitgevoerde taxatie, de waarde van de woning, alsnog verlaagd naar een bedrag van ƒ 650.000,--. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst het hoofd thans onder meer naar een in zijn opdracht in december 2001 uitgevoerde taxatie door de heer A, makelaar en taxateur, werkzaam voor Taxatie- en Adviesbureau o/g B v.o.f. gevestigd te L. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak gesteld op voormeld bedrag.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende voert hiertoe aan dat het hoofd voor omringende woningen een lagere waarde heeft vastgesteld. Ten aanzien van de door hem in oktober 1999 voor de woning betaalde koopsom stelt belanghebbende dat deze te hoog is geweest. Voorts stelt belanghebbende dat de waarde vergeleken met de waarde zoals deze gold voor het vorige tijdvak, onredelijk is gestegen. Belanghebbende acht een waarde van ƒ 538.000,-- juist.
3.3 Het hoofd is van mening dat de waarde van de woning, na de ambtshalve verlaging tot een bedrag van ƒ 650.000,--, juist is berekend. Omtrent de WOZ-waarde van enkele naastgelegen woningen stelt het hoofd dat deze te laag zijn vastgesteld, doch dat het gaat om incidentele fouten.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5 Ter zitting heeft de directeur zijn standpunt gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op grond van artikel 18, lid 1, juncto artikel 19 lid Pro 1, letter b, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak, welke in de twee jaren voorafgaande aan het tijdvak wijzigt als gevolg van bouw, bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is in casu van belang de staat waarin de woning zich bevond op 1 januari 2001. Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen. In het hiervoor vermelde, in december 2001 opgestelde taxatieverslag, worden drie referentieobjecten vermeld. Deze onroerende zaken zijn verkocht in de periode van 2 september 1997 tot 23 november 1999 voor bedragen van respectievelijk ƒ 495.000,--, ƒ 566.800,-- en ƒ 712.050,--. Hoewel voormelde referentieverkopen een onderbouwing betekenen voor de vastgestelde waarde, acht het hof ook de verkoop van de onderhavige onroerende zaak aan belanghebbende in oktober 1999 voor een bedrag van
ƒ 664.000,-- van gewicht. Aan de stelling van belanghebbende dat hij voor de onroerende zaak een te hoog bedrag heeft betaald gaat het hof voorbij nu belanghebbende deze niet aannemelijk heeft gemaakt. Daar voorts vaststaat dat belanghebbende de woning na aankoop, in 2000 heeft gemoderniseerd en uitgebreid, acht het hof de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt.
Voorzover belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel in die zin dat hij aanvoert dat het hoofd de waarde van drie nabij de onderhavige woning gelegen onroerende zaken op een lagere waarde heeft vastgesteld, overweegt het hof primair dat niet sprake is van gelijke gevallen, daar de woningen onderling van elkaar verschillen en subsidiair dat het hoofd het bestaan van een beleid, in welk kader de waarde van de door belanghebbende bedoelde onroerende zaken lager is vastgesteld, gemotiveerd heeft weersproken en ook is niet aannemelijk geworden dat in de meerderheid van met belanghebbendes woning vergelijkbare woningen een te lage waarde is vastgesteld. Omtrent de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor de vorige periode overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze grondslag juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer.
4.4 Nu belanghebbende overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999, na de verlaging, op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof geen reden tot verdere verlaging van deze waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep in zoverre, gegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, nu de door belanghebbende geclaimde kosten niet worden vermeld in de opsomming in het Besluit proceskosten bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak a-laan 6 te Z vast op ƒ 650.000,-- (€ 294.957,--)
verstaat dat het hoofd belanghebbende het griffierecht ad ƒ 60,--
(€ 27,23) vergoedt.
Gedaan op 16 mei 2003 door mr Fransen, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr De Jong en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
De griffier De voorzitter
mevr. mr H. de Jong mr H.H.A. Fransen
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 21 mei 2003